Milloin tarvitaan affidavit of heirship?
Schedule C of the title commitment may state: Meille on toimitettava perheen lähimmän jäsenen laatima ja vähintään kahden puolueettoman osapuolen vahvistama valaehtoinen vakuutus, joka sisältää vainajan ja hänen puolisonsa siviilisäätytiedot sekä täydellisen luettelon perillisistä, ja siihen on liitettävä alkuperäinen kuolintodistus.
Titeliyhtiö pyytää tässä yhteydessä valaehtoista vakuutusta perillisyydestä. Testamenttivakuutuksen tarkoituksena testamenttitapauksessa (ei testamenttia) on kuvata sukuhistoriaa ja olosuhteita sekä yksilöidä todennäköiset perilliset. Estates Code 203 §.001 todetaan osittain:
(a) Tuomioistuimen on perillisyyden toteamista koskevassa menettelyssä tai omaisuuden omistusoikeutta koskevassa oikeudenkäynnissä otettava vastaan selvitys perittävän sukuhistoriaa, genealogiaa, siviilisäätyä tai perillisten henkilöllisyyttä koskevista tosiseikoista alustavana todisteena selvitykseen sisältyvistä tosiseikoista, jos:
(1) selvitys sisältyy:
(A) valaehtoiseen vakuutukseen tai muuhun asiakirjaan, joka on laillisesti laadittu ja tunnustettu tai annettu valaehtoisesti ja jonka on vahvistanut virkamies, jolla on valtuudet ottaa vastaan tunnustuksia tai valoja, tapauksen mukaan; tai
(B) tuomioistuimen tuomioon; ja
(2) lausuman sisältävä valaehtoinen vakuutus tai asiakirja on ollut kirjattuna vähintään viisi vuotta sen osavaltion sen piirikunnan asiakirjarekisteriin, jossa omaisuus sijaitsee omaisuuden omistusoikeutta koskevan kanteen vireillepanohetkellä, tai sen osavaltion sen piirikunnan asiakirjarekisteriin, jossa perinnönjättäjällä oli kotipaikka tai vakituinen asuinpaikka perinnönjättäjän kuolinhetkellä.
Vakuutus on allekirjoitettava valaehtoisesti sellaisen henkilön toimesta, joka tuntee perhetilanteeseen ja -historiaan liittyvät tosiseikat ja joka yleensä, mutta ei aina, on perheenjäsen. Vaikka laissa ei nimenomaisesti vaadita, että valaehtoisen todistuksen on oltava puolueettomien todistajien (eli henkilöiden, joilla ei ole henkilökohtaista tai taloudellista intressiä lopputuloksen suhteen) todistama, omistusoikeusyhtiöt vaativat rutiininomaisesti kaksi puolueettomien henkilöiden notaarin vahvistamaa allekirjoitusta – kolme on järkevää.
Täytäntöönpanon jälkeen valaehtoinen todistus on arkistoitava sen kreivikunnan kiinteistörekistereihin, jossa kiinteistö sijaitsee. Jos kiinteistö ylittää piirikuntarajat, erillinen valaehtoinen vakuutus olisi jätettävä jokaiseen piirikuntaan, jossa kiinteistö esiintyy.
Title Company Policy
Estates Code Section 203.002 sisältää suositellun muodon valaehtoiselle vakuutukselle, vaikka lomakkeen tarkkaa noudattamista ei vaadita. Käytännössä tällaisten valaehtoisten vakuutusten sisältö määräytyy pikemminkin osakeyhtiön vakuutuspolitiikan kuin tämän lain vaatimusten perusteella.
Yksittäisten osakeyhtiöiden vaatimukset vaihtelevat. American Title Company on laatinut muun muassa seuraavat säännöt:
(1) perinnönjättäjän on täytynyt kuolla vähintään kuusi kuukautta ennen valaehtoisen vakuutuksen laatimista;
(2) perinnönjättäjän kuolintodistus on toimitettava title companylle;
(3) valaehtoisen vakuutuksen on oltava vähintään kahden puolueettoman osapuolen allekirjoittama, joilla on henkilökohtainen tietämys perinnönjättäjän sukuhistoriasta ja jotka ovat tunteneet perinnönjättäjän henkilökohtaisesti vähintään kymmenen vuoden ajan (puolueettomalla osapuolella tarkoitetaan osapuolta, joka ei saa minkäänlaista etua valaehtoisen vakuutuksen allekirjoittamisesta – tämä ei siis koske sellaisen henkilön aviopuolisoa tai lasta, joka odottaa saavansa perintöosuuden).
