Das VA-Hauptdarlehen ist das leistungsfähigste Instrument für den Hauskauf auf dem Markt. Er – und die GI Bill – haben das Amerika der Nachkriegszeit buchstäblich neu gestaltet, und er ist ein wichtiger Grund dafür, dass das historische VA Loan Guaranty Program seit dem Immobiliencrash einen enormen Aufschwung genommen hat.
Trotz des historischen Erfolgs über Generationen hinweg gibt es jedoch einige Mythen und Missverständnisse, die Millionen von Veteranen und Soldaten davon abhalten, von diesem Vorteil zu profitieren. Ein Teil des Grundes ist der anhaltende Kampf um das Bewusstsein – etwa jeder dritte Veteran, der ein Haus kauft, wusste nicht, dass er eine Leistung für ein Hausdarlehen in Anspruch nehmen kann, wie aus einer VA-Umfrage hervorgeht. Lassen Sie uns also mit vier weit verbreiteten Mythen über VA-Darlehen aufräumen.
Mythos 1: Dies ist ein lausiges Darlehensprodukt.
Fakt: Dies ist eine der besten Darlehensoptionen auf dem Markt.
Qualifizierte Käufer können an den meisten Standorten bis zu 417.000 $ erwerben, bevor sie eine Anzahlung leisten müssen. FHA-Darlehen erfordern eine 3,5-prozentige Anzahlung, und viele konventionelle Kreditgeber wollen mindestens 5 Prozent.
Wenn man keine Hypothekenversicherung hat – ein Merkmal von FHA-Darlehen und erforderlich für konventionelle Darlehen ohne 20-prozentige Anzahlung -, können Veteranen jeden Monat mehr als 200 Dollar sparen.
Das Gleiche gilt für die Zinssätze, die bei staatlich unterstützten Darlehen tendenziell niedriger sind. Der durchschnittliche Festzins für ein 30-jähriges VA-Darlehen lag im März bei 3,82 Prozent, verglichen mit 3,99 Prozent für FHA-Darlehen und 4,11 Prozent für konventionelle Darlehen, so die Hypotheken-Softwarefirma Ellie Mae.
VA begrenzt auch, was Kreditgeber an Abschlusskosten verlangen können. Darüber hinaus können Verkäufer alle hypothekenbezogenen Abschlusskosten eines Käufers und bis zu 4 Prozent in Konzessionen zahlen, die Dinge wie vorausbezahlte Ausgaben oder sogar das Abzahlen von Sammlungen und Urteilen bei der Schließung abdecken können.
Mythos: Man braucht einen guten Kredit, um einen zu bekommen.
Fakt: Man braucht nicht einmal einen „guten“ Kredit.
VA-Darlehen sind nachsichtiger als konventionelle, wenn es um Ihre Kreditgeschichte geht. Tatsächlich gibt es bei VA-Darlehen kein Kreditlimit, obwohl VA-Kreditgeber in der Regel einen FICO-Score von 620 verlangen, was für den Laien „fair“ bedeutet (gefolgt von „gut“ und „ausgezeichnet“). Herkömmliche Darlehen erfordern oft eine Kreditwürdigkeit von mindestens 660, obwohl Sie vielleicht eher einen Wert von 740 benötigen, um die besten Zinssätze und Konditionen zu erhalten.
VA-Darlehen ermöglichen es Veteranen und aktiven Militärs auch, nach einem Konkurs, einer Zwangsversteigerung oder einem Leerverkauf schneller wieder auf die Beine zu kommen. Sie können ein VA-Darlehen zwei Jahre nach einem Konkurs nach Kapitel 7, ein Jahr nach einem Konkurs nach Kapitel 13 und zwei Jahre nach einer Zwangsversteigerung beantragen. Bei einigen Kreditgebern ist nach einem Leerverkauf keine Wartezeit erforderlich.
Bei herkömmlichen Krediten müssen Sie in der Regel vier bis sieben Jahre warten, bevor Sie wieder kaufen können.
Mythos: VA-Darlehen brauchen ewig, bis sie abgeschlossen sind.
