Planowanie terenu jest pierwszym krokiem, który deweloper podejmuje po nabyciu terenu. Praktycznie każdy, kto zajmuje się inżynierią lądową, będzie miał do czynienia z tego rodzaju planowaniem. Spróbuj znaleźć definicję planisty ziemi przez wyszukiwanie w Internecie. To, co znajdziesz, to definicje „Land-Use Planners” i „Urban Planners” i „City Planners”, ale kiedy konsultanci często wymieniają swój zakres oferowanych usług, „Land Planning” jest często na ich samochodach służbowych, głowach listów i stronach internetowych.
Kto jest prawnie Land Planner?
W USA, nie ma rejestracji lub certyfikacji, aby być uznanym jako Land Planner. Więc kto jest legalnie Land Plannerem? Każdy, kto twierdzi, że nim jest.
Co dokładnie robi „Land Planner”?
Każdy, kto ustala lokalizację budynków, ulic, spacerów, otwartych przestrzeni itp. jest Land Plannerem. To całkiem sporo obejmuje niektóre lub większość zadań, z którymi zetkną się inżynierowie budownictwa i geodeci. Jeśli projektujesz narzędzie, które ma być zbudowane w poprzek pustej, niezabudowanej nieruchomości, jesteś Land Planner. To narzędzie będzie ograniczać miejsca, w których mogą być umieszczone budynki i prawdopodobnie również ograniczy lokalizacje ulic i innych ulepszeń. Być może zlokalizowałeś linię uzbrojenia terenu w sposób, który jest zgodny z naturalnym ukształtowaniem terenu, ale zmniejsza liczbę działek, które muszą być zgodne z przepisami. Innymi słowy, inżynier myślący, że jego projekt pozwolił zaoszczędzić $1,000 na kosztach budowy, mógł zmniejszyć zysk netto z gęstości zabudowy o $100,000.
Gdy inżynier ustala lokalizację infrastruktury bez planowania całkowitego układu, jak wpływa na ostateczne zagospodarowanie terenu – działa jak Land Planner, ale nie w dobry sposób.
Dlaczego inżynierowie, geodeci i architekci oferują planowanie przestrzenne?
Planowanie przestrzenne jest pierwszym krokiem w każdym procesie zagospodarowania terenu (często przed właściwym pomiarem terenu). Firma, która umieszcza Planowanie przestrzenne jako część swoich usług ma przynętę, aby zaczepić tego klienta dewelopera – zabezpieczając lukratywną pracę inżynierską. Inżynier, który nie wymienia Planowania Przestrzennego jako części swoich usług z pewnością straci pracę na rzecz firm w pobliżu, które wymieniają te usługi. Aby upewnić się, że deweloper jest zaczepiony, firma jest prawdopodobne, aby zaoferować te usługi bez opłat, tak długo, jak deweloper zobowiązuje się do umowy inżynierskiej.
Typowy Scenariusz planowania przestrzennego:
Land Planners podjąć swoje instrukcje od swojego klienta, dewelopera, który zdecydował się zatrudnić firmę. Jeśli deweloper przychodzi i mówi, że chcą układ 200 triplex jednostek w ramach miast R-3 rozporządzenia większość Land Planners będzie bezsprzecznie zgodne. Deweloper właśnie nabył ziemię i jest pod presją, aby dowiedzieć się, ile z tych jednostek triplex może zmieścić. Land Planner zakłada więc, że głównym zmartwieniem dewelopera jest maksymalizacja liczby pożądanych jednostek, a wszystko inne jest drugorzędne. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, gdzie wymienione są minima dla strefy R-3, pokazuje, że pozwala ona na minimum 20′ tylne podwórko, 10′ boczne podwórko i 20′ przednie podwórko. Maksymalna dopuszczalna gęstość wynosi 8 jednostek na akr. Przeszukując przepisy, nie wyróżniają się żadne inne ograniczenia. Z planu fundamentów budynku dostarczonego przez dewelopera, Land Planner określa, że całkowity fundament wynosi 90′, a głębokość 60′. Prywatny napęd dozwolony przez przepisy ma szerokość 26′, a wymagania parkingowe można łatwo spełnić, umieszczając napęd o głębokości 20′ (i tak na przednim podwórku) za drzwiami garażowymi. Zakładając, że minimalne wymiary dozwolone przez rozporządzenie maksymalizuje gęstość, Land Planner wyciska każdy możliwy ułamek cala z projektu, więc klient jest zadowolony z usług Land Planning.
Co to jest prawidłowe wykorzystanie terenu?
Oczywiście zakłada to, że deweloper zna właściwie prawidłowe wykorzystanie swojej ziemi, więc Land Planner rzadko pyta, dlaczego deweloper pragnie jednostki trzy-plex zamiast czegoś innego. Jednym z powodów, dla których nikt nie pyta dewelopera, jest to, że jeśli deweloper zapyta „dlaczego chciałbyś to wiedzieć”? Land Planner lepiej mieć kilka dobrych odpowiedzi – więc większość po prostu iść zgodnie z wymaganiami dewelopera, nawet jeśli proponowany sposób użytkowania nie jest optymalnym rozwiązaniem na tej konkretnej stronie. Wielu deweloperów po prostu powtarza to, co sprzedało się w przeszłości, niektórzy zatrudniają konsultantów rynkowych, aby określić, co jest najlepszym zastosowaniem.
Jak różni się Land Planner od City Plannera?
City Planners regulują i rzadko projektują. Land Plannerzy projektują przedkładając City Plannerowi swoje rekomendacje (miejmy nadzieję) do zatwierdzenia.
