Po napisaniu o gospodarce w Nikaragui kilka tygodni temu, otrzymałem wiele zapytań na temat podejmowania inwestycji w nieruchomości w Nikaragui. Przeczytaj artykuł o gospodarce Nikaragui – to służy jako dobry wstęp do tego artykułu.
Skupię się na San Juan Del Sur i Granada, ponieważ są to dwa główne nieruchomości zagranicznych inwestycji i styl życia miejsc docelowych w Nikaragui.
Ciężko jest uzyskać dane do właściwej analizy rynku, ponieważ rynek jest bardzo rozdrobniony i nie jest bogaty w dane.
Jednakże, w oparciu o moje rozmowy z różnymi agentami nieruchomości, konsensus jest taki, że ceny znacznie wzrosły od 2011 roku, a następnie gwałtownie spadły po protestach w 2018 roku. Ceny pogrążyły się średnio o około 30% w USD i przestały spadać około III-IV kw. 2019 r., w którym to momencie wolumen transakcji zaczął rosnąć, choć przy stałych cenach. Rynek znalazł wsparcie wokół tej bazy i był gotowy do uptick.
Jednak wyłączenie gospodarki światowej Coronavirus zmieniło to. Nawet jeśli Nikaragua nie wprowadziła zamknięcie, gospodarka została silnie dotknięta, zwłaszcza w tych dwóch hotpots turystycznych.
Bardzo mało transakcji odbywają się teraz, ale sporadyczne fire-sales się zdarzyć; najczęściej przez amerykańskich sprzedawców, którzy potrzebują cash.
Niosąc to w umyśle, spotkałem kilku agentów i poszedł zobaczyć kilka aukcji. Nie widziałem wszystkie oferty poniżej, niektóre po prostu wziął online. Żaden z nich nie są zalecenia, ani nie są one najlepsze oferty na rynku. Następujące jest po prostu ponadprzeciętna krótka lista właściwości, które znalazłem miał ciekawe atrybuty. Oferują one spojrzenie na możliwości w bieżącym rynku.
Inwestycja w nieruchomości w San Juan Del Sur, Nikaragua
San Juan Del Sur, na południowym wybrzeżu Pacyfiku, jest powszechnie czczony do jego roku długie fale. Wielu Kanadyjczyków i Amerykanów, a niektórzy Europejczycy, mieszkają tu w pełnym wymiarze czasu. Jest tu (zazwyczaj) ożywiona turystyka, świetny surfing, relaksująca atmosfera, ugruntowana scena ekspatów, a nawet dwujęzyczna szkoła dla dzieci. Jest to przyzwoita opcja dla zimowej bazy lub całorocznego życia.
Gdy weźmiesz pod uwagę, że Nikaragua oferuje niedrogą opiekę zdrowotną, wiele opcji pobytu i wielkie podatki, zaczyna wyglądać bardziej niż przyzwoicie.
Mówię to, ponieważ chciałbym sklasyfikować San Juan Del Sur jako bardziej decyzji o stylu życia, niż decyzji inwestycyjnej. Po porównaniu niektórych ofert z czynszów (zarówno krótko- i długoterminowych), jest to dość trudne do uzyskania przyzwoity zwrot z inwestycji, nawet przy obecnych „niskich” cenach.
Po wszystkich kosztów utrzymania, podatków, opłat, itp, można oczekiwać, aby mniej niż 2% netto yield. Nie trzeba dodawać, że nie jest warte całego ryzyka.
Ten masywny dom jest w zamkniętej społeczności, w odległości spaceru od miasta w dół kilka stromych kroków. Oferuje on niezrównane widoki na zatokę, zwłaszcza przy zachodzie słońca. Ta willa jest masywny, składający się z dwóch jednostek. Możesz wybrać, aby żyć w jednym i wynająć drugi, lub zachować to wszystko dla siebie.
Once listed at $1,200,000 dolarów, to jest teraz w dół do ceny sprzedaży ognia 494,000 dolarów. Należy pamiętać, że można negocjować cenę w dół jeszcze bardziej. Chociaż te pomiary obejmują tarasy, patrzysz na 666 dolarów za m2 (62 dolarów za ft2) dla takich wysokiej jakości nieruchomości. Sprzedawca jest zdecydowanie biorąc znaczną stratę na sale.
