Planeamento do Terreno é o primeiro passo que um promotor dá ao adquirir um local. Praticamente todos os envolvidos em Engenharia Civil experimentarão ser uma espécie de planejador fundiário. Tente encontrar a definição de um planejador fundiário pesquisando na internet. O que você vai encontrar são definições de “Planejadores de Uso do Solo” e “Planejadores Urbanos” e “Planejadores de Cidade”, mas quando os consultores frequentemente listam sua gama de serviços oferecidos, “Planejamento do Solo” está frequentemente em seus carros de negócios, cabeçalhos de cartas e websites.
Quem é legalmente um Planejador de Solo?
Nos EUA, não há registro ou certificação para ser reconhecido como um Planejador Fundiário. Então, quem é legalmente um Land Planner? Qualquer pessoa que afirma ser.
O que faz exactamente um “Land Planner”?
Qualquer pessoa que define a localização de edifícios, ruas, passeios, espaços abertos, etc., é um Land Planner. Isso abrange praticamente algumas, ou a maioria, das tarefas que os Engenheiros Civis e Topógrafos Fundiários irão encontrar. Se você está projetando um utilitário a ser construído em uma propriedade vaga não desenvolvida, você é um Planejador de Terrenos. Essa utilidade vai restringir onde os edifícios podem ser colocados e provavelmente também vai restringir a localização de ruas e outras melhorias. Você pode ter localizado a linha de utilidades de uma maneira que esteja de acordo com o terreno natural, mas reduziu o número de lotes que devem estar de acordo com os regulamentos. Em outras palavras, um engenheiro pensando que seu projeto economizou $1.000 em custos de construção pode ter reduzido o lucro líquido em termos de densidade em $100.000.
Quando um engenheiro define a localização da infra-estrutura sem planejar o layout total de como o uso final do terreno é afetado – eles agem como um planejador de terrenos, mas não de uma boa maneira.
Por que Engenheiros, Topógrafos e Arquitetos oferecem Planejamento Fundiário?
O Planejamento Fundiário é o primeiro passo em qualquer processo de desenvolvimento fundiário (muitas vezes antes do terreno real ser pesquisado adequadamente). A empresa que coloca o Land Planning como parte de seus serviços tem o isco para enganchar aquele cliente desenvolvedor – assegurando o lucrativo trabalho de engenharia. O engenheiro que não listar o Planejamento Fundiário como parte de seus serviços certamente perderá trabalho para empresas próximas que listam os serviços. Para garantir que o desenvolvedor seja fisgado, é provável que a empresa ofereça esses serviços sem nenhum custo, desde que o desenvolvedor se comprometa com o contrato de engenharia.
O típico Cenário de Planejamento Fundiário:
Planejadores de Terra recebem suas instruções do seu cliente, o desenvolvedor, que decidiu contratar a empresa. Se o promotor entrar e disser que quer dispor 200 unidades triplex sob a portaria R-3 das cidades, a maioria dos Planejadores de Terrenos cumprirá inquestionavelmente. O promotor acabou de comprar o terreno e está sob pressão para descobrir quantas dessas unidades triplex podem caber. O Land Planner assume assim que a principal preocupação do promotor é maximizar o número de unidades desejadas e tudo o resto é secundário. De acordo com os regulamentos existentes, onde estão listados os mínimos de zoneamento R-3, ele permite um mínimo de 20′ de pátio traseiro, 10′ de pátio lateral, e 20′ de pátio dianteiro. A densidade máxima permitida é de 8 unidades por acre. Ao pesquisar os regulamentos, não se destacam outras restrições. A partir da planta de fundação do edifício fornecida pelo promotor, o Planeador do Terreno determina que a fundação total é de 90′ e a profundidade é de 60′. Um passeio particular permitido por regulamento tem uma largura de 26′ e os requisitos de estacionamento são facilmente satisfeitos colocando um passeio de 20′ de profundidade (o pátio da frente de qualquer forma) na parte de trás da porta da garagem. Assumindo que as dimensões mínimas permitidas por regulamento maximizam a densidade, o Land Planner aperta cada fração de polegada possível do projeto para que o cliente fique satisfeito com os serviços de planejamento do terreno.
Qual é o uso correto do terreno?
Obviamente, isso pressupõe que o promotor sabe realmente o uso correto do seu terreno, então o Land Planner raramente pergunta por que o promotor deseja a unidade de três eixos em vez de algo mais. Uma razão pela qual ninguém questiona o construtor, é que se o construtor perguntar “porque quereria saber”? É melhor que o Land Planner tenha algumas boas respostas – por isso, a maioria apenas concorda com as exigências do desenvolvedor, mesmo que o uso proposto não seja a solução ótima naquele local em particular. Muitos desenvolvedores apenas repetem o que vendeu no passado, alguns contratam consultores do mercado para determinar qual é o melhor uso.
