Après avoir écrit sur l’économie du Nicaragua il y a quelques semaines, j’ai reçu de nombreuses demandes de renseignements sur la réalisation d’un investissement immobilier au Nicaragua. Lisez l’article sur l’économie du Nicaragua – il sert de bonne préface à cet article.
Je me concentrerai sur San Juan Del Sur et Granada car ce sont les deux principales destinations d’investissement étranger immobilier et de style de vie au Nicaragua.
Il est difficile d’obtenir des données pour une analyse de marché appropriée, car le marché est très fragmenté et n’est pas riche en données.
Cependant, sur la base de mes discussions avec divers agents immobiliers, le consensus est que les prix ont considérablement augmenté à partir de 2011, puis se sont effondrés à la suite des manifestations de 2018. Les prix ont plongé d’environ 30 % en USD en moyenne et ont cessé de baisser autour du T3-Q4 2019, moment où le volume de transactions a commencé à augmenter, bien qu’à prix constant. Le marché avait trouvé un support autour de cette base et était prêt pour une remontée.
Cependant, l’arrêt de l’économie mondiale de Coronavirus a changé la donne. Même si le Nicaragua n’a pas mis en place un lockdown, l’économie a été fortement impactée, surtout dans ces deux points chauds touristiques.
Très peu de transactions ont lieu en ce moment, mais des ventes à la sauvette occasionnelles ont lieu ; le plus souvent par des vendeurs américains qui ont besoin de cash.
En gardant cela à l’esprit, j’ai rencontré quelques agents et je suis allé voir quelques listings. Je n’ai pas vu toutes les annonces ci-dessous ; certaines que j’ai simplement prises en ligne. Aucune d’entre elles ne sont des recommandations, ni les meilleures affaires du marché. Il s’agit simplement d’une liste de propriétés supérieures à la moyenne dont les caractéristiques m’ont paru intéressantes. Ils offrent un aperçu des opportunités du marché actuel.
Un investissement immobilier à San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, sur la côte sud du Pacifique, est largement vénéré pour ses vagues tout au long de l’année. De nombreux Canadiens et Américains, et quelques Européens, y vivent à plein temps. Il y a (généralement) un tourisme dynamique, du surf de qualité, une atmosphère détendue, une scène d’expatriés bien établie, et même une école bilingue pour les enfants. C’est une option décente pour une base d’hiver ou une vie à l’année.
Lorsque vous considérez que le Nicaragua offre des soins de santé abordables, de multiples options de résidence et une grande fiscalité, cela commence à sembler plus que décent.
Je dis cela parce que je classerais San Juan Del Sur comme étant plus une décision de style de vie, qu’une décision d’investissement. Ayant comparé certaines listes avec les taux de location (à court et à long terme), il est assez difficile d’obtenir un retour sur investissement décent, même aux prix « bas » actuels.
Après tous les coûts d’entretien, les taxes, les frais, etc, vous pouvez vous attendre à faire moins de 2% de rendement net. Inutile de dire que cela ne vaut pas tous les risques.
Cette maison massive est dans une communauté fermée, à distance de marche de la ville en descendant quelques marches raides. Elle offre des vues inégalées sur la baie, notamment au coucher du soleil. Cette villa est massive, composée de deux unités. Vous pourriez choisir de vivre dans l’une et de louer l’autre, ou de la garder pour vous seul.
Auparavant listé à 1,200 000 $, elle est maintenant au prix de vente de feu de 494 000 $. Gardez à l’esprit que vous pouvez négocier le prix encore plus bas. Bien que ces mesures incluent les terrasses, il faut compter 666 $ par m2 (62 $ par pi2) pour un bien immobilier de cette qualité. Le vendeur prend certainement une perte substantielle sur la vente.
Sur l’extrémité plus abordable, vous pouvez obtenir cette jolie maison d’une chambre à coucher pour 89 000 $. Elle se trouve dans une petite communauté fermée avec une sécurité 24/7. Pour moins de 100k $, vous avez votre plan B. Il est à 20 minutes à pied de la ville et de la plage, dans un quartier calme.
Vous pourriez penser que c’est un excellent investissement. Mais sur le marché à long terme, vous n’obtiendrez probablement qu’un maigre 450 $ par mois pour cela, et une fois que vous payez vos frais de HOA (peut-être 150 $), les frais de chercheur pour les locataires, les frais de gestion, l’entretien, les taxes et les mois vides, vous vous retrouvez avec un rendement net de moins de 2%.
Je répète, San Juan Del Sur n’est pas une destination d’investissement – c’est une (belle) décision de style de vie, avec un peu d’argent secondaire potentiel pour couvrir les dépenses.
