Nadat ik een paar weken geleden over de economie in Nicaragua had geschreven, kreeg ik veel vragen over het doen van een vastgoedbelegging in Nicaragua. Lees het artikel over de economie van Nicaragua – het dient als een goede inleiding op dit artikel.
Ik zal me richten op San Juan Del Sur en Granada, omdat zij de twee belangrijkste vastgoed buitenlandse investeringen en lifestyle bestemmingen in Nicaragua.
Het is moeilijk om gegevens te krijgen voor een goede marktanalyse, omdat de markt erg gefragmenteerd is en niet rijk aan gegevens.
Op basis van mijn gesprekken met verschillende makelaars, is de consensus echter dat de prijzen vanaf 2011 aanzienlijk zijn gestegen en vervolgens zijn gekelderd na de protesten van 2018. De prijzen kelderden gemiddeld met ongeveer 30% in USD en stopten met dalen rond Q3-Q4 2019, op welk punt het transactievolume begon toe te nemen, zij het tegen constante prijzen. De markt had steun gevonden rond die basis en was klaar voor een uptick.
De wereldwijde economische shutdown van het Coronavirus veranderde dit echter. Hoewel Nicaragua geen lockdown heeft doorgevoerd, is de economie sterk beïnvloed, vooral in deze twee toeristische hotpots.
Zeer weinig transacties vinden op dit moment plaats, maar incidentele fire-sales gebeuren wel; meestal door Amerikaanse verkopers die cash nodig hebben.
Dit in gedachten houdend, ontmoette ik een paar agenten en ging een paar listings bekijken. Ik heb niet alle onderstaande aanbiedingen gezien; sommige heb ik gewoon online genomen. Geen van deze zijn aanbevelingen, noch zijn ze de beste aanbiedingen in de markt. Het volgende is gewoon een bovengemiddelde shortlist van eigendommen waarvan ik vond dat ze interessante eigenschappen hadden. Ze bieden een blik op de mogelijkheden in de huidige markt.
Een vastgoedbelegging in San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, aan de zuidelijke kust van de Stille Oceaan, wordt alom geroemd om zijn golven het hele jaar door. Veel Canadezen en Amerikanen, en sommige Europeanen, wonen hier full-time. Er is (meestal) levendig toerisme, geweldig surfen, een ontspannen sfeer, een gevestigde expat scene, en zelfs een tweetalige school voor kinderen. Het is een fatsoenlijke optie voor een winterbasis of een jaar lang wonen.
Als je bedenkt dat Nicaragua betaalbare gezondheidszorg, meerdere residentie opties en geweldige belastingen biedt, begint het er meer dan fatsoenlijk uit te zien.
Ik zeg dit omdat ik San Juan Del Sur meer zou classificeren als een levensstijl beslissing, dan een investering beslissing. Na het vergelijken van een aantal aanbiedingen met verhuur tarieven (zowel korte als lange termijn), is het vrij moeilijk om een fatsoenlijk rendement op de investering te krijgen, zelfs bij de huidige “lage” prijzen.
Na alle onderhoudskosten, belastingen, vergoedingen, etc, kunt u verwachten om minder dan 2% netto-opbrengst te maken. Onnodig te zeggen, dat is niet de moeite waard al het risico.
Dit enorme huis is in een gated community, op loopafstand van de stad naar beneden een aantal steile trappen. Het biedt een ongeëvenaard uitzicht op de baai, vooral bij zonsondergang. Deze villa is massief, bestaande uit twee eenheden. U kunt er in een wonen en de andere verhuren, of u kunt het helemaal voor uzelf houden.
Ooit genoteerd op $1,200.000 dollar, is het nu afgeprijsd naar de uitverkoopprijs van 494.000 dollar. Bedenk dat u de prijs nog verder naar beneden kunt onderhandelen. Hoewel deze metingen de terrassen omvatten, kijkt u naar $666 per m2 ($62 per ft2) voor dergelijk onroerend goed van hoge kwaliteit. De verkoper neemt zeker een aanzienlijk verlies op de verkoop.
Aan de meer betaalbare kant kunt u dit schattige huis met een slaapkamer krijgen voor 89.000 dollar. Het ligt in een kleine omheinde gemeenschap met 24/7 beveiliging. Voor minder dan $ 100k heb je je plan B. Het is 20 minuten lopen van de stad en van het strand, in een rustige omgeving.
Je zou kunnen denken dat het een geweldige investering is. Maar op de lange termijnmarkt krijgt u er waarschijnlijk slechts $450 per maand voor, en als u eenmaal uw HOA-kosten (misschien $150), vindersloon voor huurders, beheerskosten, onderhoud, belastingen en lege maanden hebt betaald, komt u uit op een netto-opbrengst van minder dan 2%.
