Wanneer is een affidavit of heirship vereist?
Schedule C of the title commitment may state: Wij dienen te worden voorzien van een beëdigde verklaring, opgesteld door een direct familielid en bevestigd door ten minste twee belangeloze partijen, bevattende de huwelijksgeschiedenis van de overledene en zijn echtgenoot en een volledige lijst van erfgenamen, samen met een originele overlijdensakte bijgevoegd.
Het titelbedrijf vraagt hier om een beëdigde verklaring van erfopvolging. Het doel van de beëdigde verklaring in een intestaat geval (geen testament) is om familiegeschiedenis en omstandigheden te beschrijven en de waarschijnlijke erfgenamen te identificeren. Estates Code Section 203.001 zegt in deel:
(a) Een rechtbank zal in een procedure om erfopvolging te verklaren of een rechtszaak met betrekking tot de titel van eigendom een verklaring van feiten betreffende de familiegeschiedenis, genealogie, burgerlijke staat, of de identiteit van de erfgenamen van een overledene ontvangen als prima facie bewijs van de feiten die in de verklaring zijn opgenomen indien:
(1) de verklaring is opgenomen in:
(A) een beëdigde verklaring of een andere akte die op wettige wijze is verleden en erkend of beëdigd voor, en gewaarmerkt door een ambtenaar die bevoegd is tot het afnemen van erkenningen of eedafleggingen, voor zover van toepassing; of
(B) een vonnis van een vaststaande rechterlijke instantie; and
(2) the affidavit or instrument containing the statement has been of record for five years or more in the deed records of a county in this state in which the property is located at the time the suit involving title to the property is commenced, or in the deed records of a county in this state in which the decedent was domiciled or had a fixed place of residence at the time of the decedent’s death.
De beëdigde verklaring moet onder ede worden ondertekend door een persoon die bekend is met de feiten betreffende de familieomstandigheden en -geschiedenis, hetgeen gewoonlijk maar niet altijd een familielid is. Hoewel het statuut niet uitdrukkelijk vereist dat de beëdigde verklaring wordt bekrachtigd door belangeloze getuigen (dat wil zeggen, personen die geen persoonlijk of financieel belang hebben bij de uitkomst), vereisen titelbedrijven routinematig twee notariële handtekeningen van belangeloze personen – drie is verstandig.
Na uitvoering moet de beëdigde verklaring worden ingediend in de onroerendgoedregisters van het graafschap waar het onroerend goed is gelegen. Als het onroerend goed overlapt county grenzen, dan een aparte beëdigde verklaring moet worden ingediend in elke county waar het onroerend goed maakt een verschijning.
Title Company Policy
Estates Code Section 203.002 biedt een aanbevolen formaat voor de beëdigde verklaring, hoewel strikte naleving van de vorm is niet vereist. In de praktijk is het meer het acceptatiebeleid van het titelbedrijf dan de vereisten van deze wet die de inhoud van dergelijke beëdigde verklaringen sturen.
Individuele titelverzekeraars variëren in hun vereisten. De volgende behoren tot de regels die zijn uitgevaardigd door American Title Company:
(1) de overledene moet ten minste zes maanden vóór de uitvoering van de beëdigde verklaring zijn overleden;
(2) een overlijdensakte over de overledene moet aan het titelbedrijf worden verstrekt;
(3) De beëdigde verklaring moet worden ondertekend door ten minste twee belangeloze partijen die persoonlijke kennis hebben van de familiegeschiedenis van de overledene en die de overledene ten minste tien jaar persoonlijk hebben gekend (een belangeloze partij is iemand die geen voordeel van welke aard dan ook zal ontvangen door het ondertekenen van de beëdigde verklaring – dit zou dus een echtgenoot of kind uitsluiten van een persoon die verwacht een erfrechtbelang te ontvangen).