Na bardziej przystępne koniec można dostać ten cute dom z jedną sypialnią za 89.000 dolarów. To jest w małej społeczności zamkniętej featuring 24/7 bezpieczeństwa. Za mniej niż $100k masz swój plan B. Jest to 20 minut spacerem od miasta i od plaży, w spokojnej okolicy.
Możesz myśleć, że to świetna inwestycja. Ale na rynku długoterminowym prawdopodobnie dostaniesz zaledwie 450 $ miesięcznie za to, a po zapłaceniu składek HOA (może 150 $), opłaty za znalezienie najemców, opłaty za zarządzanie, utrzymanie, podatki i puste miesiące, kończysz z zyskiem netto mniejszym niż 2%.
Powtarzam, San Juan Del Sur nie jest miejscem inwestycji – jest to (urocza) decyzja o stylu życia, z pewnymi potencjalnymi pieniędzmi pobocznymi na pokrycie wydatków.
Właściwość wildcard w San Juan Del Sur, Nikaragua dla preppersów
- Czy wierzysz, że światowa gospodarka się załamie i ludzie będą musieli wrócić do pracy na roli?
- Czy wierzysz, że rządy na Zachodzie staną się coraz bardziej despotyczne i spróbują skonfiskować twoje bogactwo?
- Czy jesteś chrześcijaninem, który czuje się coraz bardziej prześladowany na świeckim Zachodzie i chcesz mieszkać w pobożnym kraju, gdzie chrześcijaństwo jest powszechnie praktykowane i szanowane?
- Czy chcesz oddalić się od rządów i globalnych elit, które będą chciały na siłę wstrzyknąć coś tobie i twojej rodzinie?
- Czy masz po prostu dość ludzi i chcesz uciec od tego wszystkiego?
- Czy chcesz żyć w synchronizacji z naturą?
Jeśli odpowiedziałeś „tak” na którekolwiek z powyższych pytań, mam dla Ciebie idealną nieruchomość.
W środku rezerwatu przyrody, ta nieruchomość znajduje się w obrębie rozwoju i ma 5 akrów ziemi szczycącej się ponad 200 drzewami owocowymi, prywatną studnią, masywnymi zbiornikami do przechowywania wody i wystarczającą ilością paneli słonecznych, aby żyć w całkowitej autarkii. Ten dom ma to wszystko.
Nieruchomość obejmuje nawet oddzielne studio dla gości, w dół żwirowej ścieżki. Jest to krótka droga od San Juan Del Sur, ale wystarczająco daleko, aby żyć w spokoju.
Kup dom, zdobądź internet satelitarny, wykop dziurę w ziemi dla swojego złota, kup trochę broni i amunicji na czarnym rynku, i bądź gotów stawić czoła wszelkim przestępczym (rządowym lub innym) próbom wkroczenia na twoją wolność. 🙂
Inwestycja w nieruchomości w Granadzie, Nikaragua
Granada oferuje zupełnie inną propozycję wartości. Jest to tętniące życiem małe miasto kolonialne o około 100 000 dusz, położone nad wielkim jeziorem Nikaragua. Historyczne miasto składa się z uroczych małych domów kolonialnych i pięknych kościołów katolickich. Jest dość turystyczne, ale w przeciwieństwie do San Juan Del Sur nie jest zdominowane przez emigrantów. Możesz więc naprawdę żyć lokalnym życiem. Posiada również wybór szkół dwujęzycznych.
Region posiada piękne parki narodowe do uprawiania turystyki pieszej, wraz z ciągiem wulkanów, zarówno aktywnych jak i nieaktywnych. Ziemia jest niezwykle żyzna. Wreszcie, jest to nieco ponad godzinę jazdy od stolicy Managua.
Granada ma więcej potencjału inwestycyjnego. Podczas gdy rynek nieruchomości w San Juan Del Sur jest głównie napędzany przez obcokrajowców, Granada ma duży rynek lokalny. Jest to również łatwy weekendowy wypad dla elity Managua, z których wielu ma domy weekendowe wokół Granada.