Jaka jest różnica pomiędzy architektonicznymi i inżynieryjnymi Land Plannerami?
Inżynieryjny Land Planner będzie odnosił się do miejsca jako głównego punktu ciężkości z architekturą wtórną. Inżynierski Land Planner będzie miał tendencję do postrzegania budynków jako ogólnych klocków lub prostokątów. Więcej wysiłku będzie prawdopodobnie wykonane w pozycjonowaniu struktur w celu zmniejszenia problemów grading lub zmniejszenie wymagań drenażowych. Architektoniczny Land Planner użyje planu terenu, aby obramować architektoniczne atuty budowli. Stopniowanie terenu, odwadnianie i media będą prawdopodobnie na niskim poziomie w zestawie priorytetów. Żadna z powyższych sytuacji nie tworzy zrównoważonego rozwiązania, które może być zrównoważone.
Czy typowy Scenariusz Planowania Przestrzennego jest zrównoważony?
Nie. Nie jest możliwe stworzenie zrównoważonego sąsiedztwa bez wspólnego wysiłku wszystkich konsultantów, którzy są zaangażowani we współpracę w celu stworzenia zrównoważonego podejścia. W miarę postępów tej serii artykułów będziemy uczyć nowych metod projektowania i współpracy prowadzących do zrównoważonego podejścia, które na nowo definiuje planowanie przestrzenne.
Co z technologią?
Technologia sama w sobie nie może zapewnić rozwiązania, ale połączenie edukacji z dedykowaną technologią może zrobić dużą różnicę. Przychodzi mi na myśl jedna historia o tym, jak uzależnienie od oprogramowania w celu wymyślenia rozwiązania może prowadzić do porażki. Dwadzieścia pięć lat temu, kiedy oprogramowanie do projektowania lotniczego było po raz pierwszy szeroko dostępne, najbardziej nagłośnionym innowacyjnym samolotem był piękny Prescott Pusher. Rewolucyjność tego samolotu polegała na tym, że do stworzenia futurystycznego projektu i określenia jego charakterystyki lotu (właściwości pilotażowych i manierycznych) wykorzystano wyniki pracy oprogramowania. Prescott Pusher posiadał silnik Lycoming 0-360 o mocy 180KM, który pozwalał 4 pasażerom na lot z prędkością 190 MPH na wysokości 7 500 stóp. Podczas gdy wydawało się to podobne do możliwości konwencjonalnego Mooney 201, ciasna kabina Mooney’a przyczyniła się do zwiększenia osiągów, jednak Prescott Pusher zapewniał bardziej komfortowe, przestronne miejsce dla ludzi.
Nadeszła obietnica nowej ery, w której generowane komputerowo scenariusze uruchamiane w ciągu kilku sekund zastąpią lata kosztownego dostrajania powierzchni aerodynamicznych w terenie. Gdy Prescott Pusher przeszedł od deski kreślarskiej do rzeczywistości, praktycznie każdy magazyn lotniczy opisywał tę nową erę projektowania wspomaganego komputerowo – przynajmniej do czasu, gdy dziennikarze mieli okazję przelecieć się prawdziwym samolotem. Obietnica nie została spełniona, a właściwości lotne nie przypadły do gustu wielu osobom. Prescott Pusher nauczył branżę, że oprogramowanie nie jest w stanie zapewnić „uczucia” i ludzkich doznań.
Tak samo jest z oprogramowaniem. Ci, którzy pełnią rolę Land Plannerów muszą to zrozumieć, aby stworzyć wspaniałe miejsca do życia dla ludzi, a to wymaga czegoś więcej niż tylko skompresowania ulic i działek do minimalnych standardów dozwolonych przez przepisy.
Odpowiedzialność Land Plannera:
Biorąc pod uwagę powyższy scenariusz 200 jednostek Tri-plex, załóżmy, że rozwój będzie trwał ponad sto lat. Załóżmy również, że w każdej jednostce będą mieszkać średnio 3 osoby. Statystyki pokazują, że przeciętny (amerykański) dom sprzedaje się co 6 lat. Osiedle wpłynie więc na poziom życia (100/6X3X200) 10 000 osób w każdym stuleciu jego istnienia. Jak wiele uwagi poświęcono „charakterowi” okolicy, kiedy planowano rozwój wyłącznie w celu maksymalizacji zagęszczenia? Ile czasu poświęcono na projektowanie, aby upewnić się, że było jak najmniej czasu i energii zużywanej podczas docierania do i z domów? Czy każdy biznes został zlokalizowany w taki sposób, aby zmaksymalizować ekspozycję dla potencjalnych klientów? A co z widokami z obszarów mieszkalnych domów? Czy chodniki zostały zaprojektowane w taki sposób, aby ułatwić bezpieczne przechadzanie się po okolicy, czy po prostu podążają wzdłuż ulic? Czy domy zostały rozmieszczone tak, aby wyeliminować monotonię? Czy Land Planner poświęcił czas i wysiłek na zredukowanie wszelkich odpadów w projekcie?
W planowaniu przestrzennym jest o wiele więcej niż osiągnięcie celu gęstości. W rzeczywistości nadmierne zagęszczenie może obniżyć atrakcyjność inwestycji, zmniejszając potencjał zysku poprzez obniżenie wartości domów.
Podejmujesz ogromną odpowiedzialność, gdy zakładasz kapelusz „Land Plannera”.
Jesteśmy wdzięczni Sir Richardowi Harrisonowi za przedłożenie nam tych bardzo przydatnych informacji.
.