Quando é necessária uma declaração de herdeiros?
O cronograma C do compromisso do título pode declarar: Devemos ser fornecidos com uma declaração juramentada executada por um membro imediato da família e corroborada por pelo menos duas partes desinteressadas contendo a história conjugal do falecido e seu cônjuge e uma lista completa de herdeiros, juntamente com uma certidão de óbito original anexada.
A companhia do título está pedindo aqui uma declaração juramentada de herdeiros. O propósito da declaração juramentada num caso de intestacy (sem testamento) é descrever a história e circunstâncias da família e identificar os prováveis herdeiros. Código de herdeiros Seção 203.001 declara em parte:
(a) Um tribunal receberá em um processo para declarar herdeiros ou uma ação envolvendo título de propriedade uma declaração de fatos relativos ao histórico familiar, genealogia, estado civil, ou a identidade dos herdeiros de um decadente como prova prima facie dos fatos contidos na declaração se:
(1) a declaração estiver contida:
(A) uma declaração juramentada ou outro instrumento legalmente executado e reconhecido ou juramentado antes, e certificado por um oficial autorizado a fazer reconhecimentos ou juramentos, conforme aplicável; ou
(B) um julgamento de um tribunal de registro; e
(2) a declaração juramentada ou instrumento contendo a declaração foi registrada por cinco anos ou mais nos registros de escritura de um condado neste estado em que o imóvel está localizado no momento em que a ação envolvendo a titularidade do imóvel é iniciada, ou nos registros de escritura de um condado neste estado em que o decedente estava domiciliado ou tinha um local fixo de residência no momento da morte do decedente.
A declaração juramentada deve ser assinada sob juramento por uma pessoa familiarizada com factos relacionados com as circunstâncias e história da família, que normalmente, mas nem sempre, é um membro da família. Embora o estatuto não exija expressamente que a declaração juramentada seja atestada por testemunhas desinteressadas (ou seja, pessoas que não têm qualquer participação pessoal ou financeira no resultado), as empresas de títulos exigem rotineiramente duas assinaturas notariais de pessoas desinteressadas – três é prudente.
Após a execução, a declaração juramentada deve ser arquivada nos registros de imóveis do condado onde o imóvel está localizado. Se o imóvel sobrepõe os limites do condado, então uma declaração juramentada separada deve ser arquivada em cada condado onde o imóvel faz uma aparição.
Title Company Policy
Estates Code Section 203.002 fornece um formato recomendado para a declaração juramentada, embora não seja necessário o cumprimento rigoroso do formulário. Como uma questão prática, é mais a política de subscrição de títulos da empresa do que os requisitos deste estatuto que impulsiona o conteúdo de tais declarações juramentadas.
As subscritores de títulos individuais variam nos seus requisitos. Entre as regras que foram promulgadas pela American Title Company estão as seguintes:
(1) o decedente deve ter falecido pelo menos seis meses antes da execução da declaração juramentada;
(2) uma certidão de óbito do decedente deve ser fornecida à companhia título;
(3) A declaração juramentada deve ser assinada por pelo menos duas partes desinteressadas que tenham conhecimento pessoal da história familiar do decedente e que tenham conhecido pessoalmente o decedente por pelo menos dez anos (uma parte desinteressada é aquela que não receberá nenhum benefício de qualquer tipo por assinar a declaração juramentada – isso excluiria um cônjuge ou filho de uma pessoa que espera receber um interesse de herdeiro).