Jednego ranka, kiedy wziąłem ekspresowy autobus do Managua, zauważyłem wielu pracowników klasy średniej dojeżdżających do stolicy, takich lekarzy. Zamiast żyć w dużym mieście, takim jak Managua, miejscowi mogą dojeżdżać do pracy przez godzinę i żyć w uroczym małym miasteczku.
Zważywszy na pozytywną demografię kraju, wraz ze wzrostem urbanizacji i rozwojem gospodarczym kraju, Granada prawdopodobnie przyciągnie coraz większy lokalny popyt na nieruchomości. Tak długo, jak unikniesz drogich kolonialnych mieszkań w mieście, które są nadmuchiwane przez międzynarodowych nabywców, możesz skorzystać z lokalnej klasy średniej i rynku high-end, właściwości, które są mniej podatne na wahania w dłuższej perspektywie.
Ten dom składa się z czterech oddzielnych mieszkań (trzy z dwiema sypialniami i jedna sypialnia), i znajduje się dziesięć minut spacerem od centralnego parku. Jednostki nie są dużo, aby spojrzeć na, ale jest to dobry plan emerytalny dla kogoś na budżet lub nawet jako investment.
Priced na $ 119,000, można prawdopodobnie uzyskać 250 dolarów miesięcznie za wynajem jednostki do zachodnich emerytów, którzy chcą spędzić kilka miesięcy w słońcu. Lokalny rynek jest również opcja dla +-$200 za jednostkę. Koszty utrzymania są niskie, a na 1. każdego miesiąca można wydostać się z mieszkania w swoich PJs i iść pukając do drzwi, aby zebrać gotówkę. Ta gotówka będzie więcej niż wystarczająca, aby prowadzić skromne życie w Granadzie.
Skromne życie w Granadzie obejmuje opiekę zdrowotną, kurczaka lub rybę codziennie, świeże owoce, i piwo lub dwa każdej nocy.
Każdy czek ubezpieczenia społecznego lub pasywny dochód z powrotem do domu będzie czystą oszczędnością.
Ten dom to też dobra opcja call na życie. Mógłbyś go kupić i dostać firmę zarządzającą wynajmem, aby wynająć jednostki. Prawdopodobnie uzyskałbyś zysk netto w wysokości około 4-5% po wszystkich opłatach i utrzymaniu czterech jednostek. A kiedy poczujesz, że musisz uciec, wtedy będziesz miał swój gotówkowy plan B gotowy.
Życie w pokoju blisko Granady
Za 215 000 $, ten piękny dom z czterema sypialniami siedzący na prawie dwóch akrach ziemi ma basen, taras z widokiem na wulkan Mombacho, drzewa owocowe, ponad 200 roślin kawy, ogrodzenia wokół nieruchomości i elektryczną bramę przy głównym wejściu.
Jest to dobry „plan B”, ale blisko do udogodnień i komfortu dużego miasta (Granada) kilka minut w dół drogi, i dużego miasta (Managua) z międzynarodowego lotniska nieco ponad godzinę drogi.
Nie oczekuj, że będzie to dobra nieruchomość do wynajęcia. Rynek wynajmu dla takich mieszkań jest ograniczony.
Kilka wskazówek, aby poruszać się po rynku inwestycji w nieruchomości w Nikaragui
- Należy pamiętać o sytuacji gospodarczej i geopolitycznej w Nikaragui. Proponuję przeczytać mój artykuł na ten temat.
- Zatrudnij dobrego prawnika, aby dokładnie sprawdzić tytuły własności i upewnić się, że właściwa osoba podpisuje dokumenty. Czasami ziemia może należeć do kilku członków rodziny, a jedna osoba podejmie „inicjatywę” sprzedaży.
- Rynek jest dość niepłynny, więc nie spodziewaj się, że będziesz mógł łatwo sprzedać.