Como é que um Planeador de terrenos difere de um Planeador Municipal?
Planeadores Urbanos regulamentam e raramente desenham. Os Planeadores de Terrenos submetem-se ao City Planner para a sua recomendação (esperançosamente) para aprovação.
Qual é a diferença entre os Planeadores de Terrenos arquitectónicos e de engenharia?
O Planeador de Terrenos de Engenharia irá relacionar-se com o local como o foco principal com a arquitectura secundária. O Planeador de Terrenos de Engenharia tenderá a ver os edifícios como blocos ou rectângulos gerais. É provável que sejam feitos mais esforços no posicionamento das estruturas para reduzir os problemas de classificação ou diminuir as exigências de drenagem. O Urbanista Arquitetônico irá usar o plano do local para enquadrar os pontos fortes arquitetônicos das estruturas. A classificação do local, drenagem e serviços de utilidade pública provavelmente serão baixos no conjunto de prioridades. Nenhuma das situações acima cria uma solução equilibrada que possa ser sustentável.
É o típico Cenário de Planejamento do Terreno Sustentável?
Não. Não é possível criar um bairro sustentável sem um esforço colaborativo de todos os consultores que estão envolvidos trabalhando juntos para criar uma abordagem equilibrada. À medida que esta série de artigos progride, estaremos ensinando novos métodos de design e colaboração que levam a uma abordagem equilibrada que redefine o Planejamento do Território.
E que tal Tecnologia?
Tecnologia por si só não pode fornecer uma solução, mas combinar educação com tecnologia dedicada pode fazer uma grande diferença. Uma história vem à mente sobre como a dependência de software para pensar em uma solução pode levar ao fracasso. Há vinte e cinco anos, quando o software de design aeronáutico estava amplamente disponível pela primeira vez, o avião inovador mais divulgado era o belo Prescott Pusher. O que tornou este avião revolucionário foi o facto de ter utilizado resultados de software para criar o design futurista e determinar as suas características de voo (manuseamento e modos). O Prescott Pusher usaria um motor Lycoming 0-360 de 180HP que permitiria a 4 passageiros cruzar 190 MPH a 7.500 pés. Embora isto parecesse semelhante ao Mooney 201 convencional em capacidade, a cabine bem compactada de um Mooney contribuiu para o desempenho, no entanto o Prescott Pusher proporcionou um lugar cavernoso mais confortável para as pessoas.
A promessa de uma nova era tinha chegado, onde cenários gerados por computador executados em segundos substituiriam anos de afinação fina dispendiosa de superfícies aerodinâmicas no campo. Como o Prescott Pusher passou da prancheta para a realidade, praticamente todas as revistas de aviação apresentavam esta nova era de desenho assistido por computador – pelo menos até que os da imprensa tiveram a oportunidade de pilotar o avião real. A promessa falhou, e poucos gostaram das características de voo, e o Prescott Pusher ensinou à indústria que o software não pode proporcionar “sentimento” ou a experiência humana.
Isto também é verdade com o software. Aqueles que agem como Land Planners devem entender isso para criar lugares maravilhosos para as pessoas viverem, e isso leva muito mais do que comprimir ruas e lotes aos padrões mínimos permitidos pelo regulamento.
A responsabilidade do Land Planner:
Acima do cenário acima de 200 unidades Tri-plex, suponha que o desenvolvimento irá durar mais de um século. Vamos também assumir que cada unidade irá abrigar uma média de 3 pessoas. As estatísticas mostram que a casa média (americana) é vendida a cada seis anos. O desenvolvimento assim afetará o padrão de vida de (100/6X3X200) 10.000 pessoas a cada século que ele existe. Quanta atenção é dada ao “caráter” do bairro quando se trata de projetar o empreendimento apenas para maximizar a densidade? Quanto tempo de projeto foi dado para garantir que houvesse o menor tempo e energia consumidos ao chegar e sair das casas? Todos os negócios foram localizados para maximizar a exposição a potenciais clientes? Que tal as vistas de dentro das áreas habitáveis das casas? As caminhadas foram projetadas em um local distante para facilitar o passeio pelo bairro com segurança, ou elas simplesmente seguem as ruas? As casas foram colocadas para eliminar a monotonia? O Planeador do Terreno levou tempo e esforço para reduzir qualquer desperdício no design?
Há muito mais no Planeamento do Terreno do que alcançar uma meta de densidade. Na verdade, o excesso de densificação pode diminuir o desejo de um empreendimento reduzindo o potencial de lucro ao reduzir o valor das casas.
Você assume uma responsabilidade incrível quando você coloca aquele chapéu de “Planejador Fundiário”.
Estamos gratos a Sir Richard Harrison por nos enviar esta informação muito útil.