Landplanning is de eerste stap die een ontwikkelaar neemt bij het verwerven van een terrein. Vrijwel iedereen die zich met civiele techniek bezighoudt, zal ervaren dat hij of zij een soort grondontwerper is. Zoek maar eens op internet naar de definitie van een land planner. Wat u zult vinden zijn definities van “Land-Use Planners” en “Urban Planners” en “City Planners”, maar wanneer consultants vaak hun dienstenpakket opsommen, staat “Land Planning” vaak op hun bedrijfsauto’s, briefhoofden en websites.
Wie is wettelijk een Land Planner?
In de VS is er geen registratie of certificering om als Land Planner erkend te worden. Dus, wie is wettelijk een Land Planner? Iedereen die beweert dat te zijn.
Wat doet een “Land Planner” precies?
Iedereen die de plaats bepaalt van gebouwen, straten, wandelpaden, open ruimten, enz. is een Land Planner. Dat omvat zo’n beetje alle taken waarmee civiel ingenieurs en landmeters te maken krijgen. Als u een nutsvoorziening ontwerpt die over een braakliggend, onbebouwd terrein moet worden aangelegd, bent u een landplanner. Dat nutsbedrijf zal beperkingen opleggen aan de plaats waar gebouwen kunnen worden geplaatst en waarschijnlijk ook aan de locaties van straten en andere verbeteringen. Het is mogelijk dat u de leiding van het nutsbedrijf zo hebt gelegd dat deze in overeenstemming is met het natuurlijke terrein, maar het aantal kavels dat aan de voorschriften moet voldoen, vermindert. Met andere woorden, een ingenieur die denkt dat zijn ontwerp $1.000 aan bouwkosten heeft bespaard, kan de netto-opbrengst in termen van dichtheid met $100.000 hebben verminderd.
Wanneer een ingenieur de locatie van de infrastructuur bepaalt zonder de totale lay-out te plannen van hoe het uiteindelijke landgebruik wordt beïnvloed – handelen zij als een landplanner, maar niet op een goede manier.
Waarom bieden ingenieurs, landmeters en architecten landplanning aan?
Landplanning is de eerste stap in elk landontwikkelingsproces (vaak voordat het eigenlijke land goed in kaart is gebracht). Het bedrijf dat ruimtelijke ordening als onderdeel van zijn diensten aanbiedt, heeft het aas om die ontwikkelaar aan de haak te slaan – en het lucratieve ingenieurswerk veilig te stellen. De ingenieur die Land Planning niet als onderdeel van zijn dienstenpakket opneemt, zal zeker werk verliezen aan bedrijven in de buurt die deze diensten wel aanbieden. Om ervoor te zorgen dat de ontwikkelaar aan de haak geslagen wordt, zal het bedrijf deze diensten waarschijnlijk gratis aanbieden zolang de ontwikkelaar zich verbindt aan het ingenieurscontract.
Het typische Land Planning Scenario:
Land Planners krijgen hun instructies van hun klant, de ontwikkelaar, die besloten heeft het bedrijf in te huren. Als de ontwikkelaar binnenkomt en zegt dat hij 200 triplexeenheden wil bouwen volgens de R-3-verordening van de stad, zullen de meeste planologen daar zonder twijfel aan voldoen. De ontwikkelaar heeft zojuist de grond gekocht en staat onder druk om uit te vinden hoeveel van die triplex eenheden er in kunnen. De Land Planner gaat er dus van uit dat de eerste zorg van de ontwikkelaar is om het aantal gewenste eenheden te maximaliseren en al het andere is bijzaak. Volgens de bestaande voorschriften, waarin de minima van de R-3-zonering zijn vermeld, is een minimum achtertuin van 20′, een zijtuin van 10′ en een voortuin van 20′ toegestaan. De maximaal toegestane dichtheid is 8 eenheden per acre. Bij het doorzoeken van de voorschriften vallen geen andere beperkingen op. Uit het funderingsplan van het gebouw dat door de ontwikkelaar is verstrekt, maakt de landplanner op dat de totale fundering 90′ en de diepte 60′ bedraagt. Een eigen oprit die volgens de voorschriften is toegestaan is 26′ breed en aan de parkeerbehoefte kan gemakkelijk worden voldaan door een oprit met een diepte van 20′ (in ieder geval de voortuin) achter de garagedeur te plaatsen. Ervan uitgaande dat de minimale afmetingen die zijn toegestaan door de regelgeving de dichtheid maximaliseert, perst de land planner elke mogelijke fractie van een centimeter uit het ontwerp, zodat de klant tevreden is met de Land Planning diensten.
Wat is het juiste gebruik van het land?
Natuurlijk gaat dit ervan uit dat de ontwikkelaar weet wat het juiste gebruik van zijn land is, dus de land planner vraagt zelden waarom de ontwikkelaar de drie-plex-eenheid wenst in plaats van iets anders. Een van de redenen waarom niemand de ontwikkelaar iets vraagt, is dat als de ontwikkelaar vraagt “waarom zou u dat willen weten”? De Land Planner kan maar beter een paar goede antwoorden hebben – dus de meesten gaan gewoon mee met de eisen van de ontwikkelaar, zelfs als het voorgestelde gebruik niet de optimale oplossing is voor die specifieke locatie. Veel ontwikkelaars herhalen gewoon wat in het verleden heeft verkocht, sommige huren marktadviseurs in om te bepalen wat het beste gebruik is.
Wat is het verschil tussen een landschapsarchitect en een stedenbouwkundige?
