Quand un affidavit d’héritier est-il requis?
L’annexe C de l’engagement de titre peut indiquer : Il faut nous fournir un affidavit exécuté par un membre immédiat de la famille et corroboré par au moins deux parties désintéressées, contenant l’histoire maritale du défunt et de son conjoint et une liste complète des héritiers, ainsi qu’un certificat de décès original joint.
La société de titres demande ici un affidavit d’héritier. Le but de l’affidavit dans un cas d’intestat (sans testament) est de décrire l’histoire et les circonstances familiales et d’identifier les héritiers probables. La section 203 du Code des successions.001 stipule en partie:
(a) Un tribunal recevra dans une procédure pour déclarer l’héritier ou une poursuite impliquant un titre de propriété une déclaration de faits concernant l’histoire familiale, la généalogie, l’état matrimonial ou l’identité des héritiers d’un défunt comme une preuve prima facie des faits contenus dans la déclaration si:
(1) la déclaration est contenue dans :
(A) un affidavit ou un autre instrument légalement signé et reconnu ou assermenté devant, et certifié par un officier autorisé à prendre des reconnaissances ou des serments, selon le cas ; ou
(B) un jugement d’un tribunal d’archives ; et
(2) l’affidavit ou l’instrument contenant la déclaration a été enregistré pendant cinq ans ou plus dans les registres d’actes d’un comté de cet état dans lequel le bien est situé au moment où la poursuite impliquant le titre de propriété est entamée, ou dans les registres d’actes d’un comté de cet état dans lequel le défunt était domicilié ou avait un lieu de résidence fixe au moment du décès du défunt.
L’affidavit doit être signé sous serment par une personne familière avec les faits relatifs aux circonstances et à l’histoire de la famille, qui est généralement mais pas toujours un membre de la famille. Bien que la loi n’exige pas expressément que l’affidavit soit attesté par des témoins désintéressés (c’est-à-dire des personnes qui n’ont aucun intérêt personnel ou financier dans le résultat), les compagnies de titres exigent couramment deux signatures notariées de personnes désintéressées – trois sont prudentes.
Après exécution, l’affidavit doit être déposé dans les registres des biens immobiliers du comté où se trouve la propriété. Si la propriété chevauche les limites du comté, alors un affidavit distinct devrait être déposé dans chaque comté où la propriété fait une apparition.
Politique de la société de titres
La section 203.002 du Code des États fournit un format recommandé pour l’affidavit, bien que le respect strict du formulaire ne soit pas requis. En pratique, c’est davantage la politique de souscription de la société de titres que les exigences de cette loi qui déterminent le contenu de ces affidavits.
Les exigences des différents souscripteurs de titres varient. Les règles suivantes sont parmi celles qui ont été promulguées par American Title Company :
(1) le défunt doit être décédé au moins six mois avant l’exécution de l’affidavit;
(2) un certificat de décès sur le défunt doit être fourni à la compagnie de titres ;
(3) L’affidavit doit être signé par au moins deux parties désintéressées ayant une connaissance personnelle de l’histoire familiale du défunt et ayant personnellement connu le défunt pendant au moins dix ans (une partie désintéressée est une partie qui ne recevra aucun avantage de quelque nature que ce soit en signant l’affidavit – ce qui exclurait donc le conjoint ou l’enfant d’une personne qui s’attend à recevoir un intérêt d’héritier).
