Kirjoitettuani Nicaraguan taloudesta muutama viikko sitten, sain monia tiedusteluja kiinteistösijoituksen tekemisestä Nicaraguassa. Lue Nicaraguan taloutta käsittelevä artikkeli – se toimii hyvänä esipuheena tälle artikkelille.
Keskityn San Juan Del Suriin ja Granadaan, koska ne ovat Nicaraguan kaksi tärkeintä ulkomaisia kiinteistösijoituksia ja elämäntyyliä suosivaa kohdetta.
Kunnollista markkina-analyysia varten on vaikea saada tietoja, koska markkinat ovat hyvin hajanaiset eivätkä ole datarikkaat.
Keskustelujeni perusteella, joita kävin useiden kiinteistönvälittäjien kanssa, yksimielisyys on kuitenkin se, että hinnat nousivat huomattavasti vuodesta 2011 lähtien ja romahtivat sitten vuoden 2018 mielenosoitusten jälkeen. Hinnat romahtivat keskimäärin noin 30 prosenttia Yhdysvaltain dollareissa ja lakkasivat laskemasta vuoden 2019 kolmannen neljänneksen ja neljännen neljänneksen tienoilla, jolloin transaktioiden määrä alkoi kasvaa, vaikkakin vakiohinnoilla. Markkinat olivat löytäneet tuen tuon pohjan ympäriltä ja olivat valmiita nousuun.
Koronavirus maailmanlaajuinen talouden alasajo muutti kuitenkin tämän. Vaikka Nicaragua ei ole toteuttanut lukitusta, talouteen on kohdistunut voimakkaita vaikutuksia, erityisesti näissä kahdessa turistikohteessa.
Vähän vähän kauppoja tehdään juuri nyt, mutta satunnaisia tuliaismyyntejä tapahtuu; useimmiten amerikkalaisten myyjien toimesta, jotka tarvitsevat käteistä.
Tämä mielessäni tapasin muutaman välittäjän ja kävin katsomassa muutamaa ilmoitusta. En nähnyt kaikkia alla olevia listauksia; osan otin yksinkertaisesti netistä. Mikään näistä ei ole suositus, eivätkä ne ole markkinoiden parhaita tarjouksia. Seuraavassa on vain keskimääräistä parempi luettelo kiinteistöistä, joilla oli mielestäni mielenkiintoisia ominaisuuksia. Ne tarjoavat välähdyksen nykyisten markkinoiden mahdollisuuksista.
Kiinteistösijoitus San Juan Del Surissa, Nicaraguassa
Tyynenmeren etelärannikolla sijaitseva San Juan Del Sur on laajalti arvostettu vuoden mittaisten aaltojensa vuoksi. Monet kanadalaiset ja amerikkalaiset sekä jotkut eurooppalaiset asuvat täällä kokopäiväisesti. Täällä on (yleensä) vilkas turismi, upeaa surffausta, rento ilmapiiri, vakiintunut expat-skene ja jopa kaksikielinen koulu lapsille. Se on kelpo vaihtoehto talvitukikohdaksi tai ympärivuotiseen asumiseen.
Kun ottaa huomioon, että Nicaragua tarjoaa kohtuuhintaista terveydenhuoltoa, useita asuinpaikkavaihtoehtoja ja loistavan verotuksen, se alkaa näyttää enemmän kuin kelvolliselta.
Huomautan tämän siksi, että luokittelisin San Juan Del Surin pikemminkin elämäntapapäätökseksi, kuin investointipäätökseksi. Vertailtuani joitain listoja vuokrahintoihin (sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä), on melko vaikeaa saada mitään kunnollista tuottoa sijoitukselle, jopa nykyisillä ”alhaisilla” hinnoilla.
Kaikkien ylläpitokulujen, verojen, maksujen jne. jälkeen voit odottaa saavasi alle 2% nettotuoton. Sanomattakin on selvää, että se ei ole kaiken riskin arvoista.
Tämä massiivinen talo sijaitsee aidatulla alueella, kävelymatkan päässä kaupungista joitakin jyrkkiä portaita alas. Se tarjoaa vertaansa vailla olevat näkymät lahdelle, erityisesti auringonlaskun aikaan. Tämä huvila on massiivinen, joka koostuu kahdesta yksiköstä. Voisit valita asua yhdessä ja vuokrata toisen, tai pitää sen kokonaan itsellesi.
Kerran noteerattu $1,200 000, se on nyt alennettu 494 000 dollarin loppuunmyyntihintaan. Kannattaa muistaa, että voit neuvotella hinnan vielä alemmas. Vaikka nämä mitat sisältävät terassit, hinta on 666 dollaria neliömetriltä (62 dollaria neliömetriltä) näin laadukkaasta kiinteistöstä. Myyjä ottaa varmasti huomattavan tappion myynnistä.
