Suunnittelu on ensimmäinen vaihe, jonka rakennuttaja ottaa hankkiessaan tontin. Käytännöllisesti katsoen jokainen rakennustekniikan parissa työskentelevä kokee olevansa jonkinlainen maansuunnittelija. Yritä löytää maansuunnittelijan määritelmä etsimällä internetistä. Löydät määritelmiä ”maankäytön suunnittelijoista” ja ”kaupunkisuunnittelijoista” ja ”kaupunkisuunnittelijoista”, mutta kun konsultit usein luettelevat tarjoamansa palveluvalikoiman, ”maankäytön suunnittelu” on usein heidän työsuhdeautoissaan, kirjepohjissaan ja verkkosivuillaan.
Kuka on juridisesti maankäytön suunnittelija?
Yhdysvalloissa ei ole olemassa rekisteröintiä tai sertifiointia, jonka perusteella voitaisiin tunnustautua maankäytön suunnittelijaksi. Kuka siis on laillisesti Land Planner? Kuka tahansa, joka väittää olevansa.
Mitä ”Land Planner” tarkalleen ottaen tekee?
Kuka tahansa, joka määrittää rakennusten, katujen, kulkuväylien, avoimien alueiden jne. sijainnin, on Land Planner. Se kattaa aika pitkälti osan tai suurimman osan tehtävistä, joita rakennusinsinöörit ja maanmittausinsinöörit kohtaavat. Jos suunnittelet kunnallistekniikkaa, joka rakennetaan tyhjän, rakentamattoman tontin poikki, olet maankäytön suunnittelija. Kyseinen yleishyödyllinen laitos rajoittaa sitä, mihin rakennuksia voidaan sijoittaa, ja todennäköisesti se rajoittaa myös katujen ja muiden parannusten sijaintia. Olet ehkä sijoittanut vesihuoltolinjan siten, että se on sopusoinnussa luonnollisen maaston kanssa, mutta vähentää niiden tonttien määrää, joiden on oltava säännösten mukaisia. Toisin sanoen insinööri, joka ajattelee, että hänen suunnitelmansa säästi 1 000 dollaria rakennuskustannuksissa, on saattanut pienentää nettovoittotuottoa tiheyden suhteen 100 000 dollarilla.
Kun insinööri määrittää infrastruktuurin sijainnin suunnittelematta kokonaissuunnitelmaa siitä, miten se vaikuttaa perimmäiseen maankäyttöön – hän toimii kuin maankäytönsuunnittelija, mutta ei hyvällä tavalla.
Miksi insinöörit, maanmittausinsinöörit ja arkkitehdit tarjoavat maankäytön suunnittelua?
Suunnittelu on ensimmäinen vaihe missä tahansa maankäytön kehittämisprosessissa (usein ennen kuin varsinainen maa-alue on mitattu kunnolla). Yritys, joka sisällyttää maankäytön suunnittelun osaksi palveluitaan, on koukussa tuohon rakennuttaja-asiakkaaseen – varmistamalla tuottoisa insinöörityö. Insinööri, joka ei mainitse maankäytön suunnittelua osana palvelujaan, menettää varmasti töitä läheisille yrityksille, jotka mainitsevat kyseiset palvelut. Varmistaakseen, että rakennuttaja jää koukkuun, yritys todennäköisesti tarjoaa näitä palveluja veloituksetta niin kauan kuin rakennuttaja sitoutuu insinöörisopimukseen.