(4) além de ostentar a assinatura do declarante, a declaração juramentada também deve ser executada por todos os herdeiros adultos que estejam tomando título de acordo com os estatutos da intestacy;
(5) se os desinteressados estiverem relacionados com o decedente, então isto deve ser divulgado;
(6) o exame da titularidade da empresa não pode revelar qualquer discrepância com os fatos afirmados na declaração juramentada;
(7) se houver um testamento que não tenha sido provado, ele deve ser anexado à declaração juramentada e deve apoiar os fatos afirmados na declaração juramentada; e
(8) o parágrafo seguinte deve ser incluído:
“Estou ciente das penalidades de perjúrio previstas na Lei Federal, o que inclui a execução de uma falsa declaração juramentada, nos termos do 18 U.S.C.S., Secção 1621 onde se prevê que qualquer pessoa considerada culpada não será multada em mais de $2.000 ou presa não mais de 5 anos ou ambos. Estou também ciente de que o perjúrio na execução de uma falsa declaração juramentada é um acto criminoso nos termos do Artigo 37.02 do Código Penal do Texas. Finalmente, estou também ciente de que, nos termos do Artigo 32.46 do Código Penal do Texas, uma pessoa comete um delito, se com a intenção de defraudar ou prejudicar uma pessoa, ela, por engano, faz com que outra pessoa assine ou execute qualquer documento que afecte a propriedade ou serviço do interesse pecuniário de qualquer pessoa, e que um delito nos termos desse artigo é um delito de terceiro grau que é punível com uma multa de $5.000 e prisão no Departamento de Correcções do Texas por um período não superior a 10 anos ou inferior a 2 anos.”
Expectativa de transações de alto valor para receber escrutínio extra – e, talvez, requisitos adicionais.
Desde que outras companhias de títulos possam ter requisitos adicionais ou diferentes daqueles mencionados neste capítulo, e estes podem mudar com o tempo, é quase impossível redigir uma declaração juramentada de herança que seja garantida a aceitação por todas as companhias de títulos em todos os momentos no futuro. O trabalho do advogado é chegar o mais próximo possível. Se o cliente quer um resultado preciso e confiável, então a alternativa é buscar uma sentença declaratória em um tribunal.
A jurisprudência aplicável
Como as declarações juramentadas de herdeiros realmente funcionam em tribunal? O seguinte é um bom exemplo: sob o Código das Heranças Seção 203.001, “a declaração juramentada de herdeiros, tendo sido arquivada nos registros de escrituras por mais de cinco anos, serve como prova prima facie dos fatos nela declarados em um processo para declarar herdeiros ou em uma ação envolvendo título de propriedade real ou pessoal”. Assim, a declaração juramentada arquivada prevalece, a menos que outras partes “apresentem provas de julgamento sumárias suficientes para levantar uma questão de facto sobre o assunto”. Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Sucessão Imobiliária
Quando uma pessoa morre intestate, as regras da sucessão intestate tomam conta. Essencialmente, o Estado do Texas, por meio do Código das Heranças Capítulo 201, fez um testamento para os decedentes intestate.
Se o decedente intestate for solteiro, então a Seção 201.001 se aplica, desde que a propriedade vá em partes iguais para as crianças, se houver alguma. Se não, então a propriedade vai em partes iguais para os pais. Se o decedente foi casado, então a propriedade da comunidade está envolvida, e a Secção 201.003 aplica-se:
§ 201.003. Propriedade Comunitária de um Intestate
(a) Se uma pessoa que morre no estado deixa um cônjuge sobrevivente, a propriedade comunitária do cônjuge falecido passa como previsto nesta seção.
(a) A propriedade comunitária do cônjuge falecido passa para o cônjuge sobrevivente se:
(1) nenhum filho ou outro descendente do cônjuge falecido sobrevive ao cônjuge falecido; ou
(2) todos os filhos sobreviventes e descendentes do cônjuge falecido também são filhos ou descendentes do cônjuge sobrevivente.
(c) se o cônjuge falecido estiver sobrevivendo por um filho ou outro descendente que não seja também filho ou descendente do cônjuge sobrevivente, metade da propriedade da comunidade é retida pelo cônjuge sobrevivente, e a outra metade passa para os filhos ou descendentes do cônjuge falecido. Os descendentes herdam apenas a parte da herança a que teriam direito ao abrigo da Secção 201.101. Em todos os casos, a propriedade da comunidade passa a ser responsável pelas dívidas contra a propriedade da comunidade.