Hinnaltaan edullisemmassa päässä voit saada tämän söpön yhden makuuhuoneen talon 89 000 dollarilla. Se on pienen aidatun yhteisön sisällä, jossa on 24/7 vartiointi. Alle 100 000 dollarilla sinulla on suunnitelma B. Se on 20 minuutin kävelymatkan päässä kaupungista ja rannalta, rauhallisella alueella.
Voit ajatella, että se on loistava investointi. Mutta pitkän aikavälin markkinoilla saat siitä luultavasti vain 450 dollaria kuukaudessa, ja kun maksat HOA-maksut (ehkä 150 dollaria), vuokralaisten löytöpalkkion, hallinnointipalkkion, ylläpidon, verot ja tyhjät kuukaudet, päädyt alle 2 prosentin nettotuottoon.
Toistan vielä kerran, San Juan Del Sur ei ole sijoituskohde – se on (ihana) elämäntaparatkaisu, jossa on jonkin verran potentiaalista sivurahaa kulujen kattamiseksi.
Jokerikiinteistö San Juan Del Surissa, Nicaraguassa preppereille
- Katsotko, että maailmantalous romahtaa ja ihmisten on palattava takaisin maanviljelyyn?
- Katsotko, että länsimaiden hallitukset muuttuvat yhä tyrannimaisemmiksi ja yrittävät takavarikoida varallisuutesi?
- Oletko kristitty, joka kokee, että häntä vainotaan yhä enemmän maallisessa lännessä, ja haluat asua hurskaassa maassa, jossa kristinuskoa harjoitetaan ja kunnioitetaan laajalti?
- Haluatko etäisyyttä hallituksiin ja globaaliin eliittiin, jotka haluavat väkisin tyrkyttää jotakin sinuun ja perheeseesi?
- Oletko yksinkertaisesti kyllästynyt ihmisiin ja haluat päästä pois kaikesta?
- Tahdotko elää synkronissa luonnon kanssa?
Jos vastasit kyllä johonkin edellä mainituista, minulla on täydellinen kiinteistö sinulle.
Keskellä luonnonsuojelualuetta tämä kiinteistö sijaitsee kehityskohteessa ja sillä on 5 hehtaaria maata, jossa on yli 200 hedelmäpuuta, yksityinen kaivo, massiiviset vesivarastosäiliöt ja tarpeeksi aurinkopaneeleita, jotta voisit asua täydellisessä autarkiassa. Tässä talossa on kaikki.
Kiinteistössä on jopa erillinen studio vieraille, alas kivikkoista polkua pitkin. Se on lyhyen ajomatkan päässä San Juan Del Surista, mutta juuri tarpeeksi kaukana asuaksesi rauhassa.
Osta talo, hanki satelliitti-internetyhteys, kaiva maahan kuoppa kultaa varten, osta mustasta pörssistä aseita ja ammuksia ja ole valmiina kohtaamaan kaikki rikollisten (hallituksen tai muiden) yritykset loukata vapauttasi.🙂
Kiinteistösijoitus Granadassa, Nicaraguassa
Granadassa on hyvin erilainen arvolupauksen tarjoava kohde. Se on noin 100 000 hengen vilkas pieni siirtomaakaupunki, joka sijaitsee Nicaraguan suuren järven rannalla. Historiallinen kaupunki koostuu ihastuttavista pienistä siirtomaatyylisistä taloista ja kauniista katolisista kirkoista. Se on melko turistinen, mutta toisin kuin San Juan Del Surissa sitä eivät hallitse ulkomaalaiset. Voit siis todella elää paikallista elämää. Siellä on myös valikoima kaksikielisiä kouluja.
Alueella on kauniita kansallispuistoja patikointia varten sekä useita tulivuoria, sekä aktiivisia että passiivisia. Maa on erittäin hedelmällistä. Lopuksi, se on hieman yli tunnin ajomatkan päässä pääkaupungista Managuasta.
Granadassa on enemmän sijoituspotentiaalia. Kun San Juan Del Surin kiinteistömarkkinat ovat enimmäkseen ulkomaalaisten vetämiä, Granadassa on suuret paikalliset markkinat. Se on myös helppo viikonloppumatka Managuan eliitille, joista monilla on viikonloppukoteja Granadan ympäristössä.