Tyypillinen maankäytön suunnittelun skenaario:
Maankäytön suunnittelijat saavat ohjeensa asiakkaaltaan, rakennuttajalta, joka on päättänyt palkata yrityksen. Jos rakennuttaja tulee ja sanoo haluavansa kaavoittaa 200 kolmikerroksista asuntoa kaupungin R-3-asetuksen mukaisesti, useimmat maankäytön suunnittelijat epäilemättä noudattavat sitä. Rakennuttaja on juuri ostanut maa-alueen, ja hänellä on paineita selvittää, kuinka monta triplex-yksikköä sinne mahtuu. Maankäytönsuunnittelija olettaa siis, että rakennuttajan ensisijainen huolenaihe on maksimoida haluttujen yksiköiden määrä ja kaikki muu on toissijaista. Voimassa olevissa säännöksissä, joissa luetellaan R-3-alueen kaavoituksen vähimmäisvaatimukset, esitetään, että se sallii vähintään 20′ takapihan, 10′ sivupihan ja 20′ etupihan. Suurin sallittu tiheys on 8 yksikköä hehtaarilla. Asetuksia tarkasteltaessa ei ole havaittavissa muita rajoituksia. Rakennuttajan toimittamasta rakennuksen perustussuunnitelmasta maankäytön suunnittelija toteaa, että perustuksen kokonaispituus on 90′ ja syvyys 60′. Määräysten mukaan sallittu yksityinen ajoväylä on 26′ leveä, ja pysäköintivaatimukset täyttyvät helposti sijoittamalla 20′ syvyinen ajoväylä (joka tapauksessa etupihalle) autotallin oven taakse. Olettaen, että asetuksen sallimat vähimmäismitat maksimoivat tiheyden, maankäyttösuunnittelija puristaa suunnittelusta jokaisen mahdollisen tuuman murto-osan, jotta asiakas on tyytyväinen maankäyttösuunnittelupalveluihin.
Mikä on maan oikea käyttötarkoitus?
Tämä tietysti olettaa, että rakennuttaja tietää itse asiassa maansa oikean käyttötarkoituksen, joten maankäyttösuunnittelija kysyy harvoin, miksi rakennuttaja haluaa kolmen asunnon yksikön jonkin muun sijasta. Yksi syy siihen, miksi kukaan ei kysy rakennuttajalta, on se, että jos rakennuttaja kysyy ”miksi haluatte tietää”? Maankäytön suunnittelijalla on parasta olla hyviä vastauksia, joten useimmat vain suostuvat rakennuttajan vaatimuksiin, vaikka ehdotettu käyttötarkoitus ei olisikaan optimaalinen ratkaisu kyseiselle tontille. Monet rakennuttajat vain toistavat, mitä on myyty aiemmin, ja jotkut palkkaavat markkinakonsultteja määrittämään, mikä on paras käyttötarkoitus.
Miten maankäytön suunnittelija eroaa kaupunkisuunnittelijasta?
Kaupunkisuunnittelijat sääntelevät ja harvoin suunnittelevat. Maankäyttösuunnittelijat suunnittelevat ja esittävät kaupunkisuunnittelijalle suosituksen (toivottavasti) hyväksyntää varten.
Miten arkkitehti- ja insinöörisuunnittelijat eroavat toisistaan?
Insinöörisuunnittelija liittyy ensisijaisesti kohteeseen ja arkkitehtuuri on toissijaista. Insinöörityön maankäytön suunnittelija pyrkii näkemään rakennukset kokonaisuutena tyynyinä tai suorakulmioina. Rakenteiden sijoitteluun panostetaan todennäköisesti enemmän, jotta voidaan vähentää maanmuokkausongelmia tai viemäröintivaatimuksia. Arkkitehtoninen maankäytön suunnittelija käyttää asemakaavaa kehystämään rakenteiden arkkitehtonisia vahvuuksia. Alueen kaavoitus, salaojitus ja kunnallistekniikka ovat todennäköisesti tärkeysjärjestyksessä alhaalla. Kumpikaan edellä mainituista tilanteista ei luo tasapainoista ratkaisua, joka voi olla kestävä.
Onko tyypillinen maankäytön suunnittelun skenaario kestävä?
Ei. Kestävän naapuruston luominen ei ole mahdollista ilman kaikkien mukana olevien konsulttien yhteistoimintaa tasapainoisen lähestymistavan luomiseksi. Tämän artikkelisarjan edetessä opetamme uusia suunnittelu- ja yhteistyömenetelmiä, jotka johtavat tasapainoiseen lähestymistapaan, joka määrittelee maankäytön suunnittelun uudelleen.
Entä teknologia?