La propriété sauvage à San Juan Del Sur, Nicaragua pour les preppers
- Croyez-vous que l’économie mondiale va s’effondrer et que les gens devront retourner travailler la terre ?
- Croyez-vous que les gouvernements en Occident deviendront de plus en plus tyranniques et tenteront de confisquer votre richesse ?
- Etes-vous un chrétien qui se sent de plus en plus persécuté dans l’Occident laïc et qui veut vivre dans un pays pieux où le christianisme est largement pratiqué et respecté ?
- Voulez-vous vous éloigner des gouvernements et des élites mondiales qui voudront vous injecter de force quelque chose à vous et à votre famille ?
- Etes-vous simplement malade des gens et voulez vous éloigner de tout cela ?
- Voulez-vous vivre en synchronicité avec la nature ?
Si vous avez répondu oui à l’une de ces questions, j’ai la propriété parfaite pour vous.
Au milieu d’une réserve naturelle, cette propriété se trouve dans un développement et dispose de 5 hectares de terrain avec plus de 200 arbres fruitiers, un puits privé, des réservoirs d’eau massifs et suffisamment de panneaux solaires pour vivre en autarcie complète. Cette maison a tout cela.
La propriété comprend même un studio séparé pour les invités, en bas du chemin caillouteux. C’est à une courte distance en voiture de San Juan Del Sur, mais juste assez loin pour vivre en paix.
Achetez la maison, obtenez l’internet par satellite, creusez un trou dans le sol pour votre or, achetez des armes et des munitions sur le marché noir, et tenez-vous prêt à faire face à toute tentative criminelle (gouvernementale ou autre) d’empiéter sur votre liberté. 🙂
Un investissement immobilier à Granada, Nicaragua
Granada offre une proposition de valeur très différente. C’est une petite ville coloniale animée d’environ 100 000 âmes, nichée sur le grand lac du Nicaragua. La ville historique est composée de jolies petites maisons coloniales et de belles églises catholiques. Elle est assez touristique, mais contrairement à San Juan Del Sur, elle n’est pas dominée par les expatriés. Vous pouvez donc vraiment vivre une vie locale. Elle dispose également d’une sélection d’écoles bilingues.
La région possède de magnifiques parcs nationaux pour la randonnée, ainsi qu’un chapelet de volcans, actifs ou inactifs. La terre est extrêmement fertile. Enfin, elle est à un peu plus d’une heure de route de la capitale Managua.
Granada a plus de potentiel d’investissement. Alors que le marché immobilier de San Juan Del Sur est principalement animé par des étrangers, Granada possède un important marché local. C’est également une escapade de week-end facile pour l’élite de Managua, dont beaucoup ont des maisons de week-end autour de Grenade.
Un matin, lorsque j’ai pris le bus express pour Managua, j’ai remarqué de nombreux travailleurs de la classe moyenne faisant la navette vers la capitale, tels des médecins. Au lieu de vivre dans une grande ville comme Managua, les habitants peuvent faire la navette pendant une heure et vivre dans une jolie petite ville.
Compte tenu de la démographie positive du pays, à mesure que l’urbanisation augmente et que le pays se développe économiquement, Grenade est susceptible d’attirer toujours plus de demande locale pour l’immobilier. Tant que vous évitez les logements coloniaux coûteux en ville, qui sont gonflés par les acheteurs internationaux, vous pouvez exploiter la classe moyenne locale et le marché haut de gamme, des propriétés qui sont moins sujettes à la volatilité à long terme.
Cette maison se compose de quatre appartements séparés (trois de deux chambres et une d’une chambre), et est située à dix minutes à pied du parc central. Les unités ne sont pas beaucoup à regarder, mais c’est un bon plan de retraite pour quelqu’un qui a un budget ou même comme investissement.
Prix de 119 000 $, vous pouvez probablement obtenir 250 $ par mois par unité en louant à des retraités occidentaux qui veulent passer quelques mois au soleil. Le marché local est également une option pour +-$200 par unité. Les frais d’entretien sont faibles, et le 1er de chaque mois, vous pouvez sortir de votre appartement en pyjama et aller frapper aux portes pour récupérer votre argent. Cet argent serait plus que suffisant pour vous permettre de mener une vie modeste à Grenade.
Une vie modeste à Grenade comprend les soins de santé, le poulet ou le poisson tous les jours, les fruits frais et une bière ou deux tous les soirs.
Tout chèque de sécurité sociale ou revenu passif de retour à la maison serait une pure épargne.