Ik herhaal, San Juan Del Sur is geen investeringsbestemming – het is een (heerlijke) lifestyle-beslissing, met wat potentieel bijverdiend geld om de uitgaven te dekken.
De wildcard eigendom in San Juan Del Sur, Nicaragua voor preppers
- Gelooft u dat de wereldeconomie zal crashen en mensen zullen moeten terugkeren naar het land te werken?
- Gelooft u dat regeringen in het Westen zal steeds meer tirannieke en proberen om uw rijkdom te confisqueren?
- Bent u een christen die zich in toenemende mate vervolgd voelt in het seculiere Westen en wilt u in een vroom land wonen waar het christendom alom wordt gepraktiseerd en gerespecteerd?
- Wilt u afstand van regeringen en mondiale elites die u en uw gezin iets willen opdringen?
- Heeft u gewoon genoeg van de mensen en wilt u er gewoon even tussenuit?
- Wilt u leven in sync met de natuur?
Als u ja hebt geantwoord op een van de bovenstaande, ik heb de perfecte woning voor u.
In het midden van een natuurreservaat, dit pand ligt binnen een ontwikkeling en heeft 5 hectare grond met meer dan 200 fruitbomen, een eigen waterput, enorme water opslagtanks, en genoeg zonnepanelen om te leven in volledige autarkie. Dit huis heeft het allemaal.
Het pand heeft zelfs een aparte studio voor gasten, onderaan het kiezelpad. Het ligt op een klein eindje rijden van San Juan Del Sur, maar net ver genoeg om in alle rust te kunnen leven.
Koop het huis, zorg voor satellietinternet, graaf een gat in de grond voor je goud, koop wat wapens en munitie op de zwarte markt, en sta klaar om het hoofd te bieden aan alle (regerings- of andere) criminele pogingen om je vrijheid in te perken.🙂
Een investering in onroerend goed in Granada, Nicaragua
Granada biedt een heel andere waardepropositie. Het is een levendige kleine koloniale stad van ongeveer 100.000 zielen, genesteld aan het grote meer van Nicaragua. De historische stad bestaat uit mooie kleine koloniale huizen en prachtige katholieke kerken. Het is vrij toeristisch, maar in tegenstelling tot San Juan Del Sur wordt het niet overheerst door expats. Je kunt er dus echt een lokaal leven leiden. Het heeft ook een selectie van tweetalige scholen.
De regio heeft prachtige nationale parken om te wandelen, samen met een reeks vulkanen, zowel actief als inactief. De aarde is uiterst vruchtbaar. Ten slotte ligt het op iets meer dan een uur rijden van de hoofdstad Managua.
Granada heeft meer investeringspotentieel. Terwijl de San Juan Del Sur onroerend goed markt vooral wordt gedreven door buitenlanders, Granada heeft een grote lokale markt. Het is ook een gemakkelijk weekenduitstapje voor de elite van Managua, van wie velen weekendhuizen rond Granada hebben.
Op een ochtend, toen ik de snelbus naar Managua nam, zag ik veel werknemers uit de middenklasse naar de hoofdstad pendelen, zo’n dokter. In plaats van in een grote stad als Managua te wonen, kan de plaatselijke bevolking een uurtje pendelen en in een lieflijk stadje wonen.
Gezien de positieve demografie van het land, naarmate de verstedelijking toeneemt, en naarmate het land economisch groeit, zal Granada waarschijnlijk steeds meer lokale vraag naar onroerend goed aantrekken. Zolang u de dure koloniale woningen in de stad vermijdt, die worden opgeblazen door internationale kopers, kunt u de lokale middenklasse en high-end markt aanboren, eigenschappen die minder gevoelig zijn voor volatiliteit op de lange termijn.
Dit huis bestaat uit vier afzonderlijke appartementen (drie met twee slaapkamers en een met een slaapkamer), en ligt op tien minuten lopen van het centrale park. De eenheden zijn niet veel om naar te kijken, maar het is een goed pensioenplan voor iemand met een budget of zelfs als investering.
Geprijsd op $ 119.000, kun je waarschijnlijk $ 250 per maand per eenheid krijgen door te verhuren aan westerse gepensioneerden die een paar maanden in de zon willen doorbrengen. De lokale markt is ook een optie voor +-$200 per eenheid. De onderhoudskosten zijn laag, en op de eerste van elke maand kunt u in uw pyjama uit uw appartement stappen en op deuren gaan kloppen om uw geld te innen. Dit geld zou meer dan genoeg zijn om een bescheiden leven in Granada te leiden.
Een bescheiden leven in Granada omvat gezondheidszorg, kip of vis elke dag, vers fruit, en een biertje of twee elke avond.
Een sociale zekerheid cheque of passief inkomen van thuis zou puur spaargeld zijn.