(4) en plus de porter la signature de l’affidant, l’affidavit doit également être signé par tous les héritiers adultes qui prennent le titre en vertu des lois sur les successions ab intestat;
(5) si les parties désintéressées sont liées au défunt, alors cela doit être divulgué ;
(6) l’examen du titre par la compagnie de titres ne peut révéler aucune divergence avec les faits affirmés dans l’affidavit;
(7) s’il existe un testament qui n’a pas été homologué, il doit être joint à l’affidavit et doit appuyer les faits affirmés dans l’affidavit ; et
(8) le paragraphe suivant doit être inclus :
« Je suis conscient des peines de parjure en vertu de la loi fédérale, ce qui inclut l’exécution d’un faux affidavit, conformément à 18 U.S.C.S., Section 1621 où il est prévu que toute personne reconnue coupable ne sera pas condamnée à une amende de plus de 2 000 $ ou à une peine de prison de plus de 5 ans, ou les deux. Je suis également conscient que le parjure dans l’exécution d’une fausse déclaration sous serment est un acte criminel en vertu de la section 37.02 du code pénal du Texas. Enfin, je suis également conscient qu’en vertu de la section 32.46 du Code pénal du Texas, une personne commet un délit, si avec l’intention de frauder ou de nuire à une personne, elle amène, par la tromperie, une autre personne à signer ou à exécuter tout document affectant la propriété ou le service de l’intérêt pécuniaire de toute personne, et qu’un délit en vertu de cette section est un crime du troisième degré qui est passible d’une amende de 5000 $ et d’un enfermement dans le département correctionnel du Texas pour une durée de pas plus de 10 ans ou moins de 2 ans. »
Attendez-vous à ce que les transactions de grande valeur fassent l’objet d’un examen supplémentaire et, peut-être, d’exigences supplémentaires.
Puisque d’autres compagnies de titres peuvent avoir des exigences supplémentaires ou différentes de celles mentionnées dans ce chapitre, et que celles-ci peuvent changer avec le temps, il est presque impossible de rédiger un affidavit d’héritier qui soit garanti d’être accepté par toutes les compagnies de titres à tout moment dans le futur. Le travail de l’avocat est de s’en rapprocher le plus possible. Si le client veut un résultat précis et fiable, alors l’alternative est de demander un jugement déclaratoire auprès d’un tribunal.
Jurisprudence applicable
Comment les affidavits d’héritier se déroulent réellement devant les tribunaux ? Voici un bon exemple : en vertu de l’article 203.001 du Estates Code, » l’affidavit d’héritier, ayant été déposé dans les registres des actes pendant plus de cinq ans, sert de preuve prima facie des faits qui y sont énoncés dans une procédure visant à déclarer l’héritier ou dans un procès impliquant un titre de propriété immobilière ou personnelle. » En conséquence, l’affidavit déposé prévaut à moins que les autres parties « produisent une preuve de jugement sommaire suffisante pour soulever une question de fait sur le sujet. » Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Succession ab intestat
Lorsqu’une personne meurt ab intestat, les règles de la succession ab intestat prennent le relais. Essentiellement, l’État du Texas a, au moyen du chapitre 201 du Code des successions, établi un testament pour les défunts intestats.
Si le défunt intestat n’est pas marié, alors la section 201.001 s’applique, prévoyant que les biens vont en parts égales aux enfants s’il y en a. Si ce n’est pas le cas, les biens vont en parts égales aux parents. Si le défunt était marié, il s’agit alors de biens communautaires et la section 201.003 s’applique :
§ 201.003. Succession communautaire d’un intestat
(a) Si une personne qui meurt intestat laisse un conjoint survivant, la succession communautaire du conjoint décédé passe comme prévu par cette section.
(a) La succession communautaire du conjoint décédé passe au conjoint survivant si :
(1) aucun enfant ou autre descendant du conjoint décédé ne survit au conjoint décédé ; ou
(2) tous les enfants et descendants survivants du conjoint décédé sont également des enfants ou des descendants du conjoint survivant.
(c) si le conjoint décédé est survécu par un enfant ou un autre descendant qui n’est pas également un enfant ou un descendant du conjoint survivant, la moitié du domaine communautaire est conservée par le conjoint survivant, et l’autre moitié passe aux enfants ou aux descendants du conjoint décédé. Les descendants n’héritent que de la partie de ce patrimoine à laquelle ils auraient droit en vertu de l’article 201.101. Dans tous les cas, la succession de la communauté passe chargée des dettes sur la succession de la communauté.