(4) de beëdigde verklaring moet niet alleen de handtekening van de beëdigde dragen, maar ook worden ondertekend door alle meerderjarige erfgenamen die krachtens de erfrechtstatuten de titel in ontvangst nemen;
(5) als de belangeloze partijen verwant zijn aan de overledene, moet dit worden bekendgemaakt;
(6) het onderzoek van het titelbedrijf kan geen discrepantie met de in de beëdigde verklaring gestelde feiten aan het licht brengen;
(7) indien er een testament is dat niet is geprotesteerd, moet het aan de beëdigde verklaring worden gehecht en moet het de in de beëdigde verklaring gestelde feiten ondersteunen; en
(8) de volgende alinea moet worden opgenomen:
“Ik ben mij bewust van de straffen op meineed volgens de federale wetgeving, die het afleggen van een valse beëdigde verklaring inhoudt, overeenkomstig 18 U.S.C.S., Sectie 1621 waarin is bepaald dat een ieder die schuldig wordt bevonden een boete krijgt van ten hoogste $2.000 of een gevangenisstraf van ten hoogste 5 jaar of beide. Het is mij ook bekend dat meineed bij het afleggen van een valse beëdigde verklaring een strafbaar feit is overeenkomstig Sectie 37.02 van het Texaanse Wetboek van Strafrecht. Tenslotte ben ik mij er ook van bewust dat volgens Sectie 32.46 van het Texaanse Wetboek van Strafrecht, een persoon een overtreding begaat, indien hij, met de bedoeling iemand te bedriegen of te schaden, door bedrog een ander ertoe brengt een document te ondertekenen of uit te voeren dat van invloed is op eigendom of dienst van het geldelijk belang van een persoon, en dat een overtreding volgens deze sectie een misdrijf van de derde graad is, dat wordt bestraft met een boete van $5.000 en opsluiting in het Texas Department of Corrections voor een termijn van niet meer dan 10 jaar of minder dan 2 jaar.”
Expect high-dollar transacties te krijgen extra scrutiny-en, misschien, extra eisen.
Omdat andere titel bedrijven kunnen aanvullende of andere eisen dan die in dit hoofdstuk te hebben, en deze kunnen veranderen in de tijd, is het bijna onmogelijk om een beëdigde verklaring van erfrecht dat is gegarandeerd te worden aanvaard door alle titel bedrijven te allen tijde in de toekomst op te stellen. Het is de taak van de advocaat om zo dicht mogelijk in de buurt te komen. Als de cliënt een nauwkeurig en betrouwbaar resultaat wil, dan is het alternatief een declaratoir vonnis van een rechtbank te vragen.
Toepasselijke jurisprudentie
Hoe spelen beëdigde verklaringen van erfrecht eigenlijk uit in de rechtszaal? Het volgende is een goed voorbeeld: onder Estates Code Section 203.001, “de beëdigde verklaring van erfrecht, omdat het in de akte registers voor meer dan vijf jaar, dient als prima facie bewijs van de daarin vermelde feiten in een procedure om erfrecht te verklaren of in een rechtszaak met betrekking tot de titel van onroerende goederen of persoonlijke goederen.” Dienovereenkomstig heeft de ingediende beëdigde verklaring voorrang tenzij andere partijen “summier bewijs leveren dat voldoende is om een feitelijke kwestie over de zaak op te werpen.” Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Intestate Succession
Wanneer een persoon intestate sterft, nemen de regels van intestate successie het over. In wezen heeft de staat Texas, door middel van de Estates Code Chapter 201, een testament gemaakt voor intestate decedenten.
Als de intestate decedent ongehuwd is, dan is Section 201.001 van toepassing, die bepaalt dat het eigendom in gelijke delen naar de kinderen gaat, als die er zijn. Zo niet, dan gaat het bezit in gelijke delen naar de ouders. Was de overledene gehuwd, dan is er sprake van gemeenschap van goederen en is artikel 201.003 van toepassing:
§ 201.003. Community Estate of an Intestate
(a) Indien een persoon die intestate overlijdt een overlevende echtgenoot achterlaat, gaat het gemeenschapsvermogen van de overleden echtgenoot over zoals bepaald in deze sectie.
(a) Het gemeenschappelijk vermogen van de overleden echtgenoot gaat op de overlevende echtgenoot over indien:
(1) geen kind of andere nakomeling van de overleden echtgenoot de overleden echtgenoot overleeft; of
(2) alle overlevende kinderen en nakomelingen van de overleden echtgenoot eveneens kinderen of nakomelingen van de overlevende echtgenoot zijn.
(c) indien de overleden echtgenoot wordt overleefd door een kind of een andere nakomeling die niet tevens een kind of nakomeling van de overlevende echtgenoot is, blijft de helft van de gemeenschappelijke boedel behouden door de overlevende echtgenoot, en gaat de andere helft over op de kinderen of nakomelingen van de overleden echtgenoot. De nakomelingen erven slechts het deel van die nalatenschap waarop zij op grond van artikel 201.101 recht zouden hebben. In alle gevallen gaat de gemeenschappelijke nalatenschap over met de schulden ten laste van de gemeenschappelijke nalatenschap.