Dit huis is ook een goede call-optie op het leven. Je zou het kunnen kopen en een verhuurbedrijf de eenheden laten verhuren. Je zou waarschijnlijk een netto rendement van ongeveer 4-5% krijgen na alle kosten en onderhoud voor de vier eenheden. En als je eenmaal het gevoel hebt dat je moet ontsnappen, dan zou je je cash-flowing Plan B klaar hebben.
Wonen in vrede dicht bij Granada
Voor $215.000 heeft dit mooie huis met vier slaapkamers op bijna twee hectare grond een zwembad, een terras met uitzicht op de Mombacho vulkaan, fruitbomen, meer dan 200 koffieplanten, hekken rond het pand en een elektrische poort bij de hoofdingang.
Het is een goed “plan B”, en toch dicht bij de voorzieningen en het comfort van een grote stad (Granada) op een paar minuten afstand, en van een grote stad (Managua) met een internationale luchthaven op iets meer dan een uur afstand.
Verwacht niet dat dit een goede huurwoning zal zijn. De huurmarkt voor dergelijke woningen is beperkt.
Een paar tips om te navigeren op de onroerend goed investeringsmarkt in Nicaragua
- Bedenk de economische en geopolitieke situatie in Nicaragua. Ik stel voor dat u mijn artikel hierover leest.
- Geef een goede advocaat om de eigendomsakten grondig te controleren en ervoor te zorgen dat de juiste persoon de documenten ondertekent. Soms kan land toebehoren aan meerdere leden van een familie, en een persoon zal het “initiatief” nemen om te verkopen.
- De markt is vrij illiquide, dus verwacht niet dat u gemakkelijk kunt verkopen.
- De expat-markt wordt gedomineerd door Noord-Amerikanen. Als u Europeaan bent, moet u dit begrijpen. Over het algemeen hebben Noord-Amerikanen en Europeanen verschillende verwachtingen als het op onroerend goed aankomt. Wat aanvaardbaar kan zijn voor een Europeaan kan oud en armoedig zijn voor een Noord-Amerikaan. Onroerend goed wordt in Noord-Amerika veel sneller afgeschreven dan in Europa. Dus wees voorzichtig niet te vangen een vallend mes dat geen Noord-Amerikaan zou willen kopen van je.
- Het is een kopersmarkt die er zijn – onderhandelen.Neem je tijd en worden beloond met dubbele cijfers kortingen.
Een waarschuwing over Home Owners Associations (HOA)
De expat markt heeft veel gated gemeenschappen met Home Owners Associations (HOA). U MOET hier rekening mee houden bij het kopen.
Als u niet uit Noord-Amerika komt, bent u misschien niet bekend met hoe deze HOA’s werken en de impact die ze kunnen hebben op uw eigendom en levensstijl. Soms hebben HOA’s zeer hoge vaste maandelijkse lasten, waardoor alleen al het bezit van uw eigendom een aanzienlijke kostenpost kan worden.
Vraag naar de financiën van de HOA. Heeft de HOA schulden? Betalen de andere leden van de HOA hun bijdragen op tijd? Heeft de HOA geld gespaard voor toekomstig structureel onderhoud en reparaties? Als de HOA slecht wordt beheerd, wordt de aansprakelijkheid een gedeelde aansprakelijkheid, en de verkoop van een eigendom met een in gebreke blijvende HOA kan zeer moeilijk zijn.
Ten slotte, wie beheert de HOA? Niet om politiek incorrect te zijn, maar u wilt er zeker van zijn dat de waarden van de beheerders van de HOA op één lijn liggen met uw waarden. In sommige gevallen kunnen deze HOA’s worden beheerd door verveelde Angelsaksische gepensioneerden die complete tirannen worden en proberen eindeloze regels op te leggen omwille van de veiligheid en conformiteit (boetes voor het niet maaien van het gazon, enz.).
Dit zou niet veel van een probleem in Nicaragua, als de meest pietluttige gepensioneerden gaan voor gated gemeenschappen in Florida of Arizona, maar niettemin kijk uit.
Belastingen op uw onroerend goed investering in Nicaragua
Bij de aankoop van uw onroerend goed, verwachten te betalen ongeveer 6% in transactiekosten voor juridische kosten en diverse belastingen. Het hele aankoopproces duurt 2-3 maanden. Het is niet snel, maar ook niet bijzonder ingewikkeld. Uw advocaat zal alles afhandelen.
De jaarlijkse onroerendgoedbelasting bedraagt ongeveer 1% van de taxatiewaarde, die meestal lager is dan de werkelijke waarde.
De vermogenswinstbelasting op onroerend goed in Nicaragua bedraagt slechts 10%. Wat de inkomstenbelasting op huuropbrengsten betreft, hangt het ervan af of u het onroerend goed op eigen naam of met behulp van een vennootschap hebt gekocht.