- Rynek ekspatów jest zdominowany przez Amerykanów z Ameryki Północnej. Jeśli jesteś Europejczykiem, musisz to zrozumieć. Ogólnie rzecz biorąc, Amerykanie Północni i Europejczycy mają różne oczekiwania, jeśli chodzi o nieruchomości. Co może być do przyjęcia dla Europejczyka może być stare i zniszczone dla Amerykanina. Nieruchomości deprecjonują się dużo szybciej w Ameryce Północnej niż w Europie. Więc uważaj, aby nie złapać spadającego noża, którego żaden Amerykanin nie chciałby od Ciebie kupić.
- Jest to rynek kupującego – negocjuj.Poświęć swój czas, a zostaniesz nagrodzony dwucyfrowymi rabatami.
Ostrzeżenie o Home Owners Associations (HOA)
Rynek ekspatów ma wiele zamkniętych społeczności z Home Owners Associations (HOA). MUSISZ wziąć to pod uwagę przy zakupie.
Jeśli nie jesteś z Ameryki Północnej, możesz nie być zaznajomiony z tym, jak te HOA działają i jaki wpływ mogą mieć na twoją własność i styl życia. Czasami HOAs mają bardzo wysokie stałe opłaty miesięczne, które mogą oznaczać, że samo posiadanie nieruchomości jest znaczącym wydatkiem.
Zapytaj o finanse HOA. Czy HOA jest zadłużona? Czy inni członkowie HOA płacą swoje należności na czas? Czy HOA oszczędza pieniądze na przyszłe utrzymanie strukturalne i naprawy? Jeśli HOA jest źle zarządzany, odpowiedzialność staje się wspólną odpowiedzialnością, a sprzedaż nieruchomości z domyślnym HOA może być bardzo trudne.
Finally, kto zarządza HOA? Nie być politycznie niepoprawne, ale chcesz, aby upewnić się, że wartości menedżerów HOA są wyrównane z wartościami. W niektórych przypadkach, te HOAs mogą być zarządzane przez znudzonych emerytów anglosaskich, którzy stają się kompletnymi tyranami i starają się narzucić niekończące się zasady w imię bezpieczeństwa i zgodności (grzywny za nie koszenie trawnika, itp.).
Nie powinno to stanowić większego problemu w Nikaragui, jako że najbardziej drobiazgowi emeryci wybierają zamknięte społeczności na Florydzie lub w Arizonie, ale mimo to uważaj.
Podatki od inwestycji w nieruchomości w Nikaragui
Przy zakupie nieruchomości spodziewaj się zapłacić około 6% w kosztach transakcji za opłaty prawne i różne podatki. Cały proces zakupu trwa 2-3 miesiące. Nie jest on szybki, ale nie jest też szczególnie skomplikowany. Twój prawnik zajmie się wszystkim.
Roczny podatek od nieruchomości wynosi około 1% oszacowanej wartości podatkowej, która zazwyczaj jest mniejsza niż wartość rzeczywista.
Podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości w Nikaragui wynosi tylko 10%. Jeśli chodzi o podatek dochodowy od dochodów z wynajmu, to zależy on od tego, czy kupiłeś nieruchomość we własnym imieniu, czy za pomocą korporacji.
Jeśli nieruchomość jest we własnym imieniu, możesz spodziewać się zapłacić około 15% jako nierezydent i do 30% jako rezydent. 30% to górna granica lokalnego podatku dochodowego, więc najprawdopodobniej zostaniesz opodatkowany znacznie mniej. Jeśli nieruchomość jest w imieniu korporacji, spodziewać się zapłacić około 30%, ale w tym przypadku wiele odliczeń są dozwolone.
Upewnij się, że masz dobrego prawnika. Skimping na opłaty prawne przy zakupie za granicą jest jednym z największych błędów można zrobić. Jeśli chcesz dane kontaktowe dobrego prawnika, nie krępuj się ze mną skontaktować. Nie używaj prawników zalecanych przez agencje nieruchomości, ponieważ istnieje nieodłączny bias.
Pozytywne i negatywne trendy wpływające na inwestycje w nieruchomości w Nikaragui
Pozytywne:
- Jak gospodarka pogarsza się w krajach zachodnich, emerytury i zabezpieczenia społeczne będą miały negatywny wpływ. Spodziewaj się wzrostu liczby emerytów przenoszących się na południe, gdzie opieka zdrowotna i koszty życia są bardziej przystępne. To powinno prowadzić więcej zachodnich emerytów do rozważenia miejsc takich jak Nikaragua.
