Asunnon omistajaksi tuleminen ei ole vaikeaa, mutta se on prosessi. Vaikka on olemassa joitakin erityisiä vaiheita, jotka liittyvät niihin, jotka käyttävät VA-lainaetujaan, yleinen prosessi on samanlainen kaikille asunnonostajille.
Ja hyvät uutiset: Se ei ole monimutkaista. Itse asiassa 130 691 veteraania ja aktiivipalvelusmiestä osti tai jälleenrahoitti asuntolainan VA-lainalla vuoden 2019 kolmen ensimmäisen kuukauden aikana. Jos kaikki nämä sotilastoverit onnistuivat siinä, niin sinäkin pystyt siihen.
Selvitä seuraava askeleesi asunnon ostoprosessissa ottamalla yhteys lainanantajaan.
Työskentele, mihin sinulla on varaa
Tämä edellyttää kotitaloutesi budjetin tarkkaa tarkastelua. Jos kysyt nyt: ”Minkälainen kotitalouden budjetti?”, sinun on ryhdyttävä toimeen ja laadittava sellainen. (Federal Trade Commissionilla on hyvä malli tai netistä löytyy taloussovelluksia.)
Periaatteessa sinun on tiedettävä, mihin rahasi menevät joka kuukausi. Tämä kertoo potentiaalisesta ostovoimastasi (eli siitä, kuinka suureen taloon sinulla on varaa) ja kuukausittaisesta asuntolainan maksun määrästä, jonka pystyt hoitamaan. Riippuen siitä, mitä saat selville, voit karsia joitain epäolennaisia asioita, jotta voit säästää ja sinulla on varaa hienompaan kotiin. Tai voit päättää ostaa vaatimattomamman ja säilyttää elämäntyylisi. Muista myös, että kodinomistajilla on ylimääräisiä kuluja, kuten kiinteistöverot, kotivakuutus ja kodin korjaukset.
Budjetin laatiminen ei ole edellytys lainan myöntämiselle, mutta se tekee sinusta tietoisemman kuluttajan. Se on kuin lähtisi katastrofiin ilman eväitä. Todennäköisesti se ei pääty hyvin.
Hanki ennakkohyväksyntä
Hankkiessasi ennakkohyväksynnän saat ”vakavan ostajan” aseman myyjien ja kiinteistönvälittäjien silmissä. Se tarkoittaa, että olet puhunut asuntolainanantajan kanssa, joka on käynyt läpi taloutesi. Siihen sisältyy VA-lainakelpoisuutesi toteaminen, luottotietojesi tarkistaminen, tulojesi vahvistaminen ja sen selvittäminen, kuinka suureen asuntolainaan sinulla on varaa.
Kun tämä on tehty, lainanantaja lähettää sinulle kirjeen, jossa vahvistetaan lainasi määrä. Tämä tarkoittaa, että myyjät ja välittäjät ottavat sinut paljon vakavammin. Ja se antaa sinulle etulyöntiaseman hintaneuvotteluissa, varsinkin kun sinulla on vastassa muita potentiaalisia ostajia, joilla ei ole hyväksyntää.
Älä sekoita ennakkohyväksyntää ja ennakkovalmennusta keskenään. Esihyväksyntä on parempi kuin ei mitään, mutta se tarkoittaa vain sitä, että lainanantaja kysyi sinulta muutaman kysymyksen ja luotti vastauksiisi (ilman mitään tarkistuksia) arvioidessaan, kuinka paljon voit lainata. Se on paljon vähemmän uskottava kuin ennakkohyväksyntä.
Shop for lenders
Voit ajatella, että VA-laina on VA-laina on VA-laina. Mutta jotkut lainanantajat tarjoavat hyviä tarjouksia ja toiset vähemmän hyviä – tai suorastaan huonoja. Sinun on todellakin tehtävä ostoksia lainanantajien välillä löytääksesi itsellesi parhaan mahdollisen tarjouksen. Mutta emme sano tätä vain me.
Viime vuonna Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) kirjoitti:
Kiinnityskorot ja lainaehdot voivat vaihdella huomattavasti eri lainanantajien välillä. Tästä huolimatta monet asunnonostajat eivät vertaile asuntolainojaan. Viimeaikaisissa tutkimuksissa yli 30 prosenttia lainanottajista ilmoitti, ettei ole vertaillut asuntolainansa hakijoita, ja yli 75 prosenttia lainanottajista ilmoitti hakeneensa asuntolainaa vain yhdeltä lainanantajalta. Bureau’n aiemmat tutkimukset viittaavat siihen, että asuntolainan vertailun laiminlyönti maksaa keskivertoasunnonostajalle noin 300 dollaria vuodessa ja useita tuhansia dollareita laina-aikana.”