(4) sen lisäksi, että vakuutuksen antajan on allekirjoitettava valaehtoinen vakuutus, valaehtoinen vakuutus on myös kaikkien niiden täysi-ikäisten perillisten allekirjoitettava, jotka ottavat omistusoikeuden haltuunsa testamenttisäädösten mukaisesti;
(5) jos epäitsenäiset osapuolet ovat sukua perittävälle, tämä on ilmoitettava;
(6) omistusoikeusyhtiön suorittamassa omistusoikeustutkimuksessa ei saa havaita mitään ristiriitaa valaehtoisessa vakuutuksessa esitettyjen tosiseikkojen kanssa;
(7) jos on olemassa testamentti, jota ei ole testamentattu, se on liitettävä valaehtoiseen vakuutukseen ja sen on tuettava valaehtoisessa vakuutuksessa esitettyjä tosiseikkoja;
(8) seuraava kohta on sisällytettävä:
”Olen tietoinen liittovaltion lain mukaisista väärästä valan vannomisesta määrättävistä rangaistuksista, joihin kuuluu väärän valaehtoisen vakuutuksen antaminen, 18 U.S.C.S, Section 1621, jossa säädetään, että syylliseksi todettua ei saa tuomita sakkoon enempää kuin 2000 dollaria tai vankeuteen enintään viideksi vuodeksi tai molempiin. Olen myös tietoinen siitä, että väärän valaehtoisen vakuutuksen antaminen on rikos Texasin rikoslain 37.02 §:n mukaan. Lopuksi olen myös tietoinen siitä, että Texasin rikoslain 32.46 pykälän mukaan henkilö syyllistyy rikokseen, jos hän huijaustarkoituksessa tai vahingoittamistarkoituksessa saa toisen henkilön harhauttamalla allekirjoittamaan tai laatimaan asiakirjan, joka vaikuttaa jonkun henkilön omaisuuteen tai taloudellisiin etuihin, ja että kyseisen pykälän mukainen rikos on kolmannen asteen törkeä rikos, josta voidaan tuomita 5 000 dollarin sakkoihin ja vankeuteen Texasin vankeinhoito-osastolle enintään 10 vuodeksi tai alle 2 vuodeksi.”
Varautukaa siihen, että suurten dollarien kauppoja tarkastellaan erityisen tarkkaan – ja ehkä myös lisävaatimuksia.”
Koska toisilla omistusoikeusyhtiöillä voi olla muita tai erilaisia vaatimuksia kuin tässä luvussa mainitut, ja ne voivat muuttua ajan mittaan, on lähes mahdotonta laatia sellaista perijävakuutusta, jonka kaikki omistusoikeusyhtiöt takuuvarmasti hyväksyvät kaikkina aikoina ja kaikkina aikoina tulevaisuudessa. Asianajajan tehtävänä on päästä mahdollisimman lähelle. Jos asiakas haluaa tarkan ja luotettavan lopputuloksen, vaihtoehtona on hakea tuomioistuimelta toteavaa tuomiota.
Soveltava oikeuskäytäntö
Miten perintöoikeudelliset valaehtoiset todistukset oikeastaan toimivat oikeudessa? Seuraava on hyvä esimerkki: Estates Code Section 203.001:n mukaan ”perillisyysvakuutus, joka on ollut rekisterissä yli viisi vuotta, toimii alustavana todisteena siinä esitetyistä tosiseikoista perilliseksi julistamista koskevassa menettelyssä tai oikeudenkäynnissä, joka koskee kiinteän tai henkilökohtaisen omaisuuden omistusoikeutta”. Näin ollen jätetty valaehtoinen todistus on ensisijainen, elleivät muut osapuolet ”esitä summaarista tuomiota koskevaa näyttöä, joka riittää herättämään asiassa tosiseikkoja koskevaa kysymystä”. Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, vetoomus hylätty).