Kernvereisten van een bevredigende verklaring van erfrecht
Een goed opgestelde verklaring van erfrecht zal:
- de relevante familiefeiten grondig bekijken, inclusief of de overledene al dan niet met een testament is overleden, de namen en adressen van alle erfgenamen en andere belanghebbenden, inclusief hun relatie tot de overledene en (indien relevant) hun huwelijksgeschiedenis en of ze al dan niet kinderen hadden, waarbij het doel is om de lijn van erfopvolging van de overledene duidelijk in kaart te brengen met verwijzing naar de toepasselijke secties van de Estates Code;
- het betrokken onroerend goed te identificeren, omdat dit de manier is waarop provinciegriffiers in staat zijn om de akte binnen de beoogde keten van eigendom te registreren (het is verbazingwekkend hoeveel beëdigde verklaringen van erfrecht helemaal geen onroerend goed vermelden, waardoor ze van dubieuze waarde zijn); en
- tot een gemotiveerde conclusie te komen over de identiteit van de erfgenamen en het bedrag van hun respectieve belangen. De beëdigde verklaring moet eindigen met een positieve bewering, bijvoorbeeld: “Op grond van artikel 201.001 van de Estates Code verklaar ik dat ik de enige rechtmatige ben van John Jones, overleden. Dienovereenkomstig fee simple title to the subject property vested solely in me and no other persons at the time of the decedent’s death.”
In het indienen van een beëdigde verklaring van erfrecht, een affiant is het maken van een zaak – het geval dat de genoemde erfgenaam of erfgenamen hebben nu volledige rechten op specifieke onroerende goederen. Het is niet meer dan logisch deze zaak zo vastberaden en overtuigend mogelijk te maken.
Twee-stappen-proces: Affidavit then Deed
Curing title (het oplossen van erfrechtkwesties) buiten de probate rechtbank is meestal een twee-stappen-proces. Eerst moet de verklaring van erfrecht worden opgesteld en ondertekend door iemand met persoonlijke kennis uit de eerste hand van de familiegeschiedenis (huwelijken, geboorten en overlijdens). Het opstellen van een grondige en effectieve beëdigde verklaring is zowel kunst als wetenschap en moet worden overgelaten aan een advocaat die ervoor zal zorgen dat de inhoud ervan toelaatbaar en overtuigend is in eventuele toekomstige rechtszaken. Dienovereenkomstig mogen internetformulieren nooit worden gebruikt voor dit of enig ander serieus juridisch doel.
De beëdigde verklaring van erfrecht zal over het algemeen worden verondersteld waar te zijn nadat het is gedeponeerd van het record voor ten minste vijf jaar, hoewel geen titel underwriter is gebonden door dit.
Voorbereiding van de akte
De tweede stap in het proces, na het opstellen, uitvoeren en indienen van de beëdigde verklaring is een akte overdracht die richt titel in een enkele erfgenaam die vervolgens kan houden het onroerend goed of verkopen. Een andere mogelijkheid is dat alle erfgenamen (bijvoorbeeld) ondertekenen dat het eigendom aan een derde-koper wordt overgedragen.
De akte is gewoonlijk een speciale garantieakte of een akte zonder garanties, maar geen quitclaimakte, die moet worden vermeden omdat titelbedrijven deze niet mogen verzekeren. Alle in de verklaring genoemde erfgenamen (of hun wettelijke voogden) moeten ondertekenen. Beide documenten worden ingediend in de registers van onroerend goed in het graafschap waar het onroerend goed zich bevindt – eerst de beëdigde verklaring en dan de akte.
Wat de advocaat nodig heeft van de cliënt
De advocaat heeft basisinformatie van de cliënt nodig om verder te kunnen gaan, waaronder:
(1) een uitleg van de familiegeschiedenis en -omstandigheden (bijv, wie trouwde met wie en wie had kinderen, wie stierf met een testament of zonder, wie scheidde en hertrouwde, enzovoort);
(2) een kopie van de bestaande geregistreerde akte van het onroerend goed en, indien beschikbaar, een kopie van een titelverbintenis;
(3) de namen en adressen van alle relevante verbonden partijen; en
(4) een uitleg van de intentie van de klant. Is het doel om de titel te consolideren in een of meer erfgenamen? Of het onroerend goed aan een derde partij te verkopen?
