Se você está pensando em comprar um imóvel, há várias estratégias de investimento imobiliário que você poderia considerar. Isso inclui a compra de imóveis para locação, casas de venda, investimento BRRRR, buy and hold e trusts de investimento imobiliário (REITs). Outra estratégia potencialmente lucrativa para ganhar dinheiro na indústria imobiliária é o comércio atacadista. Isso envolve basicamente encontrar negócios imobiliários que você não planeja realmente comprar, mas sim transferir para um comprador final. Este tipo de transação usa um princípio referido como cessão de contrato.
O que é uma Cessão de Contrato em Imóveis?
Cessão de contrato ocorre quando uma parte de um contrato (o cedente) transfere as obrigações legais do contrato para outra parte. O destinatário da cessão (o cessionário) assume então a responsabilidade pelos termos do contrato. Em outras palavras, é possível folhear contratos imobiliários e ganhar dinheiro com um negócio imobiliário sem realmente possuir a propriedade da renda.
É legal uma Cessão de Contrato?
Sim, a cessão de contrato de bens imóveis é legal. Entretanto, a cessão de contrato não será executada nas seguintes circunstâncias:
- Não há consentimento por escrito – Antes que um contrato de cessão de imóvel seja executado, todas as partes envolvidas devem dar consentimento por escrito.
- O contrato não permite a cessão – Alguns contratos vêm com uma cláusula anti-atribuição que proíbe qualquer cessão.
- A cessão viola a ordem pública ou a lei – Algumas jurisdições têm leis que proíbem ou limitam as cessões.
- O imóvel tem restrições – Certas propriedades como casas HUD, REOs, e vendas curtas podem ter restrições de escritura que proíbem a cessão de contrato imobiliário dentro de um período de tempo específico.
Como funciona a cessão de imóveis?
Aqui estão os passos comuns para a cessão de um contrato:
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Pretender propriedade de investimento para venda
A primeira coisa que você precisa fazer é encontrar um vendedor motivado que esteja disposto a vender sua casa a um preço que esteja abaixo do valor de mercado. A principal diferença entre um vendedor motivado e um vendedor regular é o senso de urgência do primeiro. Vendedores motivados querem vender rapidamente devido a razões como o divórcio, viver fora do estado, impostos delinqüentes ou transferências de empregos. Esse senso de urgência pode funcionar a seu favor na mesa de negociações.
Você pode usar as seguintes estratégias para encontrar proprietários de imóveis que querem vender rápido:
- Dirigir por dólares – Como o nome sugere, isso envolve dirigir ou andar por bairros à procura de sinais de propriedades em dificuldades. Sinais de angústia incluem erva em excesso, enchimento excessivo de jornais ou correio, janelas partidas, manutenção diferida e sinais de aplicação de código. Anote os endereços dessas casas e use-os para localizar o proprietário da casa. Você pode visitar o Mashboard e encontrar essa informação em minutos. Depois, pergunte-lhes se estão dispostos a vender e faça uma oferta.
- Procure a lista de impostos delinquentes do condado – Esta lista é uma mina de ouro quando se trata de encontrar vendedores motivados em uma área. Basta visitar o site ou escritórios do governo do condado para obter a lista de impostos delinquentes.
- Mashvisor Property Marketplace – Este é o melhor lugar para encontrar casas baratas, tais como casas hipotecadas, casas pertencentes a bancos, vendas curtas, e casas leiloadas. Você pode restringir sua busca por propriedades fora do mercado usando filtros como localização, orçamento, tipo de propriedade, milhas, número de banheiros, número de quartos, e dinheiro desejado na devolução do dinheiro. A calculadora de propriedades de investimento incorporada irá ajudá-lo a estimar a renda de aluguel, taxa de ocupação, fluxo de caixa, dinheiro no retorno de caixa, e taxa de limite.
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Obter o contrato
Você pode facilmente fazer o download de um modelo de contrato da internet. No entanto, é aconselhável que um advogado leia e aprove o documento. Isto irá assegurar-lhe que o contrato é legalmente válido e que terá o apoio do advogado caso se encontre em litígio.
Um detalhe crucial que precisa de ser incluído na cessão do documento contratual é “e/ou cessionário” ao lado do seu nome. É esta cláusula que o autoriza a transferir propriedade de investimento a um comprador interessado. Certifique-se de divulgar esta informação ao vendedor e explique o significado da cláusula, se necessário. Dê-lhes a garantia de que ainda receberão o valor acordado na compra.
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Submeter o contrato
Pois o processo de cessão de contrato varia de estado para estado, geralmente será necessário submeter o contrato a um advogado ou empresa de títulos para uma pesquisa de título. Esta pesquisa irá olhar para a história da casa para garantir que não existem hipotecas associadas ao título.
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Encontrar um comprador final
Encontrar compradores é um passo importante na estratégia de cessão de imóveis do contrato.
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Pode encontrar compradores potenciais usando métodos como chamadas a frio, cartazes e sinais, anúncios em jornais, anúncios em redes sociais, Craigslist, ou networking em fóruns imobiliários. Alternativamente, você pode solicitar a ajuda de um agente imobiliário local. Quaisquer que sejam as estratégias que você escolher, certifique-se de encontrar um comprador antes que o contrato expire. Na verdade, muitos investidores que usam esta estratégia trabalham na elaboração de uma lista de compradores antes mesmo de encontrar um imóvel para venda. Considere também esta abordagem.
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Atribuir o contrato
Após ter localizado um comprador interessado, a primeira coisa a fazer é pedir um depósito em dinheiro sério. O seu contrato deve mencionar claramente que o dinheiro a sério será pago adiantado. Esta cláusula irá protegê-lo de qualquer quebra de contrato. Como o dinheiro a sério não é reembolsável, você tem a certeza de ter lucro, quer o negócio seja fechado ou não.
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Receba o pagamento
Como cedente, você será pago assim que o comprador final submeter os fundos para o negócio. A diferença entre o valor acordado e o preço que você alcançar com o comprador será o seu lucro. Por exemplo, se você concordou com o vendedor que compraria o imóvel por $170.000 e depois atribuiu o contrato ao comprador por $230.000, seu lucro (taxa de cessão) será de $60.000,
Conclusão
A cessão de bens imóveis leva menos tempo para ser concluída, em comparação com outras estratégias de investimento imobiliário e requer pouco ou nenhum capital. No entanto, trabalhar com vendedores e compradores que não estão familiarizados com a cessão de contrato pode ser um desafio. Além disso, você pode encontrar um comprador que queira desistir no último minuto. Se você quiser inverter um contrato imobiliário, você deve, portanto, antecipar tais cenários e preparar-se de acordo.