Va-asuntolaina on markkinoiden tehokkain asunnonostoväline. Se – ja GI Bill – kirjaimellisesti muokkasivat sodanjälkeistä Amerikkaa, ja se on suuri syy siihen, miksi historiallinen VA Loan Guaranty Program on kasvanut voimakkaasti asuntomarkkinoiden romahduksen jälkeen.
Historiallisen menestyksen sukupolvista huolimatta useat myytit ja väärinkäsitykset estävät kuitenkin miljoonia veteraaneja ja varusmiehiä osallistumasta tähän etuuteen. Osasyynä on jatkuva tietoisuustaistelu – noin yksi kolmesta asunnon ostavasta veteraanista ei VA:n tutkimustietojen mukaan tiennyt, että heillä oli asuntolainaetu. Selvitetään siis neljä yleistä VA-lainamyyttiä.
Myytti 1: Tämä on surkea lainatuote.
Fakta: Tämä on yksi markkinoiden parhaista lainavaihtoehdoista.
Kelpoisuusvaatimukset täyttävät ostajat voivat ostaa jopa 417 000 dollaria useimmissa paikoissa ennen kuin heidän tarvitsee maksaa käsirahaa. FHA-lainat edellyttävät 3,5 prosentin käsirahaa, ja monet tavanomaiset lainanantajat haluavat vähintään 5 prosenttia.
Ei ole kiinnitysvakuutusta, joka on FHA-lainojen kiinteä osa ja jota vaaditaan tavanomaisissa lainoissa, joissa ei ole 20 prosentin käsirahaa, ja joka voi säästää veteraaneille yli 200 dollaria joka kuukausi.
Sama koskee myös korkotasoa, joka itse asiassa on yleensä alhaisempi valtion takaamissa lainoissa. Keskimääräinen 30-vuotisen VA-lainan kiinteä korko oli maaliskuussa 3,82 prosenttia, kun FHA-lainojen korko oli 3,99 prosenttia ja tavanomaisten lainojen korko 4,11 prosenttia, asuntolainayhtiö Ellie Maen mukaan.
VA rajoittaa myös sitä, mitä lainanantajat voivat veloittaa sulkemiskustannuksina. Lisäksi myyjät voivat maksaa kaikki ostajan kiinnitykseen liittyvät sulkemiskustannukset ja jopa 4 prosenttia myönnytyksiä, jotka voivat kattaa asioita, kuten ennakkoon maksetut kulut tai jopa perintöjen ja tuomioiden maksamisen sulkemisen yhteydessä.
Myytti: Tarvitset loistavat luottokelpoisuusvaatimukset saadaksesi sellaisen.
Tosiasiassa: Et tarvitse edes ”hyviä” luottokelpoisuusvaatimuksia.
VA-lainat ovat tavanomaisia löysempiä luottotietojesi kohdalla. Itse asiassa VA:lla ei ole luottorajaa, vaikka on totta, että VA-lainanantajat yleensä etsivät 620 FICO-pistemäärää, joka maallikon termein tarkoittaa ”reilua” luottoa (jota seuraa ”hyvä” ja sitten erinomainen). Tavanomaiset lainat edellyttävät usein vähintään 660 luottopistettä, vaikka saatat tarvita enemmän kuin 740 pistettä saadaksesi parhaat korot ja ehdot.
VA-lainojen avulla veteraanit ja aktiiviset sotilaat voivat myös palata nopeammin takaisin konkurssin, pakkohuutokaupan tai lyhytaikaisen myynnin jälkeen. Voit saada VA-lainan kahden vuoden kuluttua 7 luvun mukaisen konkurssin päättämisestä, yhden vuoden kuluttua 13 luvun mukaisen konkurssin hakemisesta ja kahden vuoden kuluttua ulosmittauksesta. Joillakin lainanantajilla ei ole vaadittua odotusaikaa lyhytaikaisen myynnin jälkeen.
Tavanomaisten lainojen kohdalla puhutaan yleensä neljästä seitsemään vuoden odotusajasta ennen kuin voit ostaa uudelleen.
