Kiedy wymagane jest oświadczenie spadkowe?
Schedule C zobowiązania tytułowego może stanowić: Mamy otrzymać oświadczenie złożone przez najbliższego członka rodziny i potwierdzone przez co najmniej dwie bezstronne strony, zawierające historię małżeństwa zmarłego i jego małżonka oraz pełną listę spadkobierców, wraz z załączonym oryginalnym aktem zgonu.
Tytułowa firma prosi tutaj o oświadczenie spadkobierców. Celem oświadczenia w sprawie spadkowej (brak testamentu) jest opisanie historii rodziny i okoliczności oraz identyfikacja prawdopodobnych spadkobierców. Estates Code Section 203.001 stwierdza w części:
(a) Sąd przyjmuje w procesie o stwierdzenie dziedziczenia lub w procesie dotyczącym tytułu własności oświadczenie o faktach dotyczących historii rodziny, genealogii, stanu cywilnego lub tożsamości spadkobierców osoby zmarłej jako dowód prima facie faktów zawartych w oświadczeniu, jeśli:
(1) oświadczenie jest zawarte w:
(A) oświadczeniu lub innym dokumencie prawnie wykonanym i potwierdzonym lub zaprzysiężonym przed, i poświadczonym przez urzędnika upoważnionego do przyjmowania potwierdzeń lub przysiąg, odpowiednio; lub
(B) orzeczeniu sądu rejestrowego; and
(2) the affidavit or instrument containing the statement has been of record for five years or more in the deed records of a county in this state in which the property is located at the time the suit involving title to the property is commenced, or in the deed records of a county in this state in which the decedent was domiciled or had a fixed place of residence at the time of the decedent’s death.
Poświadczenie musi być podpisane pod przysięgą przez osobę zaznajomioną z faktami dotyczącymi okoliczności i historii rodziny, którą zazwyczaj, ale nie zawsze, jest członek rodziny. Chociaż statut nie wymaga wyraźnie, aby oświadczenie było poświadczone przez niezainteresowanych świadków (tj. osoby, które nie mają osobistego lub finansowego udziału w wyniku), firmy tytułowe rutynowo wymagają dwóch notarialnie potwierdzonych podpisów niezainteresowanych osób – trzy są rozsądne.
Po wykonaniu, oświadczenie powinno być złożone w rejestrach nieruchomości w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Jeśli nieruchomość pokrywa się z granicami hrabstwa, wówczas oddzielne oświadczenie powinno być złożone w każdym hrabstwie, w którym nieruchomość występuje.
Polityka Firmy Tytułowej
Estates Code Section 203.002 zapewnia zalecany format oświadczenia, choć ścisłe przestrzeganie formy nie jest wymagane. W praktyce, to raczej polityka firmy ubezpieczeniowej niż wymagania tego statutu wpływają na treść takich oświadczeń.
Poszczególni ubezpieczyciele różnią się w swoich wymaganiach. Poniższe zasady są jednymi z tych, które zostały ogłoszone przez American Title Company:
(1) spadkodawca musi umrzeć co najmniej sześć miesięcy przed sporządzeniem oświadczenia;
(2) akt zgonu spadkodawcy musi być dostarczony do title company;
(3) oświadczenie musi być podpisane przez co najmniej dwie bezinteresowne strony, które posiadają osobistą wiedzę na temat historii rodziny osoby zmarłej i znają ją osobiście od co najmniej dziesięciu lat (bezinteresowna strona to taka, która nie otrzyma żadnej korzyści z podpisania oświadczenia – wyklucza to małżonka lub dziecko osoby, która spodziewa się otrzymać udział w spadku).
(4) oprócz podpisu składającego oświadczenie, oświadczenie musi być również podpisane przez wszystkich dorosłych spadkobierców, którzy przejmują tytuł zgodnie ze statutem spadkowym;
(5) jeżeli strony niezainteresowane są spokrewnione ze spadkodawcą, należy to ujawnić;
(6) badanie tytułu własności przez firmę tytułową nie może ujawnić żadnych rozbieżności z faktami stwierdzonymi w oświadczeniu;
(7) jeżeli istnieje testament, który nie został potwierdzony, musi on zostać dołączony do oświadczenia i musi potwierdzać fakty stwierdzone w oświadczeniu; oraz
(8) następujący akapit musi być zawarty:
„Jestem świadomy kar za krzywoprzysięstwo zgodnie z prawem federalnym, co obejmuje wykonanie fałszywego oświadczenia, zgodnie z 18 U.S.C.S., Sekcja 1621, w której przewidziano, że każdy, kto zostanie uznany za winnego, podlega grzywnie nie wyższej niż 2000 dolarów lub karze pozbawienia wolności nie dłuższej niż 5 lat lub obu tym karom. Jestem również świadomy, że krzywoprzysięstwo polegające na złożeniu fałszywego oświadczenia jest czynem karalnym zgodnie z Sekcją 37.02 Kodeksu Karnego Teksasu. Wreszcie, wiem również, że zgodnie z Sekcją 32.46 Kodeksu Karnego Teksasu, osoba popełnia przestępstwo, jeżeli z zamiarem oszukania lub zaszkodzenia osobie, poprzez wprowadzenie w błąd, powoduje, że inna osoba podpisuje lub wykonuje jakikolwiek dokument mający wpływ na majątek lub służbę finansową jakiejkolwiek osoby, oraz że przestępstwo określone w tej sekcji jest przestępstwem trzeciego stopnia, które podlega karze grzywny w wysokości 5000 dolarów oraz karze pozbawienia wolności w Departamencie Więziennictwa Teksasu na okres nie dłuższy niż 10 lat lub krótszy niż 2 lata.”
