Podczas gdy socjalizm uznaje, że prawo do mieszkania jest powszechne i gwarantowane niezależnie od warunków ekonomicznych, w kapitalizmie schronienie jest towarem wykorzystywanym do maksymalizacji zysku kosztem ludzkich potrzeb.
The Costa-Hawkins Rental Housing Act przedkłada zyski wynajmujących, deweloperów i instytucji finansowych, które udzielają im pożyczek ponad mieszkańców Kalifornii i ich podstawowe prawo do schronienia. Jako część większej walki o sprawiedliwość mieszkaniową, Demokratyczni Socjaliści Ameryki – Los Angeles (DSA-LA) popierają wysiłki zmierzające do uchylenia ustawy Costa-Hawkins Rental Housing Act, poprzez Assembly Bill 1506 (Bloom), ogólnostanowe głosowanie powszechne lub w inny sposób.
Czym JEST COSTA-HAWKINS?
The Costa-Hawkins Rental Housing Act jest prawem stanowym z 1995 r., które uniemożliwia lokalnym gminom uchwalenie surowych statutów kontroli czynszów i poważnie ogranicza skuteczność istniejących środków w całej Kalifornii. Zgodnie z Costa-Hawkins, budynki zbudowane po 1995 roku, domy jednorodzinne i kondominia nie mogą być objęte żadną ustawą o kontroli czynszów. Dodatkowo, Costa-Hawkins nakazuje, aby właściciele mogli podnieść cenę wynajmu lokali objętych kontrolą czynszów do poziomu stawki rynkowej, gdy „ostatni pierwotny lokator” opuści lokal.
TŁO
Kalifornia jest w samym środku kryzysu mieszkaniowego. W całym stanie wynajmujący, deweloperzy i inwestorzy osiągają niebotyczne zyski, ponieważ czynsze oderwały się od zarobków. Od 2000 roku czynsze w Los Angeles wzrosły o 32%, podczas gdy mediana dochodów spadła o 3%, co spowodowało masowe przesiedlenia i trudności ekonomiczne. Ogromny brak mieszkań w przystępnych cenach lub mieszkań komunalnych napędza groteskową nierówność, bezdomność i najwyższy wskaźnik ubóstwa w kraju. W samym L.A. jest 1,2 miliona lokatorów obciążonych czynszem i prawie 58 000 bezdomnych, co stanowi wzrost o 23% w ciągu jednego roku.
Rosnące czynsze powodują powszechne wysiedlenia, niszcząc dzielnice o niskich dochodach, zwłaszcza czarnych, brązowych, niedawno wyemigrowanych i trans/queer społeczności. W całym Los Angeles, od Hollywood po Highland Park i dalej, społeczności latynoskie są wypierane ze swoich dzielnic przez „przebudowę”, czyli oczyszczanie miasta, które zmusza tysiące ludzi do przeniesienia się gdzie indziej. Od lat 80-tych XX wieku znaczny wzrost kosztów wynajmu i brak dostępu do dobrej pracy doprowadziły do zmniejszenia się populacji czarnych w Los Angeles o ponad 100 000 mieszkańców. Jednocześnie liczba lokali o ustabilizowanym czynszu w Los Angeles gwałtownie się kurczy, ponieważ właściciele wykorzystują luki prawne, by eksmitować lokatorów i przekształcać lokale w AirBnB lub luksusowe kondominia.
Rynkowy rozwój wraz z obecnym prawem i polityką nie zdołał ochronić naszych dzielnic. Los Angeles ma być gospodarzem Igrzysk Olimpijskich w 2028 roku, a ostatnio zostało uznane za najlepsze miejsce w Ameryce Północnej do zakupu nieruchomości w ankiecie przeprowadzonej wśród globalnych inwestorów na rynku nieruchomości, więc te trendy nie wykazują oznak spowolnienia, ponieważ rozwój napędzany zyskiem nadal się rozwija.