Etenkin eräänä aamuna, kun menin pikabussilla Managuaan, huomasin monia keskiluokkaisia työntekijöitä, jotka pendelöivät pääkaupunkiin, kuten lääkärit. Sen sijaan, että he asuisivat Managuan kaltaisessa suurkaupungissa, paikalliset voivat pendelöidä tunnin matkan ja asua ihanassa pikkukaupungissa.
Kun otetaan huomioon maan myönteinen väestörakenne, kaupungistumisen lisääntyessä ja maan kasvaessa taloudellisesti Granada todennäköisesti houkuttelee yhä enemmän paikallista kiinteistökysyntää. Niin kauan kuin vältät kaupungin kalliita siirtomaa-ajan asuntoja, joita kansainväliset ostajat paisuttavat, voit hyödyntää paikallisia keskiluokan ja huippuluokan markkinoita, kiinteistöjä, jotka ovat vähemmän alttiita heilahteluille pitkällä aikavälillä.
Tämä talo koostuu neljästä erillisestä huoneistosta (kolme kahden makuuhuoneen ja yksi yhden makuuhuoneen), ja se sijaitsee kymmenen minuutin kävelymatkan päässä keskuspuistosta. Yksiköt eivät ole kummoisia, mutta se on hyvä eläkesuunnitelma jollekin pienellä budjetilla elävälle tai jopa sijoituskohteeksi.
Hinnalla 119 000 dollaria saa luultavasti 250 dollaria kuukaudessa per yksikkö vuokrattua länsimaisille eläkeläisille, jotka haluavat viettää muutaman kuukauden auringossa. Paikalliset markkinat ovat myös vaihtoehto +-$200 per yksikkö. Ylläpitokustannukset ovat alhaiset, ja jokaisen kuukauden 1. päivänä voit nousta asunnostasi pyjama päälläsi ja mennä koputtelemaan oville kerätäksesi käteistä. Tämä käteinen olisi enemmän kuin tarpeeksi, jotta voisit elää vaatimatonta elämää Granadassa.
Normaaliin elämään Granadassa kuuluu terveydenhuolto, kanaa tai kalaa joka päivä, tuoreita hedelmiä ja olut tai kaksi joka ilta.
Mahdollinen sosiaaliturvashekki tai passiiviset tulot kotimaasta olisivat puhtaita säästöjä.
Tämä talo on myös hyvä ostovaihtoehto elämässä. Voisit ostaa sen ja hankkia isännöintiyhtiön vuokraamaan yksiköt. Saisit luultavasti noin 4-5% nettotuoton kaikkien maksujen ja ylläpidon jälkeen neljästä yksiköstä. Ja kun sinusta tuntuu siltä, että sinun on pakko paeta, niin sinulla olisi käteistä tuottava suunnitelma B valmiina.
Elämää rauhassa lähellä Granadaa
Tässä ihastuttavassa neljän makuuhuoneen talossa, joka istuu lähes kahden hehtaarin suuruisella tontilla, on 215 000 dollarin hintaan uima-allas, terassi, jolta on näkymä Mombacho-tulivuorelle, hedelmäpuita, yli 200 kahvitaimea, aidat tontin ympärillä ja sähköportti pääsisäänkäynnin luona.
Se on hyvä ”suunnitelma B”, kuitenkin lähellä suurkaupungin (Granada) mukavuuksia ja mukavuutta muutaman minuutin matkan päässä ja suurkaupungin (Managua) mukavuuksia ja mukavuutta, jossa on kansainvälinen lentokenttä hieman yli tunnin matkan päässä.
Ei kannata odottaa, että tämä olisi hyvä vuokrakohde. Tällaisten asuntojen vuokramarkkinat ovat rajalliset.
Pari vinkkiä Nicaraguan kiinteistösijoitusmarkkinoilla liikkumiseen
- Pitäkää mielessä Nicaraguan taloudellinen ja geopoliittinen tilanne. Suosittelen lukemaan asiaa koskevan artikkelini.
- Hanki hyvä lakimies tarkistamaan omistusoikeuskirjat perusteellisesti ja varmistamaan, että oikea henkilö allekirjoittaa asiakirjat. Joskus maa saattaa kuulua useammalle perheenjäsenelle, ja yksi henkilö tekee ”aloitteen” myymisestä.
- Markkinat ovat melko epälikvidit, joten älä odota voivasi myydä helposti.
- Expat-markkinoita hallitsevat pohjoisamerikkalaiset. Jos olet eurooppalainen, sinun on ymmärrettävä tämä. Yleisesti ottaen pohjoisamerikkalaisilla ja eurooppalaisilla on erilaiset odotukset kiinteistöjen suhteen. Se, mikä voi olla hyväksyttävää eurooppalaiselle, saattaa olla vanhaa ja nuhjuista pohjoisamerikkalaiselle. Kiinteistöjen arvo laskee paljon nopeammin Pohjois-Amerikassa kuin Euroopassa. Ole siis varovainen, ettet tartu putoavaan puukkoon, jota yksikään pohjoisamerikkalainen ei haluaisi ostaa sinulta.