Spodziewaj się, że transakcje o wysokiej wartości otrzymają dodatkową kontrolę – i, być może, dodatkowe wymagania.
Ponieważ inne firmy tytułowe mogą mieć dodatkowe lub inne wymagania niż te wymienione w tym rozdziale, a te mogą się zmieniać w czasie, jest prawie niemożliwe, aby sporządzić oświadczenie spadkowe, które jest gwarantowane do przyjęcia przez wszystkie firmy tytułowe przez cały czas w przyszłości. Zadaniem adwokata jest osiągnięcie jak największego zbliżenia. Jeśli klient chce dokładnego i wiarygodnego wyniku, alternatywą jest ubieganie się o deklaratywny wyrok sądu.
Możliwe do zastosowania orzecznictwo
Jak oświadczenia spadkowe faktycznie rozgrywają się w sądzie? Następujący przykład jest dobry: zgodnie z Estates Code Section 203.001, „oświadczenie spadkobiercy, znajdujące się w rejestrze aktów notarialnych od ponad pięciu lat, służy jako dowód prima facie faktów w nim zawartych w postępowaniu o stwierdzenie dziedziczenia lub w procesie dotyczącym tytułu własności nieruchomości lub majątku osobistego.” W związku z tym, złożone oświadczenie pod przysięgą przeważa, chyba że inne strony „przedstawią dowody w ramach wyroku skróconego wystarczające do podniesienia kwestii faktycznej w tej sprawie.” Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Sukcesja intestatowa
Gdy osoba umiera jako spadkobierca, zasady sukcesji intestatowej przejmują sprawę. Zasadniczo stan Teksas, za pomocą Estates Code Chapter 201, stworzył testament dla spadkobierców testamentowych.
Jeśli spadkodawca nie pozostaje w związku małżeńskim, zastosowanie ma Section 201.001, stanowiący, że majątek przechodzi w równych częściach na dzieci, jeśli takie istnieją. Jeśli nie, wówczas majątek przechodzi w równych częściach na rodziców. Jeśli zmarły pozostawał w związku małżeńskim, wówczas w grę wchodzi majątek wspólny, a zastosowanie ma sekcja 201.003:
§ 201.003. Community Estate of an Intestate
(a) Jeśli osoba, która zmarła w wyniku testamentu pozostawia żyjącego małżonka, majątek wspólny zmarłego małżonka przechodzi zgodnie z postanowieniami niniejszej sekcji.
(a) Wspólny majątek zmarłego małżonka przechodzi na pozostającego przy życiu małżonka, jeśli:
(1) żadne dziecko ani inny zstępny zmarłego małżonka nie przeżyje zmarłego małżonka; lub
(2) wszystkie pozostałe przy życiu dzieci i zstępni zmarłego małżonka są również dziećmi lub zstępnymi pozostającego przy życiu małżonka.
(c) jeżeli zmarły małżonek jest żyjącym dzieckiem lub innym zstępnym, który nie jest również dzieckiem lub zstępnym żyjącego małżonka, połowę majątku wspólnego zachowuje żyjący małżonek, a druga połowa przechodzi na dzieci lub zstępnych zmarłego małżonka. Zstępni dziedziczą tylko tę część majątku, do której byliby uprawnieni na podstawie art. 201.101. W każdym przypadku majątek wspólny przechodzi z długami obciążającymi majątek wspólny.