Requisitos de uma declaração de herdeiros satisfatória
Uma declaração de herdeiros bem redigida:
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- examinar detalhadamente fatos familiares relevantes, incluindo se o falecido faleceu ou não com testamento, os nomes e endereços de todos os herdeiros e outras partes interessadas, incluindo sua relação com o falecido e (se relevante) suas histórias conjugais e se tiveram ou não filhos, com o objetivo de mapear claramente a linha de sucessão do falecido com referência às seções aplicáveis do Código das Heranças;
- identificar os bens imóveis afectados, uma vez que é assim que os funcionários do condado são capazes de registar o instrumento dentro da cadeia de títulos pretendida (é espantoso quantas declarações juramentadas de herdeiros deixam de mencionar qualquer bem, tornando-os de valor duvidoso); e
- aumentar uma conclusão fundamentada quanto à identidade dos herdeiros e ao montante dos seus respectivos interesses. A declaração juramentada deve terminar com uma asserção positiva, por exemplo: “De acordo com a Seção 201.001 do Código das Heranças, eu afirmo, portanto, que sou o único legítimo de John Jones, falecido. Por conseguinte, o simples título de propriedade do sujeito é de minha propriedade e de nenhuma outra pessoa no momento do falecimento do falecido”
No preenchimento de uma declaração juramentada de herdeiro, um afiliar está fazendo um caso – o caso de que o herdeiro ou herdeiros nomeados agora têm plenos direitos a propriedade imobiliária específica. É apenas lógico fazer este caso da forma mais firme e persuasiva possível.
Processo de dois passos: Depoimento juramentado então Deed
Curar título (resolvendo questões de herdeiros) fora do tribunal de sucessões é normalmente um processo de dois passos. Primeiro, a declaração juramentada de herança deve ser preparada e assinada por alguém com conhecimento pessoal e em primeira mão da história da família (casamentos, nascimentos e mortes). A elaboração de uma declaração juramentada completa e eficaz é arte e ciência e deve ser deixada a um advogado que garanta que seu conteúdo seja admissível e persuasivo em qualquer litígio futuro. Assim, os formulários da Internet nunca devem ser usados para este ou qualquer outro propósito legal sério.
A declaração juramentada de herdeiros será geralmente presumida como verdadeira após ser arquivada por pelo menos cinco anos, embora nenhum subscritor do título esteja vinculado a isto.
Preparação da escritura
A segunda etapa do processo, após a elaboração, execução e arquivamento da declaração juramentada é uma transferência da escritura que focaliza o título em um único herdeiro que poderá então manter o imóvel ou vendê-lo. Alternativamente, todos os herdeiros podem (por exemplo) assinar a transmissão do imóvel a um terceiro comprador.
A escritura é normalmente uma escritura de garantia especial ou escritura sem garantias, mas não uma escritura de desistência, o que deve ser evitado porque as empresas de títulos podem não segurar o imóvel. Todos os herdeiros nomeados na declaração juramentada (ou seus tutores legais) devem assinar. Ambos os documentos são arquivados nos registros de imóveis no condado em que o imóvel está localizado – a declaração juramentada primeiro, e depois a escritura.
O que o advogado precisa do cliente
O advogado precisa de informações básicas do cliente para proceder, incluindo:
(1) uma explicação do histórico familiar e circunstâncias (por exemplo quem casou com quem e quem teve filhos, quem morreu com ou sem testamento, quem se divorciou e voltou a casar, etc.);
(2) uma cópia da escritura registada existente do imóvel e, se disponível, uma cópia de um compromisso de título;
(3) os nomes e endereços de todas as partes relacionadas relevantes; e
(4) uma explicação da intenção do cliente. O objetivo é consolidar o título em um ou mais herdeiros? Ou vender o imóvel a terceiros?