Cette maison est aussi une bonne option d’achat sur la vie. Vous pourriez l’acheter et faire appel à une société de gestion locative pour louer les unités. Vous obtiendriez probablement un rendement net d’environ 4-5% après tous les frais et l’entretien des quatre unités. Et une fois que vous sentirez que vous avez besoin de vous échapper, alors vous auriez votre plan B rentable prêt.
Vivre en paix près de Grenade
À 215 000 $, cette jolie maison de quatre chambres à coucher assise sur près de deux acres de terrain dispose d’une piscine, d’une terrasse avec vue sur le volcan Mombacho, d’arbres fruitiers, de plus de 200 plants de café, de clôtures autour de la propriété et d’un portail électrique à l’entrée principale.
C’est un bon « plan B », tout en étant proche des commodités et du confort d’une grande ville (Granada) à quelques minutes de route, et d’une grande ville (Managua) avec un aéroport international à un peu plus d’une heure de route.
Ne vous attendez pas à ce que ce soit une bonne propriété de location. Le marché locatif pour ce type de logement est limité.
Quelques conseils pour naviguer sur le marché de l’investissement immobilier au Nicaragua
- Ayez à l’esprit la situation économique et géopolitique du Nicaragua. Je vous suggère de lire mon article sur le sujet.
- Prenez un bon avocat pour vérifier minutieusement les titres de propriété et pour vous assurer que la bonne personne signe les documents. Parfois, un terrain peut appartenir à plusieurs membres d’une famille, et une personne prendra « l’initiative » de vendre.
- Le marché est assez peu liquide, ne vous attendez donc pas à pouvoir vendre facilement.
- Le marché des expatriés est dominé par les Nord-Américains. Si vous êtes européen, vous devez comprendre cela. D’une manière générale, les Nord-Américains et les Européens ont des attentes différentes en matière d’immobilier. Ce qui peut être acceptable pour un Européen peut être vieux et miteux pour un Nord-Américain. Les biens immobiliers se déprécient beaucoup plus vite en Amérique du Nord qu’en Europe. Faites donc attention à ne pas attraper un couteau qui tombe et qu’aucun Nord-Américain ne voudrait vous acheter.
- C’est un marché d’acheteurs là-bas – négociez.Prenez votre temps et soyez récompensé par des rabais à deux chiffres.
Avertissement sur les associations de propriétaires (HOA)
Le marché des expatriés a beaucoup de communautés fermées avec des associations de propriétaires (HOA). Vous DEVEZ en tenir compte lors de l’achat.
Si vous n’êtes pas d’Amérique du Nord, vous ne connaissez peut-être pas le fonctionnement de ces HOA et l’impact qu’elles peuvent avoir sur votre propriété et votre style de vie. Parfois, les HOA ont des charges mensuelles fixes très élevées, ce qui peut signifier faire du simple fait de détenir votre propriété une dépense importante.
Demandez à voir les finances de la HOA. Le HOA est-il endetté ? Les autres membres de la HOA paient-ils leurs cotisations à temps ? La HOA a-t-elle économisé de l’argent pour l’entretien structurel et les réparations futures ? Si la HOA est mal gérée, la responsabilité devient une responsabilité partagée, et la vente d’une propriété avec une HOA défaillante peut être très difficile.
Enfin, qui gère la HOA ? Sans vouloir être politiquement incorrect, vous voulez vous assurer que les valeurs des gestionnaires de la HOA sont alignées sur vos valeurs. Dans certains cas, ces HOA peuvent être gérées par des retraités anglo-saxons qui s’ennuient et qui deviennent des tyrans complets et cherchent à imposer des règles sans fin au nom de la sécurité et de la conformité (amendes pour ne pas avoir tondu la pelouse, etc).
Ceci ne devrait pas être un gros problème au Nicaragua, car les retraités les plus tatillons optent pour des gated communities en Floride ou en Arizona, mais faites tout de même attention.
Fiscalité de votre investissement immobilier au Nicaragua
Lors de l’achat de votre propriété, attendez-vous à payer environ 6% de frais de transaction pour les frais juridiques et les diverses taxes. L’ensemble du processus d’achat prend 2 à 3 mois. Ce n’est pas rapide, mais pas particulièrement compliqué non plus. Votre avocat s’occupera de tout.
Les taxes foncières annuelles sont d’environ 1% de la valeur fiscale évaluée, qui est généralement inférieure à la valeur réelle.
Les taxes sur les gains en capital sur les biens immobiliers au Nicaragua ne sont que de 10%. Quant à l’impôt sur les revenus locatifs, il dépend du fait que vous ayez acheté la propriété en votre nom propre ou en utilisant une société.