Als het onroerend goed op eigen naam staat, kunt u verwachten ongeveer 15% te betalen als niet-ingezetene, en tot 30% als ingezetene. 30% is de hoogste lokale inkomstenbelastingschijf, dus u zult hoogstwaarschijnlijk veel minder belasting moeten betalen. Als het onroerend goed op naam van een vennootschap staat, verwacht u ongeveer 30% te betalen, maar in dit geval zijn veel aftrekposten toegestaan.
Zorg ervoor dat u een goede advocaat neemt. Beknibbelen op juridische kosten bij aankoop in het buitenland is een van de grootste fouten die u kunt maken. Als u de contactgegevens van een goede advocaat wilt, neem dan gerust contact met mij op. Gebruik geen advocaten die worden aanbevolen door makelaars, want er is inherente vooringenomenheid.
Positieve en negatieve trends die uw vastgoedinvestering in Nicaragua beïnvloeden
Positief:
- Als de economie in westerse landen verslechtert, zullen pensioenen en sociale zekerheid negatief worden beïnvloed. Verwacht een toename van boomers die naar het zuiden verhuizen waar gezondheidszorg en kosten van levensonderhoud betaalbaarder zijn. Dit zou meer westerse gepensioneerden moeten drijven om plaatsen als Nicaragua te overwegen.
- Naarmate de economie zich online verplaatst, zullen millennials de voorkeur geven aan werken vanuit goedkope bases. Nicaragua deelt tijdzones met Noord-Amerika, en het territoriale belastingstelsel resulteert in alleen lokaal verkregen inkomsten worden belast, waardoor het een bijzonder interessante optie is.
- Veel verblijfsopties maken Nicaragua zeer aantrekkelijk, ook voor huiseigenaren.
- Positieve lokale demografie.
- Onvoldoende ontwikkelde toeristische industrie.
Negatief:
- Een potentieel betalingsbalansprobleem in Nicaragua – wat zou kunnen leiden tot verdere devaluatie van de Cordoba.
- De belastingen blijven laag, zelfs op onroerend goed, maar de regering zal ze zeker verhogen om begrotingstekorten te verhelpen.
- Extern en intern gedreven politieke instabiliteit die investeringen in het land beperkt.
- Amerikaans buitenlands beleid pesten dat de toegang tot fondsen van het IMF en de Word Bank zal bemoeilijken in geval van nood
Conclusie: Moet je investeren in Nicaragua onroerend goed?
In dit stadium is het vooral een levensstijl of plan B beslissing. Er zijn geen dwingende katalysatoren die leiden tot een te geloven dat de prijzen zullen stijgen op de korte termijn. Het is geen slechte plek om wat blootstelling aan hebben, maar ga niet all-in. Sommige vastgoedinvesteringen in Nicaragua zijn zinvol zolang de munt niet te veel deprecieert. Naar alle waarschijnlijkheid zal de depreciatie van de munt echter versnellen.
Voor een pure vastgoedinvestering op basis van cijfers, zijn er landen die ik in eerdere berichten heb besproken die een beter rendement bieden.
Als je toch een vastgoedinvestering in Nicaragua wilt doen, wees dan niet gehaast. Het is momenteel een kopersmarkt met veel westerlingen die op zoek zijn om uit hun investeringen te stappen. Kom naar Nicaragua, blijf een paar weken of maanden als je wilt, en onderhandel. Je zou in staat moeten zijn om wat ondergewaardeerd onroerend goed te landen tegen een aantal aantrekkelijke prijzen voor je levensstijl of Plan B.
Als je een goede kopersagent wilt die je kan helpen navigeren door de markt – neem dan contact met mij op. Hij kan u helpen geld te besparen door fouten te vermijden en door lokale inzichten te delen om de juiste aankoop te doen.
Ik heb ook geschreven over de vastgoedmarkt in de hoofdstad Managua en Gran Pacifica.
Andere artikelen over Nicaragua:
- Investeren in een Teakhout Plantage, is het de moeite waard?
- Is Nicaragua een waardige investeringsbestemming?
- Een onroerend goed investering in Managua of Gran Pacifica, Nicaragua?
Beschikbare diensten in Nicaragua:
- Een onroerend goed advocaat in Nicaragua
- Het creëren van een bedrijf in Nicaragua
- Hoe Residency te verkrijgen in Nicaragua
Als u meer van dergelijke artikelen over andere onroerend goed markten in de wereld wilt lezen, ga dan naar de onderkant van mijn International Real Estate Services pagina.
Schrijf u in op de PRIVATE LIST hieronder om toekomstige investeringsposts niet te missen, en volg mij op Youtube, LinkedIn en Facebook.
Als u uw internationaliserings- en diversificatieplannen wilt bespreken, boek dan een adviessessie* of stuur me een e-mail.
*Een adviessessie is een gesprek over uw portefeuille en doelstellingen. Het is geen juridisch, financieel, fiscaal of beleggingsadvies.
