Het bedrijf verdient zijn geld met listing fees en commissies wanneer een huis wordt verkocht
De vastgoedtech-ruimte is nog nooit zo hot geweest als nu, met investeringen in de ruimte die recordhoogten hebben bereikt. Er werd in totaal $ 12,6 miljard geïnvesteerd in deze bedrijven in 2017, wat een verdrievoudiging is van de $ 4,2 miljard die in 2016 werd geïnvesteerd. Het is een goede tijd om een vastgoedstartup te zijn.
Dus waarom heeft een van de legacy-bedrijven in de ruimte, Redfin, het tot nu toe dit jaar moeilijk gehad? Het bedrijf heeft zijn aandelen tot nu toe bijna 20 procent zien dalen, zelfs als anderen in dezelfde ruimte, zoals Zillow en RealPage, hun aandelen in hetzelfde tijdsbestek hebben zien stijgen.
De reden dat Redfin worstelt, is vanwege zijn bedrijfsmodel, dat nauwer verbonden is met de grillen van de vastgoedmarkt dan de andere twee bedrijven, die respectievelijk vertrouwen op een advertentie- en een SaaS-model.
In de FAQ-sectie van zijn website zegt Redfin dat het geld verdient “door mensen te helpen huizen te kopen en te verkopen.” Dat betekent dat, omdat het optreedt als de makelaar, Redfin een commissie krijgt wanneer klanten een bod doen op een huis met behulp van het platform.
“We geven een deel van onze commissie terug aan de klant, en behouden de rest voor onze diensten,” schrijft het bedrijf.
Het bedrijf verdient ook geld aan klanten die hun huis op Redfin plaatsen, waarvoor het hen een noteringsvergoeding in rekening brengt. Het percentage, en de minimale commissie, hangt af van de locatie van het huis. Bijvoorbeeld, in Atlanta, de vergoeding is 1,5 procent, met een minimum commissie van $ 4.500. In Denver, is het 1 procent en een minimum van 3.000 dollar. In Orange County is het minimum $5.000. De noteringsvergoeding stijgt ook met 1% van de verkoopprijs als de koper niet vertegenwoordigd is.
In zijn S-1 indiening bij de SEC schetste Redfin ook twee andere bronnen van inkomsten.
De eerste is wat het “partnerinkomsten” noemt, die “bestaat uit vergoedingen die partneragenten ons betalen wanneer ze doorverwezen transacties sluiten, verminderd met het bedrag van eventuele betalingen die we aan klanten doen. Wij nemen deze vergoedingen op als opbrengsten bij het afsluiten van een transactie. Partnerinkomsten worden beïnvloed door het aantal afgesloten partnertransacties, verkoopprijzen van huizen, commissietarieven en het bedrag dat we aan klanten geven.”
Redfin verdient ook geld aan “vergoedingen die in rekening worden gebracht voor titel- en afwikkelingsdiensten, hypotheekbankactiviteiten, marketingdiensten die worden geleverd aan huizenbouwers door onze bouwersdienstengroep, licentie- en analysevergoedingen van onze Walk Score-service, huizen die worden verkocht door Redfin Now, en andere diensten. Opbrengsten worden erkend wanneer de dienst wordt geleverd.” Redfin Now is een dienst, geïntroduceerd in 2017, waarbij het bedrijf huizen rechtstreeks van huizenverkopers koopt via een volledige dochteronderneming en ze doorverkoopt aan huizenkopers
Dat vertaalde zich in inkomsten van $ 370 miljoen in 2017, waarvan $ 10,5 miljoen afkomstig was van Redfin Now. Het bedrijf zag zijn omzet op jaarbasis met 38 procent groeien.
Ondanks die groei is het aandeel gezonken van $ 31,41 aan het begin van 2018 naar $ 25,37 aan het einde van de handel op donderdag, een daling van 19,22 procent. Zillow, ondertussen, heeft zijn voorraad zien gaan van $ 40,50 naar $ 62,69, een stijging van 54,7 procent.
Dat komt omdat het bedrijfsmodel van Zillow afhankelijk is van reclame, terwijl het model van Redfin afhankelijk is van mensen die hun huizen noteren en kopen. En op dit moment is de markt omlaag; eerder deze week heeft de National Association of Realtors gegevens vrijgegeven waaruit blijkt dat de verkoop van bestaande huizen in juni voor de derde maand op rij is gedaald. De verkoop ligt 2,2 procent onder het niveau van een jaar geleden.
In zijn winstgesprek over het tweede kwartaal schetste Redfin CEO Glenn Kelman drie initiatieven die volgens hem het bedrijf zullen helpen om niet volledig afhankelijk te zijn van de verkoop via zijn makelaarsdienst. De eerste is Redfin Now; de tweede is Redfin Concierge Service, die het bedrijf in november introduceerde. Via de service coördineert, begeleidt en betaalt Redfin diensten zoals dieptereiniging, schilderen, staging en landschapsarchitectuur, allemaal voor een noteringsvergoeding van 2 procent.
Finitief is er Redfin Mortgage, die het bedrijf in januari 2017 lanceerde.
“Al hebben we ongeveer 20 leningen gemaakt in het vierde kwartaal van 2017, en bijna 40 in het eerste kwartaal van 2018, met een vergelijkbare groei die voor het tweede kwartaal wordt verwacht. We lanceerden Redfin Mortgage in het eerste kwartaal van 2017 om leningen uit te geven aan onze huizenkopende klanten in Texas, “zei Kelman op de call.
“Ons uitgangspunt is geweest dat het integreren van een leningsoperatie met Redfin’s makelaardij en titelbedrijven, die allemaal op onze eigen software draaien, uiteindelijk kan leiden tot een volledig digitale afsluiting waarbij Redfin-leners concurreren als contante kopers.”