Stedenbouwkundigen regelen en ontwerpen zelden. Land Planners ontwerpen voorleggen aan de City Planner voor hun aanbeveling (hopelijk) voor goedkeuringen.
Wat is het verschil tussen architectonische en engineering Land Planners?
De engineering Land Planner zal betrekking hebben op de site als de primaire focus met architectuur secundair. De engineering land planner zal geneigd zijn om de gebouwen te zien als algemene blokken of rechthoeken. Er zal waarschijnlijk meer moeite worden gedaan om de structuren zo te plaatsen dat er minder hellingsproblemen of minder afwateringsproblemen zijn. De architectonische land planner zal gebruik maken van de site plan om de structuren architectonische sterke punten te kaderen. De indeling van het terrein, drainage en nutsvoorzieningen zullen waarschijnlijk een lage prioriteit hebben. Geen van beide situaties levert een evenwichtige oplossing op die duurzaam kan zijn.
Is het typische Land Planning Scenario duurzaam?
Nee. Het is niet mogelijk om een duurzame buurt te creëren zonder een gezamenlijke inspanning van alle betrokken adviseurs die samenwerken om een evenwichtige aanpak te creëren. In de loop van deze artikelenreeks zullen wij u nieuwe ontwerp- en samenwerkingsmethoden aanleren die leiden tot een evenwichtige aanpak die een nieuwe definitie geeft aan landinrichting.
Wat met de technologie?
Technologie alleen kan geen oplossing bieden, maar het combineren van onderwijs met toegewijde technologie kan een groot verschil maken. Er schiet mij een verhaal te binnen over hoe de afhankelijkheid van software om een oplossing te bedenken tot mislukking kan leiden. Vijfentwintig jaar geleden, toen software voor het ontwerpen van vliegtuigen voor het eerst op grote schaal beschikbaar was, was het meest bekende innovatieve vliegtuig de prachtige Prescott Pusher. Wat dit vliegtuig revolutionair maakte, was dat het gebruik maakte van softwareresultaten om het futuristische ontwerp te creëren en de vliegeigenschappen (rijeigenschappen en omgangsvormen) te bepalen. De Prescott Pusher zou gebruik maken van een 180 PK Lycoming 0-360 motor waarmee 4 passagiers 190 MPH op 7,500 voet zouden kunnen vliegen. Terwijl dit vergelijkbaar leek met de conventionele Mooney 201 in capaciteit, droeg de strak gecomprimeerde cabine van een Mooney bij aan de prestaties, maar de Prescott Pusher bood een meer comfortabele, spelonkachtige plaats voor mensen.
De belofte van een nieuw tijdperk was aangebroken, waar computer gegenereerde scenario’s die in seconden worden uitgevoerd jaren van dure fijnafstemming van aerodynamische oppervlakken in het veld zouden vervangen. Toen de Prescott Pusher van de tekentafel naar de realiteit ging, werd in vrijwel elk luchtvaarttijdschrift aandacht besteed aan dit nieuwe tijdperk van computerondersteund ontwerpen – in ieder geval totdat de pers de kans kreeg om met het echte vliegtuig te vliegen. De belofte werd niet waargemaakt, en weinigen hielden van de vliegeigenschappen, en de Prescott Pusher leerde de industrie dat software geen “gevoel” of de menselijke ervaring kan leveren.
Dit is ook waar met software. Degenen die optreden als Land Planners moeten dit begrijpen om prachtige plaatsen te creëren voor mensen om te wonen, en daar is veel meer voor nodig dan het comprimeren van straten en kavels tot de minimumnormen die de regelgeving toestaat.
De verantwoordelijkheid van de Land Planner:
Nemen we het bovenstaande scenario van 200 Tri-plex eenheden, gaan we ervan uit dat de ontwikkeling meer dan een eeuw zal duren. Laten we ook aannemen dat elke eenheid een gemiddelde van 3 mensen zal huisvesten. Uit de statistieken blijkt dat de gemiddelde (Amerikaanse) woning elke zes jaar wordt verkocht. Het project zal dus elke eeuw dat het bestaat de levensstandaard van (100/6X3X200) 10.000 mensen beïnvloeden. Hoeveel aandacht is er besteed aan het “karakter” van de buurt wanneer de ontwikkeling uitsluitend wordt ontworpen om de dichtheid te maximaliseren? Hoeveel tijd werd er besteed aan het ontwerp om ervoor te zorgen dat er zo weinig mogelijk tijd en energie werd verbruikt om van en naar de huizen te komen? Was elk bedrijf zo gesitueerd dat het zoveel mogelijk potentiële klanten zou bereiken? Hoe zit het met het uitzicht vanuit de woonvertrekken van de huizen? Waren de wandelpaden zo ontworpen dat het gemakkelijk was om veilig door de buurt te wandelen, of volgden ze gewoon de straten? Zijn de woningen zo geplaatst dat er geen eentonigheid ontstaat? Heeft de ontwerper de tijd en moeite genomen om afval in het ontwerp te verminderen?
Er komt veel meer kijken bij ruimtelijke ordening dan het bereiken van een dichtheidsdoelstelling. Een te hoge dichtheid kan de aantrekkelijkheid van een ontwikkeling verminderen en het winstpotentieel verminderen door de waarde van de woningen te verminderen.
Je neemt een enorme verantwoordelijkheid op je als je die pet van “landplanner” opzet.
Wij zijn Sir Richard Harrison dankbaar dat hij ons deze zeer nuttige informatie heeft verstrekt.