- Se on ostajan markkinat – neuvottele.Ota aikaa ja sinut palkitaan kaksinumeroisilla alennuksilla.
Varoitus asunnonomistajien yhdistyksistä (HOA)
Expat-markkinoilla on paljon aidattuja yhteisöjä (gated communities), joissa on asunnonomistajien yhdistyksiä (Home Owners Associations, HOA). Sinun PITÄÄ ottaa tämä huomioon ostaessasi.
Jos et ole kotoisin Pohjois-Amerikasta, et ehkä tiedä, miten nämä HOA:t toimivat ja miten ne voivat vaikuttaa omaisuuteesi ja elämäntyyliisi. Joskus HOA:lla on hyvin korkeat kiinteät kuukausimaksut, jotka voivat merkitä sitä, että jo pelkkä kiinteistön pitäminen on merkittävä menoerä.
Pyydä tutustumaan HOA:n talouteen. Onko HOA:lla velkaa? Maksavatko muut HOA:n jäsenet jäsenmaksunsa ajallaan?Onko HOA säästänyt rahaa tulevaa rakenteellista ylläpitoa ja korjauksia varten? Jos HOA:ta hoidetaan huonosti, vastuusta tulee jaettu vastuu, ja sellaisen kiinteistön myyminen, jonka HOA on maksukyvytön, voi olla hyvin vaikeaa.
Loppujen lopuksi, kuka hoitaa HOA:ta? En halua olla poliittisesti epäkorrekti, mutta haluat varmistaa, että HOA:n hoitajien arvot ovat linjassa sinun arvojesi kanssa. Joissain tapauksissa näitä HOA:ita voivat johtaa tylsistyneet anglosaksiset eläkeläiset, joista tulee täydellisiä tyranneja ja jotka pyrkivät määräämään loputtomasti sääntöjä turvallisuuden ja yhdenmukaisuuden vuoksi (sakot siitä, että nurmikkoa ei leikata jne.).
Tämän ei pitäisi olla kovinkaan suuri ongelma Nicaraguassa, koska kaikkein nirsoimmat eläkeläiset hakeutuvat aidattuihin yhteisöihin Floridassa tai Arizonassa, mutta ole silti varuillasi.
Kiinteistösijoituksen verot Nicaraguassa
Kiinteistöä ostaessasi varaudu maksamaan noin 6 % transaktiokustannuksia lakimieskuluja ja erilaisia veroja varten. Koko ostoprosessi kestää 2-3 kuukautta. Se ei ole nopea, mutta ei myöskään erityisen monimutkainen. Asianajajasi hoitaa kaiken.
Vuosittaiset kiinteistöverot ovat noin 1 % arvioidusta verotusarvosta, joka on yleensä todellista arvoa pienempi.
Kiinteistöjen myyntivoittoverot Nicaraguassa ovat vain 10 %. Vuokratuloista maksettava tulovero riippuu siitä, ostitko kiinteistön omissa nimissäsi vai yhtiötä käyttäen.
Jos kiinteistö on omissa nimissäsi, voit odottaa maksavasi noin 15 prosenttia, jos et asu Nicaraguassa, ja jopa 30 prosenttia, jos olet maassa asuva. 30 % on ylin paikallinen tuloveroluokka, joten todennäköisesti saat paljon vähemmän veroja. Jos kiinteistö on yrityksen nimissä, voit odottaa maksavasi noin 30 prosenttia, mutta tässä tapauksessa monet vähennykset ovat sallittuja.
Varmista, että sinulla on hyvä asianajaja. Lakimiesmaksuissa pihisteleminen ulkomailta ostettaessa on yksi suurimmista virheistä, joita voit tehdä. Jos haluat hyvän asianajajan yhteystiedot, ota rohkeasti yhteyttä minuun. Älä käytä kiinteistövälitystoimistojen suosittelemia lakimiehiä, koska he ovat luonnostaan puolueellisia.
Positiiviset ja negatiiviset kehityssuunnat, jotka vaikuttavat kiinteistösijoituksiisi Nicaraguassa
Positiiviset:
- Talouden huonontuessa läntisissä maissa eläkkeisiin ja sosiaaliturvaan kohdistuu kielteisiä vaikutuksia. Odotettavissa on, että boomerit muuttavat yhä enemmän etelään, jossa terveydenhuolto ja elinkustannukset ovat edullisempia. Tämän pitäisi saada useammat länsimaiset eläkeläiset harkitsemaan Nicaraguan kaltaisia paikkoja.
