La planification du terrain est la première étape que prend un développeur lors de l’acquisition d’un site. Pratiquement toute personne impliquée dans le génie civil fera l’expérience d’être un planificateur de terrain en quelque sorte. Essayez de trouver la définition d’un planificateur foncier en faisant une recherche sur Internet. Ce que vous trouverez, ce sont des définitions de « Land-Use Planners » et « Urban Planners » et « City Planners », mais lorsque les consultants énumèrent souvent leur gamme de services offerts, « Land Planning » est souvent sur leurs voitures d’affaires, leurs en-têtes de lettres et leurs sites web.
Qui est légalement un Land Planner ?
Aux États-Unis, il n’existe pas d’enregistrement ou de certification pour être reconnu comme un Land Planner. Alors, qui est légalement un Land Planner ? Toute personne qui prétend l’être.
Que fait exactement un « Land Planner » ?
Toute personne qui fixe l’emplacement des bâtiments, des rues, des promenades, des espaces ouverts, etc. est un Land Planner. Cela couvre à peu près une partie, voire la plupart, des tâches que les ingénieurs civils et les arpenteurs-géomètres rencontrent. Si vous concevez un service public qui sera construit sur une propriété vacante non développée, vous êtes un planificateur foncier. Ce service public limitera l’emplacement des bâtiments et probablement aussi l’emplacement des rues et d’autres améliorations. Vous pouvez avoir situé la ligne de service public d’une manière qui se conforme au terrain naturel mais qui réduit le nombre de lots qui doivent être conformes aux règlements. En d’autres termes, un ingénieur pensant que sa conception a permis d’économiser 1 000 $ en coûts de construction peut avoir réduit le rendement net en termes de densité de 100 000 $.
Lorsqu’un ingénieur fixe l’emplacement de l’infrastructure sans planifier la disposition totale de la façon dont l’utilisation finale du terrain est affectée – ils agissent comme un planificateur foncier, mais pas dans le bon sens.
Pourquoi les ingénieurs, les arpenteurs et les architectes offrent-ils la planification foncière ?
La planification foncière est la première étape de tout processus de développement foncier (souvent avant que le terrain réel soit arpenté correctement). Le cabinet qui place l’aménagement du territoire dans le cadre de ses services a l’appât pour accrocher ce client promoteur – s’assurant ainsi le travail lucratif d’ingénierie. L’ingénieur qui n’inclut pas l’aménagement du territoire dans ses services perdra certainement du travail au profit de sociétés voisines qui l’incluent dans leurs services. Pour s’assurer que le développeur est accroché, la firme est susceptible d’offrir ces services gratuitement tant que le développeur s’engage dans le contrat d’ingénierie.
Le scénario typique de l’aménagement du territoire:
Les planificateurs fonciers prennent leurs instructions de leur client, le développeur, qui a décidé d’embaucher la firme. Si le promoteur se présente et dit qu’il veut aménager 200 unités de triplex en vertu de l’ordonnance R-3 des villes, la plupart des planificateurs fonciers s’y conformeront incontestablement. Le promoteur vient d’acheter le terrain et est sous pression pour déterminer combien de ces triplex peuvent convenir. Le planificateur foncier suppose donc que la préoccupation première du promoteur est de maximiser le nombre d’unités souhaitées et que tout le reste est secondaire. En vertu des règlements existants où les minimums de zonage R-3 sont énumérés, on peut voir qu’ils permettent une cour arrière minimale de 20 pieds, des cours latérales de 10 pieds et une cour avant de 20 pieds. La densité maximale autorisée est de 8 unités par acre. En parcourant les règlements, aucune autre restriction ne ressort. À partir du plan de fondation du bâtiment fourni par le promoteur, le planificateur foncier détermine que la fondation totale est de 90 pieds et que la profondeur est de 60 pieds. Une allée privée autorisée par la réglementation a une largeur de 26 pieds et les exigences de stationnement sont facilement satisfaites en plaçant une allée de 20 pieds de profondeur (la cour avant de toute façon) à l’arrière de la porte du garage. En supposant que les dimensions minimales autorisées par la réglementation maximisent la densité, le planificateur foncier serre chaque fraction de pouce possible de la conception afin que le client soit satisfait des services de planification foncière.
Quelle est l’utilisation correcte du terrain ?
Bien sûr, cela suppose que le développeur sait réellement l’utilisation correcte de son terrain, de sorte que le planificateur foncier demande rarement pourquoi le développeur désire l’unité de trois-plex plutôt que quelque chose d’autre. L’une des raisons pour lesquelles personne n’interroge le promoteur est que si celui-ci demande « pourquoi voudriez-vous savoir » ? Le responsable de l’aménagement du territoire a intérêt à avoir de bonnes réponses. La plupart se contentent donc d’accéder aux demandes du promoteur, même si l’utilisation proposée n’est pas la solution optimale sur ce site particulier. De nombreux promoteurs se contentent de répéter ce qui s’est vendu dans le passé, certains engagent des consultants du marché pour déterminer quelle est la meilleure utilisation.
En quoi un planificateur foncier diffère-t-il d’un planificateur municipal ?