Tatsache: Sie werden genauso schnell abgeschlossen wie die anderen, und die Wahrscheinlichkeit, dass sie abgeschlossen werden, ist höher als bei konventionellen und FHA-Darlehen.
Es besteht immer noch der Irrglaube, dass VA-Käufer mit Bürokratie und Papierkram belastet sind. In Wirklichkeit haben eine stärkere Automatisierung und Effizienz sowie andere Verbesserungen in den letzten Jahren dazu beigetragen, dass das VA Loan Guaranty Program mehr als mithalten konnte.
Im März wurden die durchschnittlichen konventionellen und VA-Kaufkredite laut Ellie Mae jeweils in 44 Tagen abgeschlossen. Was noch beeindruckender ist, ist die Tatsache, dass VA-Darlehen tatsächlich eher abgeschlossen werden als ihre konventionellen Gegenstücke, was sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine gute Nachricht ist.
Die gleichen Daten von Ellie Mae zeigen, dass 70 Prozent der VA-Kaufanträge, die in den letzten 90 Tagen gestellt wurden, auch abgeschlossen wurden. Das ist im Vergleich zu 67 Prozent der konventionellen Kauf-Anwendungen und nur 61 Prozent der FHA-Anwendungen.
Mythos: Keine Anzahlung macht diese riskanten loans.
Fact: VA-Darlehen wurden die sichersten auf dem Markt seit dem Gehäuse Crash.
Trotz des Vorteils von 0 $ Anzahlung hatten VA-Darlehen in den letzten sieben Jahren die niedrigste Zwangsvollstreckungsrate aller Hypothekenarten.
Das solide Bewertungsverfahren der VA und die vernünftige Anforderung an das verfügbare Einkommen (bekannt als Resteinkommen) sind Schlüsselfaktoren für die Sicherheit des Programms. Der wichtigste Grund ist jedoch das Engagement des Loan Guaranty Service, Veteranen dabei zu helfen, ihre Häuser zu behalten.
Das Programm verfolgt jeden VA-Kredit im Land. Mitarbeiter des Loan Guaranty Service werden benachrichtigt, wenn ein Veteran mehr als 60 Tage mit seiner Hypothek im Rückstand ist. Diese Spezialisten für die Vermeidung von Zwangsvollstreckungen setzen sich mit den Hausbesitzern in Verbindung und intervenieren direkt bei den Kreditgebern und Dienstleistern, um Alternativen zur Zwangsvollstreckung zu finden.
Seit 2008 hat der Loan Guaranty Service mehr als 320.000 Veteranen und Service-Mitgliedern geholfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Dieses Engagement hat dem Steuerzahler mehr als 11 Milliarden Dollar an Zahlungen für Zwangsvollstreckungen erspart.
Mythos: Dies ist eine einmalige Leistung.
Fakt: Wenn Sie diese Leistung einmal erworben haben, gehört sie Ihnen ein Leben lang.
Dies ist keine einmalige Leistung. Qualifizierte Veteranen können das VA Loan Guaranty Program immer wieder in Anspruch nehmen. Es ist sogar möglich, mehr als ein aktives VA-Darlehen zur gleichen Zeit zu erhalten. Selbst der Verlust eines VA-Darlehens aufgrund einer Zwangsvollstreckung bedeutet nicht, dass Sie nicht mehr anspruchsberechtigt sind.
Jeder dieser Mythen kann Veteranen und Angehörige der Streitkräfte davon abhalten, ihre hart verdienten Vorteile aus einem Hauskredit zu nutzen. Zusammengenommen unterstreichen sie die Notwendigkeit einer kontinuierlichen Aufklärung und eines stärkeren Bewusstseins für dieses historische Hauskreditprogramm.
Chris Birk ist der Autor von „The Book on VA Loans: An Essential Guide to Maximizing Your Home Loan Benefits“. Er ist außerdem Leiter der Bildungsabteilung von Veterans United Home Loans. Fast 330.000 Menschen folgen VA Loans Insider, seiner interaktiven VA Loan Community auf Facebook.