- Talouden siirtyessä verkkoon vuosituhannen vaihteen ihmiset työskentelevät mieluummin edullisista tukikohdista käsin. Nicaragua jakaa aikavyöhykkeet Pohjois-Amerikan kanssa, ja sen alueellinen verojärjestelmä johtaa siihen, että vain paikallisesti hankittuja tuloja verotetaan, mikä tekee siitä erityisen mielenkiintoisen vaihtoehdon.
- Monien asumisvaihtoehtojen ansiosta Nicaragua on erittäin houkutteleva myös asunnon omistajille.
- Positiivinen paikallinen väestörakenne.
- Edistynyt matkailuteollisuus.
Negatiivista:
- Potentiaalinen maksutasekysymys Nicaraguassa – mikä voisi johtaa Cordoban devalvoitumiseen entisestään.
- Verot pysyvät alhaisina, jopa kiinteistöjen osalta, mutta hallitus tulee varmasti nostamaan niitä korottaakseen julkisen talouden puutteita.
- Ulkoinen ja sisäinen poliittinen epävakaus rajoittaa investointeja maahan.
- Amerikkalaisten ulkopoliittinen kiusaaminen, joka hankaloittaa IMF:ltä ja Maailmanpankilta saatavien varojen saamista tarvittaessa.
Johtopäätös: Pitäisikö sinun tehdä sijoitus Nicaraguan kiinteistöihin?
Tässä vaiheessa se on lähinnä elämäntapa- tai B-suunnitelmapäätös. Ei ole mitään pakottavia katalyyttejä, joiden perusteella voisi uskoa hintojen nousevan lyhyellä aikavälillä. Ei huono paikka olla jonkin verran alttiina, mutta älä mene all-in. Jotkut kiinteistösijoitukset Nicaraguassa ovat järkeviä, kunhan valuutta ei heikkene liikaa. Todennäköisesti valuutan heikkeneminen kuitenkin kiihtyy.
Puhtaaseen kiinteistösijoitukseen numeroiden perusteella on olemassa maita, joita olen käsitellyt aiemmissa viesteissä ja jotka tarjoavat paremman tuoton.
Jos haluat tehdä kiinteistösijoituksen Nicaraguaan, älä pidä kiirettä. Se on tällä hetkellä ostajan markkinat, jossa monet länsimaalaiset haluavat irtautua sijoituksistaan. Tule Nicaraguaan, vietä muutama viikko tai kuukausi jos haluat, ja neuvottele. Sinun pitäisi pystyä laskeutumaan johonkin aliarvostettuun kiinteistöön joillakin houkuttelevilla hinnoilla elämäntyyliisi tai suunnitelmaasi B.
Jos haluat hyvän ostajan agentin, joka voi auttaa sinua navigoimaan markkinoilla – ota yhteyttä minuun. Hän voi auttaa sinua säästämään rahaa välttämällä virheitä ja jakamalla paikallisia näkemyksiä, jotta voit tehdä oikean ostoksen.
Kirjoitin myös pääkaupungin Managuan ja Gran Pacifican kiinteistömarkkinoista.
Muut Nicaraguaa käsittelevät artikkelit:
- Sijoittaminen teak-puuplantaasiin, kannattaako se?
- Onko Nicaragua varteenotettava sijoituskohde?
- Kiinteistösijoitus Managuassa tai Gran Pacificassa, Nicaraguassa?
Saatavilla olevat palvelut Nicaraguassa:
- Kiinteistöjen lakimies Nicaraguassa
- Yrityksen perustaminen Nicaraguassa
- Kuinka saada oleskelulupa Nicaraguassa
Jos tahdot lukea lisää vastaavia artikkeleja maailman muilta kiinteistömarkkinoita käsitteleviltä sivuilta, siirry Kansainväliset kiinteistöpalvelut -sivuni alareunaan.
Tilaa alla oleva PRIVATE LIST, jotta et jää paitsi tulevista sijoituspostauksista, ja seuraa minua Youtubessa, LinkedInissä ja Facebookissa.
Jos haluat keskustella kansainvälistymis- ja hajautumissuunnitelmistasi, varaa konsultointitilaisuus* tai lähetä minulle sähköpostia.
*Konsultointitilaisuus on keskustelua salkustasi ja tavoitteistasi. Se ei ole oikeudellista, taloudellista, verotuksellista tai sijoitusneuvontaa.