Dlaczego ustawa COSTA-HAWKINS POWINNA ZOSTAĆ UCHYLONA
Ustawa Costa-Hawkins uniemożliwia Los Angeles i innym miastom rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego i bezdomności poprzez znaczne ograniczenie zdolności lokalnych gmin do wprowadzenia silnej kontroli czynszów. Jako pierwszy krok do walki z rynkowymi wysiedleniami, musimy uchylić ustawę Costa-Hawkins.
Musimy następnie przystąpić, przy jak największym zaangażowaniu oddolnym społeczności, do tworzenia silnych ustaw o stabilizacji czynszów w całej Kalifornii, które chronią lokatorów i stawiają potrzeby ludzi ponad zyskiem. Wspieramy obecne lokalne wysiłki na rzecz wprowadzenia kontroli czynszów w Glendale, Inglewood, Pasadenie i Long Beach, a także opowiadamy się za wprowadzeniem kontroli czynszów na obszarach takich jak Burbank, Downey, Torrance oraz na niezamieszkałych terenach hrabstwa L.A.
Uznajemy również, że obecny kryzys mieszkaniowy ma wiele przyczyn i że odważne, kompleksowe rozwiązania są rozpaczliwie potrzebne, aby osiągnąć sprawiedliwość mieszkaniową. Dopóki kontrola rynku mieszkaniowego w ramach kapitalizmu nie zostanie wyeliminowana, kontrola czynszów jest tylko jedną ze strategii zapewniających prawo do schronienia dla wszystkich mieszkańców Los Angeles.
BEYOND RENT CONTROL: PROTECTING TENANTS
Dalej domagamy się:
- Podstawowej redystrybucji zasobów i władzy w odniesieniu do mieszkalnictwa.
- Ochrony przed eksmisją „z uzasadnionej przyczyny” dla wszystkich najemców i gwarantowanej reprezentacji prawnej dla każdego najemcy, któremu grozi eksmisja.
- Solidna ochrona przed nękaniem lokatorów i warunkami slumsów, w tym zwiększone finansowanie przez państwo i miasto egzekwowania przepisów.
- Prawo zakazujące właścicielom przenoszenia kosztów ulepszeń kapitałowych na lokatorów, niezależnie od tego, czy ulepszenia są obowiązkowe (np. modernizacja), czy nie.
- Ocena eksmisji na mocy ustawy Ellis Act i jej wpływ na wysiedlanie lokatorów.
- Pełne uchylenie ustawy Ellis Act.
- Tymczasowe zamrożenie czynszów z przyszłymi podwyżkami czynszów powiązanymi z regionalnym wskaźnikiem cen konsumpcyjnych (CPI).
- Silniejsze egzekwowanie obecnych przepisów i rozszerzone ograniczenia w zakresie wykorzystania i przekształcania lokali mieszkalnych w firmy zajmujące się wynajmem krótkoterminowym, takie jak AirBnB.
- Analiza wskaźnika pustostanów, podatek od pustostanów nakładany na właścicieli nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych w celu finansowania przystępnych cenowo mieszkań, mieszkalnictwa publicznego i zapobiegania bezdomności oraz finansowanie egzekwowania podatku od pustostanów.
- Zwiększenie podatku od licencji na prowadzenie działalności gospodarczej od wynajmowanych lokali mieszkalnych, który nie może być przeniesiony na najemców, w celu finansowania przystępnych cenowo mieszkań, mieszkań publicznych i zapobiegania bezdomności.
- Tworzenie i nadanie priorytetu mieszkalnictwu niezakwaterowanemu – mieszkalnictwu publicznemu, mieszkalnictwu komunalnemu i wspólnotowym funduszom powierniczym – finansowanemu poprzez zwiększenie opodatkowania deweloperów mieszkaniowych, inwestorów i właścicieli nieruchomości.
- Niskie dochody i w pełni subsydiowane mieszkania dostępne dla wszystkich osób z niepełnosprawnością fizyczną lub przewlekłą chorobą fizyczną.
- Stałe mieszkania wspomagające dla wszystkich, którzy ich potrzebują.
- Mieszkania dla wszystkich i koniec z bezdomnością.