Podstawowe wymogi zadowalającego oświadczenia spadkowego
Dobrze sporządzone oświadczenie spadkowe będzie:
- dokładnie przeanalizować istotne fakty rodzinne, w tym to, czy zmarły zmarł z testamentem, nazwiska i adresy wszystkich spadkobierców i innych stron zainteresowanych, w tym ich stosunek do zmarłego oraz (w stosownych przypadkach) ich historie małżeńskie oraz to, czy mieli dzieci, celem jest wyraźne nakreślenie linii dziedziczenia zmarłego w odniesieniu do odpowiednich sekcji Estates Code;
- identyfikację nieruchomości, której dotyczy, ponieważ w ten sposób urzędnicy hrabstwa są w stanie zarejestrować instrument w zamierzonym łańcuchu tytułów (zdumiewające jest, jak wiele oświadczeń spadkowych nie wspomina o żadnej nieruchomości, co czyni je wątpliwej wartości); oraz
- osiągnięcie uzasadnionego wniosku co do tożsamości spadkobierców i wysokości ich odpowiednich udziałów. Oświadczenie powinno kończyć się pozytywnym twierdzeniem, na przykład: „Zgodnie z Estates Code Section 201.001, twierdzę, że jestem jedynym prawowitym spadkobiercą Johna Jonesa, zmarłego. W związku z tym tytuł prawny fee simple do przedmiotowej nieruchomości przysługuje wyłącznie mnie i żadnym innym osobom w momencie śmierci spadkodawcy.”
W składaniu oświadczenia spadkobiercy, składający oświadczenie składa sprawę – sprawę, że wymieniony spadkobierca lub spadkobiercy mają teraz pełne prawa do określonej nieruchomości. Logiczne jest, aby przedstawić tę sprawę tak stanowczo i przekonująco, jak to tylko możliwe.
Proces dwuetapowy: Affidavit then Deed
Uzdrawianie tytułu (rozwiązywanie kwestii dziedziczenia) poza sądem probacyjnym jest zazwyczaj procesem dwuetapowym. Po pierwsze, oświadczenie spadkowe musi być przygotowane i podpisane przez kogoś, kto posiada osobistą wiedzę z pierwszej ręki na temat historii rodziny (małżeństwa, narodziny i zgony). Sporządzenie dokładnego i skutecznego oświadczenia jest zarówno sztuką jak i nauką i powinno być pozostawione prawnikowi, który zapewni, że jego treść będzie dopuszczalna i przekonywująca w każdym przyszłym procesie sądowym. W związku z tym, formularze internetowe nigdy nie powinny być używane do tego lub jakiegokolwiek innego poważnego celu prawnego.
Oświadczenie spadkowe będzie generalnie uznane za prawdziwe po jego złożeniu w rejestrze przez co najmniej pięć lat, chociaż żaden ubezpieczyciel tytułu nie jest tym związany.
Przygotowanie aktu notarialnego
Drugi krok w procesie, po sporządzeniu, wykonaniu i złożeniu oświadczenia jest transferem aktu notarialnego, który skupia tytuł do pojedynczego spadkobiercy, który może następnie zachować nieruchomość lub ją sprzedać. Alternatywnie, wszyscy spadkobiercy mogą (na przykład) podpisać przeniesienie własności na nabywcę będącego osobą trzecią.
Akt notarialny jest zazwyczaj specjalnym aktem gwarancyjnym lub aktem bez gwarancji, ale nie aktem quitclaim, którego należy unikać, ponieważ firmy tytułowe nie mogą go ubezpieczyć. Wszyscy spadkobiercy wymienieni w oświadczeniu (lub ich prawni opiekunowie) muszą się podpisać. Oba dokumenty są składane w rejestrach nieruchomości w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość – najpierw oświadczenie, a następnie akt notarialny.
Co pełnomocnik potrzebuje od klienta
Pełnomocnik potrzebuje podstawowych informacji od klienta, aby kontynuować, w tym:
(1) wyjaśnienie historii rodziny i okoliczności (np., kto się z kim ożenił i kto miał dzieci, kto zmarł z testamentem lub bez, kto się rozwiódł i ponownie ożenił, i tak dalej);
(2) kopia istniejącego zarejestrowanego aktu własności i, jeśli jest dostępna, kopia zobowiązania tytułowego;
(3) nazwy i adresy wszystkich odpowiednich powiązanych stron; i
(4) wyjaśnienie intencji klienta. Czy celem jest konsolidacja tytułu własności na jednego lub więcej spadkobierców? Czy też sprzedaż nieruchomości stronie trzeciej?