Exigences fondamentales d’un affidavit d’héritier satisfaisant
Un affidavit d’héritier bien rédigé permettra :
- examiner minutieusement les faits familiaux pertinents, y compris si le défunt est décédé avec un testament ou non, les noms et adresses de tous les héritiers et autres parties intéressées, y compris leur relation avec le défunt et (si cela est pertinent) leurs antécédents matrimoniaux et s’ils ont eu ou non des enfants, l’objectif étant de tracer clairement la ligne de succession du défunt en se référant aux sections applicables du Code des successions ;
- identifier les biens immobiliers concernés, car c’est ainsi que les greffiers de comté sont en mesure d’enregistrer l’instrument dans la chaîne de titres prévue (il est étonnant de constater combien d’affidavits d’héritier ne mentionnent aucun bien, ce qui leur confère une valeur douteuse) ; et
- arriver à une conclusion raisonnée quant à l’identité des héritiers et au montant de leurs intérêts respectifs. L’affidavit doit se terminer par une affirmation positive, par exemple : « Conformément à la section 201.001 du Code des successions, j’affirme donc que je suis le seul ayant droit de John Jones, décédé. En conséquence, le titre en fief simple de la propriété en question a été dévolu uniquement à moi et à aucune autre personne au moment du décès du défunt. »
En déposant un affidavit d’héritier, un affiant fait un cas – le cas que l’héritier ou les héritiers nommés ont maintenant tous les droits à la propriété immobilière spécifique. Il est tout à fait logique de faire ce cas aussi fermement et de manière aussi persuasive que possible.
Processus en deux étapes : Affidavit puis Acte
La guérison du titre (résolution des problèmes d’héritier) en dehors du tribunal d’homologation est généralement un processus en deux étapes. Tout d’abord, l’affidavit d’héritier doit être préparé et signé par une personne ayant une connaissance directe et personnelle de l’histoire de la famille (mariages, naissances et décès). La rédaction d’un affidavit complet et efficace relève à la fois de l’art et de la science et doit être confiée à un avocat qui s’assurera que son contenu est admissible et convaincant dans tout litige futur. Par conséquent, les formulaires Internet ne devraient jamais être utilisés pour ce type de litige ou pour tout autre objectif juridique sérieux.
L’affidavit d’héritier sera généralement présumé vrai après avoir été déposé au dossier pendant au moins cinq ans, bien qu’aucun souscripteur de titre ne soit lié par cela.
Préparation de l’acte
La deuxième étape du processus, après la rédaction, l’exécution et le dépôt de l’affidavit est un transfert d’acte qui concentre le titre en un seul héritier qui peut ensuite garder la propriété ou la vendre. Alternativement, tous les héritiers peuvent (par exemple) signer le transfert de la propriété à un acheteur tiers.
L’acte est généralement un acte de garantie spéciale ou un acte sans garantie, mais pas un acte de renonciation, qui est à éviter car les compagnies de titres peuvent ne pas l’assurer. Tous les héritiers nommés dans l’affidavit (ou leurs tuteurs légaux) doivent signer. Les deux documents sont déposés dans les registres des biens immobiliers dans le comté dans lequel la propriété est située – l’affidavit d’abord, puis l’acte de propriété.
Ce dont l’avocat a besoin de la part du client
L’avocat a besoin de renseignements de base de la part du client afin de procéder, y compris :
(1) une explication de l’histoire et des circonstances familiales (par ex, qui s’est marié avec qui et qui a eu des enfants, qui est décédé avec un testament ou sans, qui a divorcé et s’est remarié, et ainsi de suite);
(2) une copie de l’acte enregistré existant de la propriété et, si disponible, une copie d’un engagement de titre;
(3) les noms et adresses de toutes les parties connexes pertinentes ; et
(4) une explication de l’intention du client. L’objectif est-il de consolider le titre de propriété en un ou plusieurs héritiers ? Ou de vendre la propriété à un tiers ?
Dans de nombreux cas, les héritiers sont répartis dans tout le pays et peuvent avoir perdu le contact. Certains héritiers peuvent ne pas signer à moins d’être payés pour le faire – et les problèmes financiers entre les membres de la famille peuvent devenir déplaisants. Les clients sont souvent déçus lorsqu’ils découvrent à quel point le processus peut être difficile et coûteux. Les héritiers peuvent tenter de résoudre les problèmes d’héritier et de titre de propriété par eux-mêmes, sans l’aide d’un avocat (souvent en utilisant des formulaires bidon trouvés sur Internet), et se retrouvent avec un résultat plus confus et chaotique que lorsqu’ils ont commencé. Les affidavits et les actes peuvent alors devoir être préparés et déposés à nouveau afin de corriger le dossier, ce qui prolonge le processus et augmente les dépenses.