Testamenttimääräinen perimys
Kun henkilö kuolee testamentittomana, astuvat voimaan testamenttimääräistä perimystä koskevat säännöt. Pohjimmiltaan Texasin osavaltio on Estates Code 201 luvun avulla tehnyt testamentin testamentittomia perinnönjättäjiä varten.
Jos testamentiton perinnönjättäjä on naimaton, sovelletaan 201.001 pykälää, jossa säädetään, että omaisuus menee tasaosuuksin lapsille, jos sellaisia on. Jos niitä ei ole, omaisuus menee tasan vanhemmille. Jos perittävä oli naimisissa, kyseessä on yhteisomistus, ja sovelletaan 201.003 §:ää:
§ 201.003. Testamentittoman henkilön yhteisomistus
(a) Jos testamentittomasti kuollut henkilö jättää eloonjääneen puolison, kuolleen puolison yhteisomistus siirtyy tämän pykälän mukaisesti.
(a) Kuolleen puolison yhteisomistus siirtyy eloonjääneelle puolisolle, jos:
(1) yksikään kuolleen puolison lapsi tai muu jälkeläinen ei jää eloon; tai
(2) kaikki kuolleen puolison eloonjääneet lapset ja jälkeläiset ovat myös eloonjääneen puolison lapsia tai jälkeläisiä.
(c) jos kuolleen puolison jälkeen jää eloon lapsi tai muu jälkeläinen, joka ei ole myös eloonjääneen puolison lapsi tai jälkeläinen, puolet yhteisestä jäämistöstä jää eloonjääneelle puolisolle, ja toinen puoli siirtyy kuolleen puolison lapsille tai jälkeläisille. Jälkeläiset perivät vain sen osan jäämistöstä, johon heillä olisi oikeus 201.101 §:n nojalla. Kaikissa tapauksissa yhteisomaisuus siirtyy yhteisomaisuuteen kohdistuvien velkojen rasittamana.
Ydinvaatimukset tyydyttävälle perijävakuutukselle
Hyvin laadittu perijävakuutus:
- selvitetään perusteellisesti asiaankuuluvat perheeseen liittyvät tosiseikat, mukaan lukien se, oliko vainajalla testamentti, kaikkien perillisten ja muiden asianosaisten nimet ja osoitteet, mukaan lukien heidän suhteensa vainajaan ja (jos merkityksellistä) heidän avioliittohistoriansa ja se, oliko heillä lapsia, tavoitteena on kartoittaa selkeästi vainajan perimyslinja viitaten sovellettaviin perintökaaren pykäliin;
- identifioida kiinteä omaisuus, jota asia koskee, koska näin piirikunnan virkailijat voivat kirjata asiakirjan aiottuun omistusoikeusketjuun (on hämmästyttävää, kuinka monissa perillisilmoituksissa ei mainita mitään kiinteistöä, mikä tekee niistä arvoltaan epäilyttäviä); ja
- tehdä perusteltu johtopäätös perillisten henkilöllisyydestä ja heidän osuuksiensa määrästä. Vakuutuksen tulisi päättyä myönteiseen väitteeseen, esim: ”Estates Code Section 201.001:n mukaisesti vakuutan siis olevani edesmenneen John Jonesin ainoa oikeudenomistaja. Näin ollen kyseisen kiinteistön yksinkertainen omistusoikeus oli vain minulla eikä kenelläkään muulla henkilöllä perinnönjättäjän kuolinhetkellä.”
Jättämällä valaehtoisen perillisyysvakuutuksen vakuutuksen vakuutuksen antaja esittää väitteen – väitteen, jonka mukaan nimetyllä perillisellä tai nimetyillä perillisillä on nyt täydet oikeudet tiettyyn kiinteään omaisuuteen. On vain loogista esittää tämä asia mahdollisimman lujasti ja vakuuttavasti.
