Classificação de Classe de Imóveis: Como saber onde investir

Quando começar a investir em imóveis, provavelmente ouvirá as pessoas a falar sobre uma propriedade estar numa localização A, B ou C. Assim como na escola, os bairros recebem uma classificação – embora a classificação seja um pouco mais subjetiva. Não há nenhuma organização governamental, diretoria ou empresa que defina uma classe de administração de propriedade.

As classes de propriedade são, honestamente, mais uma regra não escrita aceita pela maioria dos investidores, e as linhas não são incrivelmente claras. Você pode pensar que um local é um local A (simplesmente colocado, “o melhor”), enquanto outro investidor pode pensar que é um local B – ou o segundo melhor. Mas, na maioria das vezes, os investidores concordam com as distinções de classe. Estados e cidades diferentes podem oferecer variações na forma como as classificações são classificadas.

Com cada classe, há riscos e recompensas diferentes. Você precisará fazer sua devida diligência para descobrir qual classe é o investimento certo para você.

Saiba mais: Como avaliar as propriedades da Classe A, Classe B e Classe C

As diferentes escalas de classificação

Alguns investidores classificam os locais na escala de A a C, enquanto outros classificam na escala de A a F. Em outras palavras, você pode dizer que um local é um local “C” – ou você pensa que é o pior – mas alguém que classifica em uma escala A-F pode pensar que “C” significa meio da estrada. Para maior clareza, vamos usar uma escala de A a C.

Além do local que recebe uma nota, a propriedade em si pode ser classificada como uma propriedade A, B, ou C. Então você pode ouvir alguém dizer: “Eu tenho uma propriedade A em uma área B”. Para adicionar mais especificidade ao sistema de classificação, alguns até adicionam um mais ou um menos a essas notas. Pode ouvir-se: “A propriedade é uma casa B menos numa área B mais.” Por enquanto, vamos omitir as designações de mais e menos, mas fique à vontade para usá-las se quiser adicionar especificidade quando começar a investir.

Propriedade classe A

Uma localização classe A é uma área com edifícios novos, restaurantes quentes, grandes escolas… e imóveis caros. Os inquilinos ganham altos rendimentos e os imóveis raramente estão vagos. Esta é realmente a melhor localização que você pode encontrar, e os inquilinos de maior qualidade querem alugar aqui.

Um edifício classe A é geralmente mais novo – provavelmente com menos de 10 anos – e, portanto, tem menos problemas de manutenção. O edifício tem comodidades modernas, tais como bancadas de granito e pisos de madeira dura. Os imóveis serão bem localizados, como ao longo da orla, no centro da cidade ou em um subúrbio, dependendo da sua área.

As propriedades de classe A geralmente comandam o aluguel mais alto, mas podem proporcionar um fluxo de caixa menor, devido à alta demanda por um “investimento fácil”. Isso significa que os preços de compra serão mais altos – e o fluxo de caixa é menor.

Propriedade classe B

Um local classe B pode ser ligeiramente mais velho que seu primo classe A, mas ainda tem restaurantes, compras e escolas decentes. Tipicamente, estas áreas estão 50% ocupadas por proprietários, com os outros 50% de propriedade dos investidores e inquilinos. Esta pode ser a sua área de classe média, onde os inquilinos têm um rendimento ligeiramente inferior ao das propriedades de classe A.

Um edifício de classe B tem provavelmente 15 a 30 anos de idade. Estas casas não têm o brilho de uma propriedade de classe A. O rendimento de aluguer é menor, e os custos de manutenção são mais elevados devido à idade da casa.

No entanto, pode acrescentar valor aqui. Estes imóveis são facilmente actualizados para um B-plus ou mesmo A com renovações e melhoramentos. Devido ao fluxo de caixa, potencial de crescimento e estratégia de saída oferecida, os imóveis classe B criam uma base sólida para qualquer investidor que procure construir uma carteira de imóveis com fluxo de caixa substancial.

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Propriedade classe C

Localizações classe C tipicamente têm inquilinos com rendimentos mais baixos do que nas áreas classe B, e as casas são velhas-30 anos ou mais, sem qualquer avaliação histórica. Esta área é menos desejável, e muitos imóveis apresentam uma deterioração visível. Alguns podem até ser ocupados. O bairro é provavelmente muito longe das compras, restaurantes e transportes públicos.

A classe C também tem provavelmente mais de 30 anos e parece ser a parte. Eles precisam de reparos frequentes, então planeje a manutenção contínua. Sistemas, como canalização e elétrica, podem estar desatualizados e exigir atenção contínua. Os imóveis são normalmente alugados por menos, mas serão muito mais acessíveis.

Estes imóveis são predominantemente propriedade de investidores e ocupados por inquilinos. Embora ofereçam o maior fluxo de caixa de todas as classes, elas requerem monitoramento e gerenciamento prático e em tempo integral.

Localize um gerente de propriedades especializado nesta área específica.

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Que classe devo escolher?

Muitas grandes carteiras repousam em fundações fortes, de classe B, adquiridas com o menor montante de dívida possível.

Depois de ter construído uma fundação forte que gera um fluxo de caixa decente a cada mês, considere assumir mais riscos. Use a alavancagem para diversificar em áreas de classe C, que aumentam ainda mais o fluxo de caixa mensal e permitem que você aumente seu portfólio a uma taxa mais rápida.

Disclaimer: Há histórias de horror e contos de fadas nesta classe de ativos de sucesso ou não. Conduza uma tonelada de due diligence antes de investir, e certifique-se de procurar a melhor gestão de propriedades.

(E as propriedades de classe A? Ignore-os. Em vez de dizer a si mesmo, “Eu gostaria de morar lá”, mude-se para lá depois de construir uma grande carteira!)

Como mencionado anteriormente, as distinções de classe não são muito rígidas ou definidas, mas as classificações aqui delineadas devem dar-lhe uma indicação geral de como os investidores vêem os imóveis e os bairros. Pesquise seu mercado para descobrir qual a estratégia que funciona melhor para você.

Em que classe de propriedade você prefere investir?

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