Jos harkitset kiinteistön ostamista, voit harkita useita kiinteistösijoitusstrategioita. Näihin kuuluvat vuokra-asuntojen ostaminen, talojen flippaaminen, BRRRR-sijoittaminen, osta ja pidä sekä kiinteistösijoitusrahastot (REIT). Toinen potentiaalisesti tuottoisa strategia tehdä rahaa kiinteistöalalla on tukkukauppa. Tähän liittyy periaatteessa sellaisten kiinteistökauppojen löytäminen, joita et itse asiassa aio ostaa, vaan jotka aiot siirtää lopulliselle ostajalle. Tällaisessa kaupassa käytetään periaatetta, jota kutsutaan sopimuksen siirtämiseksi.
Mitä on sopimuksen siirtäminen kiinteistöalalla?
Sopimuksen siirtäminen tapahtuu, kun sopimuksen yksi osapuoli (luovuttaja) siirtää sopimuksen oikeudelliset velvoitteet toiselle osapuolelle. Luovutuksen vastaanottaja (luovutuksensaaja) ottaa tällöin vastuun sopimuksen ehdoista. Toisin sanoen voit vaihtaa kiinteistösopimuksia ja tehdä rahaa kiinteistökaupasta omistamatta itse tulokiinteistöä.
Onko sopimuksen siirto laillista?
Kyllä, sopimuksen luovutus kiinteistöalalla on laillista.
Miten luovutus toimii kiinteistöissä?
Tässä ovat yleiset vaiheet sopimuksen luovuttamiseen:
-
Löydä myytävä sijoitusasunto
Aluksi sinun on löydettävä motivoitunut myyjä, joka on valmis myymään asuntonsa markkina-arvoa halvemmalla hinnalla. Tärkein ero motivoituneen myyjän ja tavallisen myyjän välillä on ensiksi mainitun kiireellisyyden tunne. Motivoituneet myyjät haluavat myydä nopeasti esimerkiksi avioeron, osavaltion ulkopuolella asumisen, maksamattomien verojen tai työpaikan siirron vuoksi. Tämä kiireen tuntu voi toimia eduksesi neuvottelupöydässä.
Voit käyttää seuraavia strategioita löytääksesi nopeasti myyviä asunnonomistajia:
- Driving for dollars – Kuten nimestä voi päätellä, tähän kuuluu ajaminen tai käveleminen lähiöissä etsimässä merkkejä pulassa olevista kiinteistöistä. Merkkejä ahdingosta ovat muun muassa umpeenkasvanut ruoho, sanomalehtien tai postin ylitäyttö, rikkinäiset ikkunat, viivästynyt kunnossapito ja lainvalvontamerkit. Kirjoita tällaisten asuntojen osoitteet ylös ja käytä niitä kodinomistajan paikantamiseen. Voit käydä Mashboardissa ja löytää nämä tiedot muutamassa minuutissa. Kysy sitten heiltä, ovatko he halukkaita myymään ja tee tarjous.
- Etsi piirikunnan maksuhäiriöisten verojen luettelo – Tämä luettelo on kultakaivos, kun on kyse motivoituneiden myyjien löytämisestä alueelta. Käy yksinkertaisesti lääninhallituksen verkkosivustolla tai toimistoissa saadaksesi maksuhäiriöisten verojen luettelon.
- Mashvisor Property Marketplace – Tämä on paras paikka löytää halpoja taloja, kuten ulosmitattuja koteja, pankin omistamia koteja, lyhyeksi myytyjä ja huutokaupattuja koteja. Voit rajata markkinoiden ulkopuolella olevien kiinteistöjen hakua käyttämällä suodattimia, kuten sijainti, budjetti, kiinteistötyyppi, kilometrit, kylpyhuoneiden määrä, makuuhuoneiden määrä ja haluttu käteistuotto. Sisäänrakennettu sijoituskiinteistöjen laskuri auttaa sinua arvioimaan vuokratuloja, käyttöastetta, kassavirtaa, käteistuottoa ja cap ratea.