Kaksivaiheinen prosessi:
Omistusoikeuden vahvistaminen (perillisyyteen liittyvien kysymysten ratkaiseminen) testamenttituomioistuimen ulkopuolella on yleensä kaksivaiheinen prosessi. Ensin on laadittava ja allekirjoitettava valaehtoinen perillisyysvakuutus, jonka allekirjoittaa henkilö, jolla on omakohtaista tietoa sukuhistoriasta (avioliitot, syntymät ja kuolemantapaukset). Perusteellisen ja tehokkaan valaehtoisen todistuksen laatiminen on sekä taidetta että tiedettä, ja se olisi jätettävä asianajajan tehtäväksi, joka varmistaa, että sen sisältö on hyväksyttävä ja vakuuttava mahdollisissa tulevissa oikeudenkäynneissä. Näin ollen Internet-lomakkeita ei pitäisi koskaan käyttää tähän tai mihinkään muuhunkaan vakavaan oikeudelliseen tarkoitukseen.
Viitevakuutus perillisyydestä katsotaan yleensä oikeaksi, kun se on ollut arkistoituna vähintään viisi vuotta, vaikka tämä ei sido ketään vakuutuksenantajaa.
Kirjan valmistelu
Viitakirjan laatimisen, täyttämisen ja jättämisen jälkeen prosessin toinen vaihe on kauppakirjan siirto, jossa omistusoikeus keskittyy yhdelle ainoalle perilliselle, joka voi sitten pitää kiinteistön tai myydä sen. Vaihtoehtoisesti kaikki perilliset voivat (esimerkiksi) allekirjoittaa kiinteistön luovuttamisen kolmannelle ostajalle.
Kirja on tavallisesti erityinen takauskirja tai takauskirja ilman takuita, mutta ei luovutuskirjaa, jota on vältettävä, koska omistusoikeusyhtiöt eivät välttämättä vakuuta sitä. Kaikkien vakuutuksessa mainittujen perillisten (tai heidän laillisten holhoojiensa) on allekirjoitettava. Molemmat asiakirjat arkistoidaan kiinteistörekisteriin siinä piirikunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee – ensin affidavit ja sitten kauppakirja.
Mitä asianajaja tarvitsee asiakkaalta
Asiamies tarvitsee asiakkaalta perustiedot, jotta hän voi edetä, mukaan lukien:
(1) selvitys sukuhistoriasta ja olosuhteista (esim, kuka meni naimisiin kenenkin kanssa ja kenellä oli lapsia, kuka kuoli testamentilla tai ilman, kuka erosi ja meni uudelleen naimisiin ja niin edelleen);
(2) jäljennös olemassa olevasta kiinteistöä koskevasta kirjatusta kauppakirjasta ja, jos sellainen on saatavilla, jäljennös omistusoikeussitoumuksesta;
(3) kaikkien asiaankuuluvien sukulaisosapuolten nimet ja osoitteet; ja
(4) selvitys asiakkaan aikomuksesta. Onko tavoitteena omistusoikeuden yhdistäminen yhdelle tai useammalle perilliselle? Vai myydä omaisuus kolmannelle osapuolelle?
Monissa tapauksissa perilliset ovat hajaantuneet eri puolille maata ja ovat saattaneet menettää yhteyden. Jotkut perilliset eivät ehkä allekirjoita, ellei heille makseta siitä, ja perheenjäsenten väliset taloudelliset ongelmat voivat käydä rumiksi. Asiakkaat ovat usein pettyneitä, kun he huomaavat, kuinka vaikea ja kallis prosessi voi olla. Perilliset saattavat yrittää ratkaista perintö- ja omistusoikeuskysymykset omin päin ilman asianajajaa (usein käyttäen Internetistä löytyviä turhia lomakkeita), ja lopputulos on hämmentävämpi ja kaoottisempi kuin aluksi. Vakuutuksia ja asiakirjoja saatetaan joutua laatimaan ja jättämään uudelleen, jotta rekisteri saataisiin korjattua, mikä pitkittää prosessia ja lisää kustannuksia.