Lainanantajien on lähetettävä sinulle lainaehdotus, jossa kerrotaan yksityiskohtaisesti kaikki se, mitä sinun on tiedettävä sinulle tarjotusta asuntolainasta. CFPB:llä on poikkeuksellisen hyödyllinen opas siitä, miten näitä luetaan – ja miten niitä voi vertailla.
Lue lisää: Questions To Ask Before Picking A Lender.
Find a reputable buyer’s real estate agent
Usually as a buyer, retaining a real estate agent you costs nothing. Tämä johtuu siitä, että myyjät maksavat yleensä ostajan kiinteistönvälittäjän palkkiot. Kaikilla ostajilla ei ole välittäjää, mutta se on hyvä idea. Kiinteistönvälittäjäsi voi olla yksi suurimmista voimavaroistasi koko kaupan ajan. (Älä vain käytä samaa välittäjää, jota myyjä käyttää. Heidän ensimmäinen velvollisuutensa on myyjälle.)
Hyvä kiinteistönvälittäjä auttaa sinua seuraavissa asioissa:
- Unelmiesi kodin löytämisessä
- Parhaan mahdollisen kauppasopimuksen neuvottelemisessa
- Ostopapereiden täyttämisessä
- Ohjaamalla sinua kaupan jokaisessa vaiheessa
- Vianmäärityksessä mahdollisissa ongelmissa
Kodin löytämisessä
Tänään se on tavallisesti hauskinta. Tosin paikallisista kiinteistömarkkinoista riippuen se voi kestää jonkin aikaa. Ajattele tulevia tarpeitasi sekä nykyisiä tarpeitasi. Valitse koti, joka täyttää tarpeesi moneksi vuodeksi eteenpäin, jos se on mahdollista ja realistista.
Ei saa houkutella nopealla aikataululla tehtävällä ostoksella, jossa odotetaan, että voit muuttaa uudelleen muutaman vuoden kuluttua. Asunnon ostaminen ja myyminen on kallista ja kiinteistömarkkinat arvaamattomia – et halua tehdä sitä useammin kuin on aivan pakko.
Tehdä tarjous
Tässä hetkessä hyvä kiinteistönvälittäjä osoittautuu arvokkaimmaksi. Kuuntele siis hänen neuvojaan.
Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on hankkia sinulle paras sopimus, ja hänellä pitäisi olla tietoa ja asiantuntemusta sen saavuttamiseksi. Jätä siis neuvottelut heidän vastuulleen. Toki kiinteistönvälittäjäsi tulisi keskustella kanssasi taktiikoista. Periaatteessa siitä, miten tehdä tarjous, joka ei vieraannuta omistajaa mutta jonka avulla maksat mahdollisimman pienen summan.
Kiinteistönvälittäjäsi neuvoo sinua myös mahdollisista ”ehdollisista ehdoista”, jotka tulisi sisällyttää tarjoukseesi. Nämä ovat kohteita, joiden avulla voit poistua ilman kustannuksia, jos tietyt tapahtumat ilmenevät, kuten tarkastusehto (jos kotitarkastus paljastaa odottamattomia ongelmia) tai rahoitusehto (jos asuntolainassasi on ongelmia). Voi olla muitakin.
Maksa vakuusrahaa
Sinulta odotetaan yleensä vakuusrahan maksamista, kun tarjouksesi hyväksytään. Agenttisi voi neuvotella summasta, mutta odota maksavasi 1-5 prosenttia kauppahinnasta.
Nimensä mukaisesti vakuusraha osoittaa myyjälle, että olet vakavasti otettava (eli vakavasti otettava) ostaja. Kyseessä ei kuitenkaan ole menetetty raha. Saat sen takaisin joko vähennyksenä sulkemiskustannuksistasi, tai jos kolmas osapuoli kattaa sulkemiskustannuksesi, saat summan takaisin.
Hanki kotitarkastus
Kotitarkastuksia ei vaadita asunnon ostamiseen, mutta niitä suositellaan lämpimästi – varsinkin jos olet ostamassa vanhempaa asuntoa. Asuntotarkastus antaa sinulle ylhäältä alaspäin suuntautuvan arvion kodista ja kiinteistöstä, mukaan lukien katto ja kodin ulkopuoli, eikä sitä pidä sekoittaa VA-kodin arviointiin.
Tyypillisesti voit perua tarjouksesi ja saada vakuusrahasi takaisin, kunhan ostosopimukseen on kirjattu ”tarkastusehto”.
Va-kodin arviointi vaaditaan VA-kodin asuntolainaa varten, ja sen järjestää VA-lainanantajasi. Siinä arvioidaan kiinteistö VA:n kiinteistöä koskevien vähimmäisvaatimusten (MPR) mukaisesti, ja sen tarkoituksena on suojella sinua ostamasta kiinteistöä, joka ei ole turvallinen, terve ja hygieeninen; se myös määrittää kiinteistön käyvän arvon.