Em muitos casos, os herdeiros estão espalhados por todo o país e podem ter perdido o contacto. Alguns herdeiros podem não assinar, a menos que sejam pagos para fazer questões financeiras entre os membros da família podem ficar feios. Os clientes ficam muitas vezes desapontados quando descobrem como o processo pode ser difícil e caro. Os herdeiros podem tentar resolver por conta própria as questões de heranças e títulos, sem um advogado (muitas vezes usando formulários de lixo da Internet), e ficam com um resultado mais confuso e caótico do que quando começaram. As declarações juramentadas e escrituras podem então ter que ser re-preparadas e redigidas para corrigir o registro, prolongando o processo e aumentando as despesas.
A utilidade de um relatório de título
Clientes ocasionalmente solicitam que seu advogado prepare uma declaração juramentada de herdeiros, mas têm apenas informações parciais quanto à totalidade das circunstâncias (os eventos podem ser décadas no passado) e estejam na posse apenas de parte da documentação relativa ao imóvel e sua história. Nesses casos, é útil iniciar o processo obtendo um relatório de título de propriedade de uma empresa de títulos que esclarecerá a situação atual do título, bem como quaisquer reclamações, gravames, avisos e outros assuntos de potencial relevância. Com um relatório de título como um recurso factual, o advogado pode ter mais confiança de que os fatos recitados na declaração juramentada de herança são de fato verdadeiros e corretos, tornando menos provável que a declaração juramentada seja objeto de um desafio posterior.
De nossos arquivos de caso
Um possível cliente liga e diz: “Minha mãe morreu há seis meses, e eu preciso obter uma escritura para o rancho dela. Quanto você cobra para preparar uma escritura?”
O advogado precisa saber muito mais informações antes de poder responder, começando por perguntar: “Ela morreu com um testamento?” O cliente admite que não vê a sua mãe há dez anos, mas acredita que não houve testamento. Ele continua a perguntar: “Mas eu ainda posso conseguir a minha escritura, não posso?” Outras perguntas do advogado revelam mais informações sobre a família. A mãe era viúva. O pai morreu dois anos antes, também sem um testamento. Além disso, acontece que o cliente tem vários irmãos, um dos quais era do casamento anterior do pai. Outro desapareceu da vista e não se ouve falar dele há anos. Há rumores de que ele é um sem-abrigo nas ruas de Los Angeles. Outro irmão faleceu recentemente, deixando dois filhos pequenos que estão atualmente em adoção porque o resto dos pais está na prisão. Além disso, o irmão mais novo estava morando com a mãe e cuidando dela no momento da morte da mãe, e ela continua a ocupar a propriedade, agora reivindicando-a como sua propriedade e ameaçando usar uma caçadeira em qualquer pessoa que entre sem o seu consentimento. Ela afirma que a mãe prometeu que a casa seria dela em troca de cuidados durante sua doença final.
O advogado é obrigado a dizer ao cliente que ele não vai receber uma escritura, pelo menos não até que os assuntos de herança sejam resolvidos, começando pelo pai e quais pessoas tinham o direito de herdar dele, e depois passando para a mãe e seus herdeiros. O cliente é suspeito. Ele diz: “Olhe, sua secretária me disse que a taxa para uma escritura é de $395. Parece que você só está tentando me cobrar mais dinheiro. Sou o mais velho, e sempre me disseram que a propriedade seria minha um dia. Eu quero a minha escritura agora!” Infelizmente, isso não é possível, dados os factos do caso. O advogado não é um milagreiro, nem um escritório de advocacia é um tribunal onde diferenças como estas podem receber um julgamento vinculativo.
DISCLAIMER
Informações neste artigo são fornecidas apenas para fins informativos e educacionais gerais e não são oferecidas como aconselhamento jurídico no qual qualquer pessoa possa confiar. A lei muda. O aconselhamento jurídico relacionado com as suas necessidades e circunstâncias individuais é aconselhável antes de tomar qualquer acção que tenha consequências legais. Consulte também o seu consultor fiscal. Esta firma não o representa a menos que e até que seja expressamente retido por escrito para fazê-lo.