- Jak gospodarka przenosi się online, millenialsi będą woleli pracować z baz o niskich kosztach. Nikaragua dzieli strefy czasowe z Ameryką Północną, a jej terytorialny system podatkowy powoduje, że tylko lokalnie pozyskiwane dochody są opodatkowane, co czyni ją szczególnie interesującą opcją.
- Wiele opcji rezydencji sprawia, że Nikaragua jest bardzo atrakcyjna, w tym dla właścicieli domów.
- Pozytywna lokalna demografia.
- Niedostatecznie rozwinięty przemysł turystyczny.
Negatywne:
- Potencjalny problem z bilansem płatniczym w Nikaragui – co może prowadzić do dalszej dewaluacji Cordoby.
- Podatki pozostają niskie, nawet od nieruchomości, ale rząd z pewnością je podniesie, aby zaradzić brakom budżetowym.
- Niestabilność polityczna napędzana zewnętrznie i wewnętrznie ograniczająca inwestycje w kraju.
- Zachwianie amerykańską polityką zagraniczną, które skomplikuje dostęp do funduszy z MFW i Banku Światowego w razie potrzeby
Podsumowanie: Should you make an investment in Nicaragua real estate?
As this stage, it is mostly a lifestyle or plan B decision. Nie ma żadnych istotnych katalizatorów, które prowadzą do przekonania, że ceny wzrosną w krótkim okresie czasu. To nie jest złe miejsce, aby mieć trochę ekspozycji na, ale nie idź all-in. Niektóre inwestycje w nieruchomości w Nikaragui mają sens tak długo, jak waluta nie deprecjonuje się zbyt mocno. Według wszelkiego prawdopodobieństwa, deprecjacja waluty przyspieszy.
Dla czystej inwestycji w nieruchomości w oparciu o liczby, są kraje, które omówiłem w poprzednich postach, które oferują lepsze zyski.
Jeśli chcesz dokonać inwestycji w nieruchomości w Nikaragui, nie należy się spieszyć. Obecnie jest to rynek kupującego z wieloma ludźmi z Zachodu, którzy chcą wyjść ze swoich inwestycji. Przyjedź do Nikaragui, spędzić kilka tygodni lub miesięcy, jeśli chcesz, i negocjować. Powinieneś być w stanie wylądować niektóre niedoceniane nieruchomości w niektórych atrakcyjnych cenach dla Twojego stylu życia lub Plan B.
Jeśli chcesz dobry kupujący agent, który może pomóc Ci poruszać się po rynku – skontaktuj się ze mną. On może pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze, unikając błędów i dzieląc się lokalnymi spostrzeżeniami, aby dokonać właściwego zakupu.
Pisałem również o rynku nieruchomości w stolicy Managua i Gran Pacifica.
Inne artykuły na temat Nikaragui:
- Investing in a Teak Wood Plantation, is it worth it?
- Is Nicaragua a Worthy Investment Destination?
- A Real Estate Investment in Managua or Gran Pacifica, Nicaragua?
Dostępne usługi w Nikaragui:
- Prawnik nieruchomości w Nikaragui
- Utwórz firmę w Nikaragui
- Jak uzyskać rezydencję w Nikaragui
Jeśli chcesz przeczytać więcej takich artykułów na innych rynkach nieruchomości na świecie, przejdź do dolnej części mojej strony Międzynarodowe usługi nieruchomości.
Zapisz się na LISTĘ PRYWATNĄ poniżej, aby nie przegapić przyszłych postów inwestycyjnych, a także śledź mnie na Youtube, LinkedIn i Facebooku.
Jeśli chcesz omówić swoje plany internacjonalizacji i dywersyfikacji, zarezerwuj sesję konsultacyjną* lub wyślij mi e-mail.
*sesja konsultacyjna to dyskusja na temat Twojego portfela i celów. Nie stanowi porady prawnej, finansowej, podatkowej ani inwestycyjnej.
.