Si la propriété est en votre nom propre, vous pouvez vous attendre à payer environ 15% en tant que non-résident, et jusqu’à 30% en tant que résident. 30 % est la tranche supérieure de l’impôt local sur le revenu, donc vous serez très probablement imposé beaucoup moins. Si la propriété est au nom d’une société, attendez-vous à payer environ 30 %, mais dans ce cas, de nombreuses déductions sont autorisées.
Assurez-vous d’avoir un bon avocat. Lésiner sur les frais juridiques lors d’un achat à l’étranger est l’une des plus grandes erreurs que vous pouvez faire. Si vous voulez les coordonnées d’un bon avocat, n’hésitez pas à prendre contact avec moi. N’utilisez pas les avocats recommandés par les agences immobilières car il y a un parti pris inhérent.
Tendances positives et négatives influençant votre investissement immobilier au Nicaragua
Positives:
- A mesure que l’économie se détériore dans les pays occidentaux, les retraites et la sécurité sociale seront négativement impactées. Attendez-vous à une augmentation des baby-boomers se déplaçant vers le Sud où les soins de santé et le coût de la vie sont plus abordables. Cela devrait pousser davantage de retraités occidentaux à envisager des endroits comme le Nicaragua.
- A mesure que l’économie se déplace en ligne, les milléniaux préféreront travailler à partir de bases à faible coût. Le Nicaragua partage les fuseaux horaires avec l’Amérique du Nord, et son système fiscal territorial fait que seuls les revenus d’origine locale sont imposés, ce qui en fait une option particulièrement intéressante.
- De nombreuses options de résidence rendent le Nicaragua très attrayant, y compris pour les propriétaires.
- Démographie locale positive.
- Industrie touristique sous-développée.
Négatif:
- Un problème potentiel de balance des paiements au Nicaragua – qui pourrait conduire à une nouvelle dévaluation du Cordoba.
- Les taxes restent faibles, même sur l’immobilier, mais le gouvernement les augmentera sûrement pour remédier aux insuffisances budgétaires.
- Une instabilité politique d’origine externe et interne limitant les investissements dans le pays.
- Les brimades de la politique étrangère américaine qui compliqueront l’accès aux fonds du FMI et de la Banque mondiale en cas de besoin
Conclusion : Devriez-vous faire un investissement dans l’immobilier au Nicaragua ?
À ce stade, il s’agit surtout d’une décision de style de vie ou de plan B. Il n’y a pas de catalyseurs convaincants qui permettent de croire que les prix vont augmenter à court terme. Ce n’est pas un mauvais endroit pour avoir une certaine exposition, mais ne faites pas tout. Certains investissements immobiliers au Nicaragua sont judicieux tant que la monnaie ne se déprécie pas trop. Selon toute vraisemblance cependant, la dépréciation de la monnaie va s’accélérer.
Pour un investissement immobilier pur basé sur des chiffres, il y a des pays dont j’ai parlé dans des posts précédents qui offrent de meilleurs rendements.
Si vous voulez effectivement faire un investissement immobilier au Nicaragua, ne soyez pas pressé. C’est actuellement un marché d’acheteurs avec de nombreux occidentaux qui cherchent à sortir de leurs investissements. Venez au Nicaragua, passez quelques semaines ou quelques mois si vous le souhaitez, et négociez. Vous devriez être en mesure de décrocher des propriétés sous-évaluées à des prix intéressants pour votre style de vie ou votre plan B.
Si vous voulez un bon agent d’achat qui peut vous aider à naviguer sur le marché – prenez contact avec moi. Il peut vous aider à économiser de l’argent en évitant les erreurs et en partageant des idées locales pour faire le bon achat.
J’ai également écrit sur le marché immobilier dans la capitale Managua et Gran Pacifica.
Autres articles sur le Nicaragua :
- Investir dans une plantation de bois de teck, est-ce que ça vaut le coup ?
- Le Nicaragua est-il une destination d’investissement valable ?
- Un investissement immobilier à Managua ou Gran Pacifica, au Nicaragua ?
Services disponibles au Nicaragua :
- Un avocat spécialisé en droit immobilier au Nicaragua
- Créer une entreprise au Nicaragua
- Comment obtenir la résidence au Nicaragua
Si vous voulez lire d’autres articles de ce genre sur d’autres marchés immobiliers dans le monde, allez au bas de ma page de services immobiliers internationaux.
S’inscrire à la LISTE PRIVÉE ci-dessous pour ne pas manquer les futurs posts sur les investissements, et me suivre sur Youtube, LinkedIn et Facebook.
Si vous voulez discuter de vos plans d’internationalisation et de diversification, réservez une session de conseil* ou envoyez-moi un email.
*une session de conseil est une discussion sur votre portefeuille et vos objectifs. Elle ne constitue pas un conseil juridique, financier, fiscal ou d’investissement.
.