Related: The Best Tool to Find Off Market Properties
-
Hanki sopimus
Voit helposti ladata sopimusmallin internetistä. On kuitenkin suositeltavaa, että asianajaja lukee ja hyväksyy asiakirjan. Näin varmistat, että sopimus on juridisesti pätevä ja että saat asianajajan tuen, jos joudut oikeuskäsittelyyn.
Yksi ratkaisevaksi yksityiskohdaksi, joka on sisällytettävä sopimuksen siirtämistä koskevaan asiakirjaan, on nimesi vieressä oleva ilmaisu ”ja/tai siirtää”. Juuri tämä lauseke oikeuttaa sinut siirtämään sijoitusasunnon kiinnostuneelle ostajalle. Muista ilmoittaa tämä tieto myyjälle ja tarvittaessa selittää lausekkeen merkitys. Anna hänelle vakuutus siitä, että hän saa edelleen sovitun kauppasumman.
Seuraava: The Basics of a Wholesale Real Estate Contract and How to Prepare One
-
Sopimuksen toimittaminen
Vaikka sopimuksen luovutusprosessi vaihtelee osavaltioittain, sinun on yleensä toimitettava sopimus sulkemisasianajajalle tai omistusoikeusyhtiölle omistusoikeustutkimusta varten. Tämä haku tutkii kodin historian varmistaakseen, ettei omistusoikeuteen ole liitetty pantteja.
-
Loppuostajan löytäminen
Ostajien löytäminen on tärkeä vaihe kiinteistösopimuksen luovutuksen strategiassa.
Voit löytää potentiaalisia ostajia esimerkiksi kylmäkutsujen, julisteiden ja kylttien, lehti-ilmoitusten, sosiaalisen median ilmoitusten, Craigslistin tai kiinteistöfoorumeilla verkostoitumisen avulla. Vaihtoehtoisesti voit pyytää paikallisen kiinteistönvälittäjän apua. Riippumatta siitä, minkä strategian valitset, varmista, että löydät ostajan ennen sopimuksen päättymistä. Itse asiassa monet sijoittajat, jotka käyttävät tätä strategiaa, pyrkivät laatimaan ostajalistan jo ennen kuin he edes löytävät myytävän kiinteistön. Harkitse myös tätä lähestymistapaa.
Related: Here’s How to Find Cash Buyers for Real Estate
-
Luovuta sopimus
Kun olet löytänyt kiinnostuneen ostajan, ensimmäinen asia, joka sinun on tehtävä, on pyytää vakuuskäteistalletusta. Sopimuksessasi tulisi mainita selvästi, että vakuusraha maksetaan etukäteen. Tämä lauseke suojaa sinua mahdolliselta sopimusrikkomukselta. Koska vakuusrahaa ei palauteta, olet varma siitä, että saat voittoa, riippumatta siitä, toteutuuko kauppa vai ei.
-
Saat maksun
Luovuttajana saat maksun, kun loppuostaja on toimittanut varat kauppaan. Sovitun arvon ja ostajan kanssa saavuttamasi hinnan välinen erotus on sinun voittosi. Jos esimerkiksi sovit myyjän kanssa, että ostat kiinteistön 170 000 dollarilla, ja siirrät sitten sopimuksen ostajalle 230 000 dollarilla, voittosi (toimeksiantopalkkio) on 60 000 dollaria.
Johtopäätös
Kiinteistöjen toimeksiantosopimuksen tekeminen vie vähemmän aikaa kuin muiden kiinteistösijoitusstrategioiden tekeminen, ja se vaatii vähän tai ei lainkaan pääomaa. Työskentely sellaisten myyjien ja ostajien kanssa, jotka eivät ole perehtyneet sopimuksen siirtämiseen, voi kuitenkin olla haastavaa. Lisäksi saatat löytää ostajan, joka haluaa perääntyä viime hetkellä. Jos haluat kierrättää kiinteistösopimuksen, sinun on siksi ennakoitava tällaiset skenaariot ja valmistauduttava niiden mukaisesti.