Les planificateurs municipaux réglementent et conçoivent rarement. Les planificateurs fonciers conçoivent en soumettant à l’urbaniste de la ville leur recommandation (avec un peu de chance) pour les approbations.
Quelle est la différence entre les planificateurs fonciers d’architecture et d’ingénierie ?
Le planificateur foncier d’ingénierie se rapportera au site comme objectif principal avec l’architecture secondaire. Le planificateur foncier d’ingénierie aura tendance à voir les bâtiments comme des tampons ou des rectangles globaux. Il est probable qu’un plus grand effort sera fait dans le positionnement des structures pour réduire les problèmes de nivellement ou diminuer les demandes de drainage. Le planificateur architectural utilisera le plan du site pour encadrer les atouts architecturaux des structures. Le nivellement du site, le drainage et les services publics sont susceptibles de ne pas figurer parmi ses priorités. Aucune des situations ci-dessus ne crée une solution équilibrée qui peut être durable.
Le scénario typique d’aménagement du territoire est-il durable ?
Non. Il n’est pas possible de créer un quartier durable sans un effort de collaboration de tous les consultants qui sont impliqués travaillant ensemble pour créer une approche équilibrée. Au fur et à mesure que cette série d’articles progressera, nous vous enseignerons de nouvelles méthodes de conception et de collaboration menant à une approche équilibrée qui redéfinit l’aménagement du territoire.
Qu’en est-il de la technologie ?
La technologie seule ne peut pas fournir une solution, mais la combinaison de l’éducation avec une technologie dédiée peut faire une différence majeure. Une histoire me vient à l’esprit sur la façon dont la dépendance à un logiciel pour penser une solution peut conduire à l’échec. Il y a vingt-cinq ans, lorsque les logiciels de conception aéronautique étaient largement disponibles, l’avion innovant le plus médiatisé était le magnifique Prescott Pusher. Ce qui avait rendu cet avion révolutionnaire, c’est qu’il utilisait les résultats d’un logiciel pour créer le design futuriste et déterminer ses caractéristiques de vol (maniabilité et comportement). Le Prescott Pusher utilisait un moteur Lycoming 0-360 de 180 CV qui permettait à 4 passagers de voler à 190 MPH à 7 500 pieds. Bien que cela semble similaire au Mooney 201 conventionnel en termes de capacité, la cabine serrée d’un Mooney a contribué à la performance, mais le Prescott Pusher a fourni un endroit caverneux plus confortable pour les gens.
La promesse d’une nouvelle ère était arrivée, où les scénarios générés par ordinateur exécutés en quelques secondes remplaceraient des années de réglage fin coûteux des surfaces aérodynamiques sur le terrain. Alors que le Prescott Pusher passait de la planche à dessin à la réalité, pratiquement tous les magazines d’aviation présentaient cette nouvelle ère de conception assistée par ordinateur – du moins jusqu’à ce que les personnes de la presse aient la chance de piloter l’avion réel. La promesse n’a pas été tenue, et peu de gens ont aimé les caractéristiques de vol, et le Prescott Pusher a enseigné à l’industrie que les logiciels ne peuvent pas livrer le « feeling » ou l’expérience humaine.
C’est également vrai avec les logiciels. Ceux qui agissent en tant qu’aménageurs du territoire doivent comprendre cela pour créer des endroits merveilleux où les gens peuvent vivre, et cela prend beaucoup plus que de comprimer les rues et les lots aux normes minimales permises par la réglementation.
La responsabilité de l’aménageur du territoire :
Prenant le scénario ci-dessus de 200 unités de Tri-plex, supposons que le développement durera plus d’un siècle. Supposons également que chaque unité abritera une moyenne de 3 personnes. Les statistiques montrent que la maison moyenne (américaine) se vend tous les six ans. Le projet aura donc une incidence sur le niveau de vie de (100/6X3X200) 10 000 personnes par siècle d’existence. Quelle attention a été accordée au « caractère » du quartier lors de la conception du projet dans le seul but de maximiser la densité ? Combien de temps a-t-on consacré à la conception pour s’assurer qu’il y ait le moins de temps et d’énergie possible pour se rendre aux maisons et en revenir ? Chaque commerce a-t-il été situé de manière à maximiser l’exposition aux clients potentiels ? Qu’en est-il des vues depuis les espaces de vie des maisons ? Les promenades ont-elles été conçues de manière à ce qu’il soit facile de se promener dans le quartier en toute sécurité, ou suivent-elles simplement les rues ? Les maisons ont-elles été placées de manière à éliminer la monotonie ? Le planificateur foncier a-t-il pris le temps et l’effort de réduire tout gaspillage dans la conception ?
La planification foncière est bien plus que l’atteinte d’un objectif de densité. En fait, une densification excessive peut réduire la désirabilité d’un développement, réduisant le potentiel de profit en réduisant la valeur des maisons.
Vous prenez une énorme responsabilité lorsque vous mettez cette casquette de « planificateur foncier ».
Nous sommes reconnaissants à Sir Richard Harrison de nous avoir soumis ces informations très utiles.