W wielu przypadkach spadkobiercy są rozproszeni po całym kraju i mogli stracić kontakt. Niektórzy spadkobiercy mogą nie złożyć podpisu, chyba że zostaną za to opłaceni – a kwestie finansowe pomiędzy członkami rodziny mogą stać się nieprzyjemne. Klienci są często rozczarowani, gdy odkrywają, jak trudny i kosztowny może być ten proces. Spadkobiercy mogą próbować rozwiązać kwestie dziedziczenia i tytułu własności na własną rękę, bez adwokata (często używając śmieciowych formularzy z Internetu), i są pozostawieni z rezultatem bardziej zagmatwanym i chaotycznym niż wtedy, gdy zaczynali. Affidavits i czyny mogą być ponownie przygotowane i ponownie złożone w celu poprawienia rekordu, przedłużając proces i zwiększając koszty.
Użyteczność Raportu Tytułu
Klienci czasami proszą, aby ich prawnik przygotował oświadczenie spadkowe, ale mają tylko częściowe informacje co do całości okoliczności (wydarzenia mogą być dziesiątki lat w przeszłości) i są w posiadaniu tylko niektórych dokumentów odnoszących się do nieruchomości i jej historii. W takich przypadkach pomocne jest rozpoczęcie procesu poprzez uzyskanie raportu tytułowego od firmy tytułowej, który wyjaśni aktualny status tytułu, jak również wszelkie zarejestrowane roszczenia, zastawy, zawiadomienia i inne kwestie potencjalnie istotne. Z raportem tytułu jako faktycznym zasobem, adwokat może mieć więcej pewności, że fakty wymienione w oświadczeniu spadkowym są w rzeczywistości prawdziwe i poprawne, co czyni oświadczenie mniej prawdopodobne, aby być przedmiotem późniejszego wyzwania.
Z naszych akt spraw
Przyszły klient dzwoni i mówi: „Moja matka zmarła sześć miesięcy temu i muszę uzyskać akt notarialny na jej ranczo. Ile kosztuje przygotowanie aktu notarialnego?”
Prawnik musi znać znacznie więcej informacji, zanim będzie mógł odpowiedzieć, zaczynając od pytania: „Czy zmarła z testamentem?”. Klient przyznaje, że nie widział swojej matki od dziesięciu lat, ale wierzy, że nie było żadnego testamentu. Pyta dalej: „Ale nadal mogę dostać mój akt notarialny, prawda?”. Dalsze pytania adwokata ujawniają więcej informacji o rodzinie. Matka była wdową. Ojciec zmarł dwa lata wcześniej, również bez testamentu. Dodatkowo okazuje się, że klientka ma kilkoro rodzeństwa, z których jedno pochodziło z poprzedniego małżeństwa ojca. Inny z nich zniknął z pola widzenia i od lat się nie odzywa. Krążą pogłoski, że jest bezdomny na ulicach Los Angeles. Inne rodzeństwo niedawno zmarło, pozostawiając dwójkę małych dzieci, które są obecnie pod opieką rodziny zastępczej, ponieważ ich pozostały rodzic przebywa w więzieniu. Również najmłodsze rodzeństwo mieszkało z mamą i opiekowało się nią w chwili śmierci mamy, a ona nadal zajmuje nieruchomość, twierdząc, że jest to jej zagroda i grożąc użyciem strzelby każdemu, kto wejdzie bez jej zgody. Twierdzi, że mama obiecała, że dom będzie jej w zamian za opiekę podczas jej ostatniej choroby.
Prawnik jest zmuszony powiedzieć klientowi, że nie dostanie aktu notarialnego, przynajmniej nie do czasu, aż kwestie dziedziczenia zostaną wyprostowane, zaczynając od ojca i tego, które osoby były uprawnione do dziedziczenia po nim, a następnie przechodząc do matki i jej spadkobierców. Klient jest podejrzliwy. Mówi: „Słuchaj, twoja sekretarka powiedziała mi, że opłata za akt notarialny wynosi 395 dolarów. Brzmi to tak, jakbyś chciał mnie po prostu obciążyć większą sumą pieniędzy. Jestem najstarszy i zawsze mi mówiono, że kiedyś ta posiadłość będzie moja. Chcę mojego aktu notarialnego teraz!”. Niestety, jest to po prostu niemożliwe, biorąc pod uwagę stan faktyczny sprawy. Adwokat nie jest cudotwórcą, ani też kancelaria prawna nie jest sądem, w którym różnice takie jak te mogą otrzymać wiążące orzeczenie.
DISCLAIMER
Informacje zawarte w tym artykule są podane wyłącznie w celach informacyjnych i edukacyjnych i nie są oferowane jako porady prawne, na których każdy może polegać. Prawo się zmienia. Przed podjęciem jakichkolwiek działań, które mają konsekwencje prawne, zaleca się skorzystanie z porady prawnej dotyczącej indywidualnych potrzeb i okoliczności. Należy również skonsultować się z doradcą podatkowym. Ta firma nie reprezentuje Państwa, chyba że i dopóki nie zostanie do tego wyraźnie upoważniona na piśmie.