Myytti: VA-lainojen sulkeminen kestää ikuisuuden.
Fakta: Ne sulkeutuvat yhtä nopeasti kuin muutkin, ja ne myös sulkeutuvat todennäköisemmin kuin sekä tavanomaiset että FHA-lainat.
Tässä on sitkeä harhaluulo, että VA-ostajia painavat byrokratia ja paperityö. Todellisuudessa automaation ja tehokkuuden lisääntyminen sekä muut viime vuosina tehdyt parannukset ovat auttaneet VA Loan Guaranty Program -ohjelmaa pysymään enemmän kuin vauhdissa.
Maaliskuussa tavanomaiset ja VA-ostolainat suljettiin Ellie Maen mukaan keskimäärin 44 päivässä. Vielä vaikuttavampaa on se, että VA-lainat sulkeutuvat itse asiassa todennäköisemmin kuin niiden tavanomaiset vastineet, mikä on hyvä uutinen sekä ostajille että myyjille.
Samat Ellie Maen tiedot osoittavat, että 70 prosenttia edellisen 90 päivän aikana tehdyistä VA-ostohakemuksista meni loppuun. Verrattuna 67 prosenttiin tavanomaisista ostohakemuksista ja vain 61 prosenttiin FHA-hakemuksista.
Myytti: Ei käsirahaa tekee näistä riskilainoista riskialttiita.
Fakta: VA-lainat ovat olleet markkinoiden turvallisimpia asuntomarkkinoiden romahduksen jälkeen.
Nollan dollarin käsirahaetuudesta huolimatta VA-lainoilla on ollut kaikista asuntolainatyypeistä alhaisin ulosottoprosentti suurimman osan viimeisistä seitsemästä vuodesta.
VA:n järkevä arviointiprosessi ja harkinnanvaraisia tuloja (ns. jäännöstuloja) koskeva tervejärkinen vaatimus ovat avaintekijöitä ohjelman turvallisuuteen. Suurin yksittäinen syy on kuitenkin Loan Guaranty Servicen omistautuminen sille, että se auttaa veteraaneja säilyttämään kotinsa.
Ohjelma seuraa jokaista VA-lainaa maassa. Loan Guarantyn työntekijöille ilmoitetaan aina, kun veteraani on yli 60 päivää jäljessä asuntolainastaan. Ulosoton välttämisen asiantuntijat ottavat yhteyttä asunnonomistajaan ja toimivat suoraan lainanantajien ja palveluntarjoajien kanssa löytääkseen vaihtoehtoja ulosmittaukselle.
Vuodesta 2008 lähtien Loan Guaranty Service on auttanut yli 320 000 veteraania ja palveluksessa olevaa sotilasta välttämään ulosmittauksen. Tämä sitoumus on säästänyt veronmaksajilta yli 11 miljardia dollaria ulosottovaatimusten maksuissa.
Myytti: Tämä on kertaluonteinen etu.
Fakta: Kun olet ansainnut tämän, se kuuluu sinulle koko elämäksesi.
Tämä ei ole kertaluonteinen etu. Pätevät veteraanit voivat käyttää VA Loan Guaranty Program -ohjelmaa yhä uudelleen ja uudelleen. Itse asiassa on mahdollista saada samanaikaisesti useampi kuin yksi aktiivinen VA-laina. Edes VA-lainan menettäminen pakkohuutokaupan vuoksi ei tarkoita, ettet olisi enää oikeutettu siihen.
Mikä tahansa näistä myyteistä voi estää veteraaneja ja varusmiehiä käyttämästä vaivalla ansaitsemiaan asuntolainaetuja. Yhdessä ne korostavat tarvetta jatkuvaan koulutukseen ja tietoisuuden lisäämiseen tästä historiallisesta asuntolainaohjelmasta.
Chris Birk on kirjoittanut kirjan ”The Book on VA Loans: An Essential Guide to Maximizing Your Home Loan Benefits”. Hän on myös Veterans United Home Loansin koulutusjohtaja. Lähes 330 000 ihmistä seuraa VA Loans Insideria, hänen vuorovaikutteista VA Loan -yhteisöään Facebookissa.