L’utilité d’un rapport de titre
Les clients demandent parfois à leur avocat de préparer un affidavit d’héritier mais ne disposent que d’informations partielles sur la totalité des circonstances (les événements peuvent remonter à des décennies) et ne sont en possession que d’une partie de la documentation relative à la propriété et à son histoire. Dans de tels cas, il est utile de commencer le processus en obtenant un rapport de titre d’une société de titres qui clarifiera le statut actuel du titre ainsi que toutes les réclamations enregistrées, les privilèges, les avis et autres questions de pertinence potentielle. Avec un rapport de titre comme ressource factuelle, l’avocat peut avoir plus de confiance dans le fait que les faits récités dans l’affidavit d’héritier sont en fait vrais et corrects, ce qui rend l’affidavit moins susceptible de faire l’objet d’une contestation ultérieure.
De nos dossiers
Un client potentiel appelle et dit : » Ma mère est décédée il y a six mois, et j’ai besoin d’obtenir un acte de propriété de son ranch. Combien prenez-vous pour préparer un acte ? »
L’avocat a besoin de beaucoup plus d’informations avant de pouvoir répondre, en commençant par demander : « Est-elle morte avec un testament ? ». Le client admet qu’il n’a pas vu sa mère depuis dix ans, mais il pense qu’il n’y a pas eu de testament. Il poursuit en demandant : « Mais je peux quand même obtenir mon acte de propriété, n’est-ce pas ? » D’autres questions de l’avocat révèlent plus d’informations sur la famille. La mère était veuve. Le père est décédé deux ans plus tôt, également sans testament. En outre, il s’avère que le client a plusieurs frères et sœurs, dont l’un est issu du précédent mariage du père. Un autre a disparu de la circulation et n’a pas donné de nouvelles depuis des années. On dit qu’il est sans abri dans les rues de Los Angeles. Un autre membre de la fratrie est décédé récemment, laissant deux jeunes enfants qui sont actuellement placés en famille d’accueil parce que le parent restant est en prison. De plus, la plus jeune des deux frères et sœurs vivait avec maman et s’occupait d’elle au moment de sa mort, et elle continue d’occuper la propriété, la revendiquant maintenant comme sa propriété et menaçant d’utiliser un fusil de chasse sur toute personne qui y entrerait sans son consentement. Elle prétend que maman a promis que la maison serait la sienne en échange de soins pendant sa dernière maladie.
L’avocat est obligé de dire au client qu’il n’obtiendra pas d’acte de propriété, du moins pas avant que les questions d’héritier ne soient réglées, en commençant par le père et les personnes qui avaient le droit d’hériter de lui, puis en passant à la mère et à ses héritiers. Le client est méfiant. Il dit : « Ecoutez, votre secrétaire m’a dit que les frais pour un acte sont de 395 $. On dirait que vous essayez simplement de me faire payer plus d’argent. Je suis l’aîné, et on m’a toujours dit que la propriété serait à moi un jour. Je veux mon acte de propriété maintenant ! » Malheureusement, ce n’est tout simplement pas possible, compte tenu des faits de l’affaire. L’avocat n’est pas un faiseur de miracles, et un cabinet d’avocats n’est pas non plus un tribunal où des différences telles que celles-ci peuvent recevoir une décision contraignante.
DISCLAIMER
Les informations contenues dans cet article sont fournies à des fins générales d’information et d’éducation uniquement et ne sont pas proposées comme des conseils juridiques sur lesquels quiconque peut s’appuyer. La loi change. Un conseil juridique relatif à vos besoins et circonstances individuels est conseillé avant de prendre toute mesure ayant des conséquences juridiques. Consultez également votre conseiller fiscal. Ce cabinet ne vous représente pas à moins et jusqu’à ce qu’il soit expressément mandaté par écrit pour le faire.