Lue lisää: VA Appraisal & Home Inspection Checklist
Päivitä lainanantajan asiakirjat
Jokaisten asiakirjojen, joita käytetään lainasi hyväksymisessä, on oltava uusimpia. Lainanantajasi pyytää viime kädessä sitä, mitä se tarvitsee, mutta voit välttää viivästyksiä pitämällä kaiken valmiina etukäteen. Kerää kopiot henkilökohtaisista asiakirjoistasi, mukaan lukien viimeisimmät palkkakuitit ja tiliotteet.
Lähetät myös kopion allekirjoitetusta kauppasopimuksesta lainanantajallesi. Näin lainanantajasi voi tilata VA-arvion ja päivittää lainahakemukseesi seuraavan asuntosi osoitteen.
Tässä vaiheessa sinua saatetaan pyytää allekirjoittamaan asuntolainan ilmoitusasiakirjat. Lainanantajasi lähettää ne sinulle, ja niissä kerrotaan yksityiskohtaisesti lainasi ehdoista – ehdot ovat saattaneet muuttua nyt, kun tietty koti on löytynyt ja ostohinnasta on sovittu.
Lue lisää: VA Mortgage Loan Document Checklist
Mitäytä lainanantajasi hyväksymisehdot
Kun sillä on kaikki vaaditut asiakirjat, lainanantajasi toimittaa hakemuksesi hyväksymisosastolleen. Tämä on viimeinen vaihe, jonka jälkeen asuntolainasi hyväksytään virallisesti. Ei ole harvinaista, että lainanmyöntäjät pyytävät tässä vaiheessa lisätietoja, joita kutsutaan ehdoiksi. Yleensä tarvitaan vain lisäasiakirjoja.
Kun lainan myöntäjä antaa lopullisen lainahyväksynnän, lainanantajasi lähettää lopulliset lainaasiakirjasi escrow-yhtiölle.
Allekirjoita lopulliset paperit
Menet todennäköisesti escrow-yhtiön toimistoon allekirjoittamaan kaikki lopulliset paperit. Tutustu kaikkiin asiakirjoihin huolellisesti. Vertaa viimeisintä lainaennustetta sulkemisilmoitukseen. (Sulkemisilmoitukset sisältävät CFPB:n mukaan lopullisen erittelyn kaikista lainan yksityiskohdista, mukaan lukien ”ennakoidut kuukausimaksut ja sen, kuinka paljon maksat maksuja ja muita kuluja asuntolainan saamiseksi (sulkemiskustannukset)”.)
Jos sulkemisilmoitusten ja viimeisimmän lainaestimaattisi välillä on ristiriitaisuuksia, lainanantajan on perusteltava ne. Vaikka jotkin kustannukset voivat nousta sulkemisen yhteydessä, toiset eivät voi laillisesti nousta. Soita lainanantajallesi välittömästi, jos jokin ei näytä oikealta.
Jos sinun on maksettava sulkemiskuluja, maksat myös ne tällä kertaa. Tuo kassashekki tai muu varmennettu varainsiirto escrow-toimistoon, kun allekirjoitat asiakirjoja; escrow-yhtiö antaa tarvittavan kokonaissumman.
Valvo lainasi tilaa
Lainasi ei valitettavasti ole valmis, kun allekirjoitat asiakirjat. Lainanantajallasi voi kestää jopa viikko tai kauemmin viimeistellä lainasi ja siirtää rahat. Kun lainanantaja on maksanut lainan, myyjälle ja kaikille muille osapuolille maksetaan. (Viimeinen vaihe: kun kauppa kirjataan lainkäyttöalueesi virallisiin rekistereihin.)
Voit ajatella, että nyt on aika rentoutua. Pian voitkin. Mutta ei ihan vielä.
Harvinaiset asunnonostajat tietävät, että lainanantajat suorittavat rutiininomaisesti toisen (tai kolmannen) luottotarkastuksen ennen kaupantekoa. Jos luottotietosi ovat heikentyneet, lainanantaja voi peruuttaa lainasi – tai nostaa asuntolainan korkoa. Tämä tarkoittaa, ettei maksuviivästyksiä, uusia luottotilejä ja alhaisia luottokorttisaldoja.
Yksi askel kerrallaan
Jos olet vasta aloittamassa, harkitse VA-asuntolainaa. VA-lainoissa on yleensä alhaisemmat korot kuin useimmissa muissa asuntolainoissa. Ellie Maen Origination Insight Report -raportin mukaan ne ovat jatkuvasti alhaisempia kuin FHA- ja tavanomaisten lainojen korot. VA-kotilainat edellyttävät myös, että lainaa ei tarvitse maksaa käsirahaa eikä jatkuvaa yksityistä kiinnitysvakuutusta.
Katso, oletko oikeutettu VA-kotilainaan.