In veel gevallen zijn erfgenamen verspreid over het land en kunnen zij het contact hebben verloren. Sommige erfgenamen tekenen niet, tenzij ze daarvoor worden betaald, en financiële kwesties tussen familieleden kunnen lelijk worden. Cliënten zijn vaak teleurgesteld als ze ontdekken hoe moeilijk en duur het proces kan zijn. Erfgenamen proberen soms zelf, zonder advocaat, kwesties rond erfrecht en eigendomsrecht op te lossen (vaak met behulp van junkformulieren van het internet), en blijven achter met een resultaat dat verwarrender en chaotischer is dan toen ze begonnen. Beëdigde verklaringen en akten moeten dan opnieuw worden opgesteld en opnieuw worden ingediend om het dossier te corrigeren, waardoor het proces wordt verlengd en de kosten worden verhoogd.
Het nut van een titelrapport
Cliënten vragen soms dat hun advocaat een beëdigde verklaring van erfrecht opstelt, maar hebben slechts gedeeltelijke informatie over de totaliteit van de omstandigheden (gebeurtenissen kunnen tientallen jaren in het verleden liggen) en zijn slechts in het bezit van een deel van de documentatie met betrekking tot het onroerend goed en de geschiedenis ervan. In dergelijke gevallen is het nuttig om het proces te beginnen met het verkrijgen van een titel rapport van een titel bedrijf dat de huidige status van de titel alsmede alle geregistreerde claims, pandrechten, mededelingen, en andere zaken van potentieel belang zal verduidelijken. Met een titelrapport als feitelijke bron kan de advocaat er meer vertrouwen in hebben dat de feiten die in de verklaring van erfrecht worden vermeld, in feite waar en correct zijn, waardoor de verklaring minder waarschijnlijk later zal worden aangevochten.
Uit onze dossiers
Een potentiële cliënt belt en zegt: “Mijn moeder is zes maanden geleden overleden, en ik moet een akte van haar ranch krijgen. Hoeveel rekent u voor het opstellen van een akte?”
De advocaat moet veel meer informatie weten voordat hij of zij kan antwoorden, te beginnen met de vraag: “Is ze overleden met een testament?” De cliënt geeft toe dat hij zijn moeder al tien jaar niet heeft gezien, maar hij gelooft dat er geen testament was. Hij vraagt verder: “Maar ik kan toch nog wel mijn akte krijgen, toch?” Verdere vragen van de advocaat onthullen meer informatie over de familie. De moeder was weduwe. De vader is twee jaar eerder overleden, ook zonder testament. Daarnaast blijkt dat de cliënt meerdere broers en zussen heeft, van wie één uit het eerdere huwelijk van de vader. Een ander is uit het zicht verdwenen en heeft al jaren niets meer van zich laten horen. Er zijn geruchten dat hij dakloos is in de straten van Los Angeles. Een andere broer of zus is onlangs overleden en laat twee kleine kinderen achter die momenteel in pleeggezinnen verblijven omdat hun overgebleven ouder in de gevangenis zit. Ook de jongste broer woonde bij mam en zorgde voor haar toen mam overleed, en zij blijft het huis bewonen, nu beweert ze dat het haar thuis is en dreigt met een jachtgeweer op iedereen die zonder haar toestemming binnenkomt. Zij beweert dat ma beloofd heeft dat het huis van haar zou zijn in ruil voor zorg tijdens haar laatste ziekte.
De advocaat ziet zich genoodzaakt de cliënt te vertellen dat hij geen akte zal krijgen, althans niet voordat de erfrechtelijke kwesties zijn opgehelderd, te beginnen met de vader en welke personen gerechtigd waren van hem te erven, en dan verder te gaan met de moeder en haar erfgenamen. De cliënt is achterdochtig. Hij zegt: “Kijk, uw secretaresse vertelde me dat de kosten voor een akte $395 zijn. Het klinkt alsof u me gewoon meer geld in rekening wilt brengen. Ik ben de oudste, en mij is altijd verteld dat het eigendom op een dag van mij zou zijn. Ik wil mijn akte nu!” Helaas, dat is gewoon niet mogelijk, gezien de feiten van de zaak. De advocaat is geen wonderdoener, noch is een advocatenkantoor een rechtbank waar geschillen als deze een bindende uitspraak kunnen krijgen.
DISCLAIMER
De informatie in dit artikel wordt uitsluitend verstrekt voor algemene informatieve en educatieve doeleinden en wordt niet aangeboden als juridisch advies waarop iemand zich kan beroepen. De wet verandert. Juridisch advies met betrekking tot uw individuele behoeften en omstandigheden is raadzaam voordat u enige actie onderneemt die juridische gevolgen heeft. Raadpleeg ook uw belastingadviseur. Dit kantoor vertegenwoordigt u niet, tenzij en totdat het daartoe uitdrukkelijk en schriftelijk wordt gemachtigd.