Perintöoikeudellisen selvityksen hyödyllisyys
Asiakkaat pyytävät toisinaan, että heidän asianajajansa laatii valaehtoisen perintöoikeudellisen selvityksen, mutta heillä on vain osittaista tietoa olosuhteista (tapahtumat voivat olla vuosikymmeniä taaksepäin menneessä ajassa), ja heillä on hallussaan vain osa kiinteistöön ja sen historiaan liittyvästä asiakirja-aineistosta. Tällaisissa tapauksissa on hyödyllistä aloittaa prosessi hankkimalla omistusoikeusyhtiöltä omistusoikeusraportti, jossa selvitetään omistusoikeuden tämänhetkinen tilanne sekä kaikki kirjatut vaateet, panttioikeudet, ilmoitukset ja muut mahdollisesti merkitykselliset seikat. Asianajaja voi olla varmempi siitä, että perillisyysvakuutuksessa esitetyt tosiasiat ovat oikeat ja totuudenmukaiset, mikä vähentää todennäköisyyttä, että perillisyysvakuutus voidaan myöhemmin riitauttaa.
Tapaustiedostoista
Mahdollinen asiakas soittaa ja sanoo: ”Äitini kuoli kuusi kuukautta sitten, ja minun on saatava perunkirjoitus hänen tilalleen. Paljonko veloitatte kauppakirjan laatimisesta?”
Asianajajan on saatava paljon enemmän tietoa ennen kuin hän voi vastata, alkaen kysymällä: ”Kuoliko hänellä testamentti?”. Asiakas myöntää, ettei ole nähnyt äitiään kymmeneen vuoteen, mutta uskoo, ettei testamenttia ollut. Hän kysyy edelleen: ”Mutta voinko silti saada perunkirjoitukseni, vai voinko?” Asianajajan lisäkysymykset paljastavat lisätietoja perheestä. Äiti oli leski. Isä oli kuollut kaksi vuotta aiemmin, myös ilman testamenttia. Lisäksi käy ilmi, että asiakkaalla on useita sisaruksia, joista yksi oli peräisin isän edellisestä avioliitosta. Toinen on kadonnut näkyvistä, eikä hänestä ole kuultu vuosiin. Huhujen mukaan hän on koditon Los Angelesin kaduilla. Toinen sisarus menehtyi hiljattain, ja jäljelle jäi kaksi pientä lasta, jotka ovat tällä hetkellä sijaishuollossa, koska heidän jäljelle jäänyt vanhempansa on vankilassa. Myös nuorin sisarus asui äidin luona ja huolehti äidistä äidin kuollessa, ja hän asuu edelleen kiinteistössä, väittäen sitä nyt kotitilakseen ja uhaten haulikolla ketä tahansa, joka tunkeutuu sinne ilman hänen suostumustaan. Hän väittää äidin luvanneen, että talo kuuluisi hänelle vastineeksi hoidosta hänen viimeisen sairautensa aikana.
Asianajajan on pakko kertoa asiakkaalleen, ettei hän saa perunkirjoitusta ainakaan ennen kuin perintöasiat on selvitetty, alkaen isästä ja siitä, ketkä henkilöt olivat oikeutettuja perimään häneltä, ja siirtyen sitten äitiin ja hänen perillisiinsä. Asiakas on epäluuloinen. Hän sanoo: ”Kuule, sihteerisi kertoi minulle, että perunkirjoituksen maksu on 395 dollaria. Kuulostaa siltä, että yritätte vain veloittaa minulta lisää rahaa. Olen vanhin, ja minulle on aina sanottu, että omaisuus olisi jonain päivänä minun. Haluan kauppakirjan nyt!” Valitettavasti se ei ole mahdollista, kun otetaan huomioon tapauksen tosiseikat. Asianajaja ei ole mikään ihmeidentekijä, eikä asianajotoimisto ole tuomioistuin, jossa tällaiset erimielisyydet voidaan ratkaista sitovasti.
DISCLAIMER
Tämän artikkelin sisältämät tiedot on tarkoitettu vain yleiseen tiedottamiseen ja koulutukseen, eikä niitä tarjota oikeudellisena neuvonantona, johon kukaan voi luottaa. Laki muuttuu. Yksilöllisiin tarpeisiisi ja olosuhteisi liittyvä oikeudellinen neuvonta on suositeltavaa ennen kuin ryhdyt mihinkään toimiin, joilla on oikeudellisia seurauksia. Konsultoi myös veroneuvojaasi. Tämä yritys ei edusta teitä, ellei sitä ole nimenomaisesti ja kirjallisesti valtuutettu tekemään niin.