A empresa faz o seu dinheiro a partir da listagem de taxas e comissões quando uma casa é vendida
O espaço técnico imobiliário nunca foi tão quente como agora, com investimentos no espaço atingindo máximos recordes. Houve um total de 12,6 bilhões de dólares investidos nestas empresas em 2017, o que triplicou os 4,2 bilhões de dólares investidos em 2016. É um bom momento para ser uma start-up imobiliária.
Então por que uma das empresas legadas no espaço, a Redfin, está lutando até agora este ano? A empresa tem visto suas ações caírem quase 20% até hoje, mesmo que outras no mesmo espaço, como a Zillow e a RealPage, tenham visto suas ações subirem no mesmo período de tempo.
A razão pela qual a Redfin está lutando por causa de seu modelo de negócio, que está mais ligado aos caprichos do mercado imobiliário do que as outras duas empresas, que dependem de uma publicidade e um modelo SaaS, respectivamente.
Na secção FAQ do seu site, a Redfin diz que ganha dinheiro “ao ajudar as pessoas a comprar e vender casas”. Isso significa que, já que atua como corretor, a Redfin recebe uma comissão quando os clientes fazem uma oferta em uma casa usando a plataforma.
“Nós devolvemos uma parte de nossa comissão ao cliente, e retemos o restante por nossos serviços”, a empresa escreve.
A empresa também ganha dinheiro dos clientes que listam sua casa na Redfin, pelo qual ela cobra uma taxa de listagem. A porcentagem, e a comissão mínima, depende da localização da casa. Por exemplo, em Atlanta, a taxa é de 1,5 por cento, com uma comissão mínima de $4.500. Em Denver, é de 1 por cento e um mínimo de 3.000 dólares. Em Orange County, a comissão mínima é de 5.000 dólares. A taxa de listagem também aumenta em 1% do preço de venda se o comprador não estiver representado.
No seu arquivo S-1 na SEC, a Redfin também delineou duas outras fontes de receita.
A primeira é o que ela chama de “receita do parceiro, que “consiste em taxas que os agentes do parceiro nos pagam quando fecham as transações referidas, menos o valor de quaisquer pagamentos que fazemos aos clientes. Reconhecemos estas taxas como receita no encerramento de uma transação. A receita do parceiro é afetada pelo número de transações fechadas, preços de venda de casas, taxas de comissão, e o valor que damos aos clientes”
Redfin também ganha dinheiro com “taxas cobradas por serviços de título e liquidação, operações bancárias de hipotecas, serviços de marketing fornecidos aos construtores de casas pelo nosso grupo de serviços de construção, taxas de licenciamento e análise do nosso serviço de Walk Score, casas vendidas pela Redfin Now, e outros serviços. A receita é reconhecida quando o serviço é prestado”. Redfin Now é um serviço, introduzido em 2017, onde a empresa compra casas diretamente de vendedores de casas através de uma subsidiária integral e as revende a compradores de casas
Que se traduziu em receita de US$370 milhões em 2017, dos quais US$10,5 milhões vieram da Redfin Now. A empresa viu sua receita crescer 38% ano a ano.
Apesar desse crescimento, suas ações afundaram de $31,41 no início de 2018 para $25,37 no final das negociações de quinta-feira, uma queda de 19,22%. Zillow, entretanto, viu suas ações passarem de $40,50 para $62,69, um aumento de 54,7 por cento.
Isso porque o modelo de negócios de Zillow depende da publicidade, enquanto o modelo da Redfin depende das pessoas que listam e compram suas casas. E neste momento o mercado está em baixa; no início desta semana, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis divulgou dados mostrando que as vendas de casas existentes diminuíram pelo terceiro mês consecutivo em junho. As vendas estão 2,2% abaixo de onde estavam na mesma época um ano atrás.
Em sua chamada de lucros do segundo trimestre, o CEO da Redfin Glenn Kelman delineou três iniciativas que ele disse que ajudarão a empresa a não depender totalmente das vendas através de seu serviço de corretagem. A primeira é a Redfin Now; a segunda é o Redfin Concierge Service, que a empresa introduziu em novembro. Através do serviço, a Redfin coordena, supervisiona e paga serviços como limpeza profunda, pintura, encenação e paisagismo, tudo por uma taxa de 2%.
Finalmente, há o Redfin Mortgage, que a empresa lançou em janeiro de 2017.
“Já fizemos cerca de 20 empréstimos no quarto trimestre de 2017, e quase 40 no primeiro trimestre de 2018, com crescimento semelhante esperado para o segundo trimestre. Lançamos a Redfin Mortgage no primeiro trimestre de 2017 para emitir empréstimos aos nossos clientes compradores de casas no Texas”, disse Kelman na chamada.
“Nossa premissa tem sido que a integração de uma operação de empréstimo com os negócios de corretagem e títulos da Redfin, todos executados com nosso próprio software, pode, em última análise, levar a um fechamento totalmente digital onde os tomadores de empréstimos da Redfin competem como compradores a dinheiro”.