Teknologia ei yksinään voi tarjota ratkaisua, mutta yhdistämällä koulutus ja siihen sitoutunut teknologia voidaan saada aikaan suuri ero. Mieleen tulee yksi tarina siitä, miten riippuvuus ohjelmistosta ratkaisun keksimisessä voi johtaa epäonnistumiseen. Kaksikymmentäviisi vuotta sitten, kun ilmailusuunnitteluohjelmistot olivat ensimmäistä kertaa laajalti saatavilla, eniten julkisuutta saanut innovatiivinen lentokone oli kaunis Prescott Pusher. Vallankumoukselliseksi tämän lentokoneen teki se, että siinä käytettiin ohjelmistojen tuloksia futuristisen muotoilun luomiseen ja sen lento-ominaisuuksien (käsiteltävyys ja käytöstavat) määrittämiseen. Prescott Pusherissa käytettäisiin 180HP Lycoming 0-360 -moottoria, jonka avulla 4 matkustajaa voisi matkustaa 190 MPH nopeudella 7 500 jalan korkeudessa. Vaikka tämä vaikutti suorituskyvyltään samankaltaiselta kuin perinteinen Mooney 201, Mooneyn ahtaasti tiivistetty matkustamo vaikutti osaltaan suorituskykyyn, mutta Prescott Pusher tarjosi kuitenkin mukavamman luolamaisen paikan ihmisille.
Lupaus uudesta aikakaudesta oli saapunut, jossa tietokoneella luodut, sekunneissa ajettavat skenaariot korvaisivat vuosia kestäneen kalliin aerodynaamisten pintojen hienosäädön kentällä. Prescott Pusherin siirtyessä piirustuspöydältä todellisuuteen lähes kaikki ilmailulehdet esittelivät tätä tietokoneavusteisen suunnittelun uutta aikakautta – ainakin siihen asti, kunnes lehdistön edustajat pääsivät lentämään todellista konetta. Lupaus jäi lunastamatta, ja vain harvat pitivät lento-ominaisuuksista, ja Prescott Pusher opetti alalle, että ohjelmistot eivät voi tarjota ”tunnetta” tai inhimillistä kokemusta.
Tämä pätee myös ohjelmistoihin. Maankäytön suunnittelijoina toimivien on ymmärrettävä tämä luodakseen hienoja paikkoja, joissa ihmiset voivat asua, ja se vaatii paljon muutakin kuin katujen ja tonttien tiivistämistä säädösten sallimiin vähimmäisvaatimuksiin.
Suunnittelijan vastuu:
Otetaan yllä oleva skenaario, jossa on 200 kolmikerroksista asuntoa, ja oletetaan, että rakennuskohde tulee kestämään yli sata vuotta. Oletetaan myös, että jokaisessa yksikössä asuu keskimäärin 3 ihmistä. Tilastot osoittavat, että keskimääräinen (amerikkalainen) koti myydään kuuden vuoden välein. Kehitys vaikuttaa näin ollen (100/6X3X200) 10 000 ihmisen elintasoon jokaisena vuosisatana, jonka se on olemassa. Kuinka paljon huomiota kiinnitetään naapuruston ”luonteeseen”, kun kaavoituksessa pyritään vain maksimoimaan asukastiheys? Kuinka paljon suunnitteluun käytettiin aikaa sen varmistamiseksi, että koteihin ja kodeista kuluu mahdollisimman vähän aikaa ja energiaa? Sijoitettiinko kaikki yritykset niin, että ne olisivat mahdollisimman hyvin esillä potentiaalisille asiakkaille? Entä näkymät asuntojen asuintiloista? Suunniteltiinko kävelykadut niin, että naapuruston läpi on helppo kulkea turvallisesti, vai noudattavatko ne vain katuja? Ovatko kodit sijoitettu niin, että ne eivät ole yksitoikkoisia? Käyttikö maankäytön suunnittelija aikaa ja vaivaa vähentääkseen hukkaa suunnittelussa?
Kaupunkisuunnittelussa on paljon muutakin kuin tiheystavoitteen saavuttaminen. Itse asiassa liiallinen tiivistäminen voi alentaa kaavoituksen haluttavuutta vähentämällä voittopotentiaalia alentamalla asuntojen arvoa.
Voit ottaa mahtavan vastuun, kun puet päällesi tuon ”maankäytönsuunnittelijan” hatun.
Olemme kiitollisia Sir Richard Harrisonille siitä, että hän on toimittanut meille tämän erittäin hyödyllisen tiedon.