Após escrever sobre a economia na Nicarágua há algumas semanas, recebi muitas perguntas sobre a realização de um investimento imobiliário na Nicarágua. Leia o artigo sobre a economia da Nicarágua – ele serve como um bom prefácio para este artigo.
I’ll focus on San Juan Del Sur and Granada as they are the two main real estate foreign investment and lifestyle destinations in Nicaragua.
É difícil obter dados para uma análise de mercado adequada, pois o mercado é muito fragmentado e não rico em dados.
No entanto, com base nas minhas discussões com vários agentes imobiliários, o consenso é que os preços aumentaram substancialmente a partir de 2011, e depois despencaram após os protestos de 2018. Os preços caíram cerca de 30% em média em USD e pararam de descer por volta do terceiro trimestre de 2019, altura em que o volume de transacções começou a aumentar, embora a preços constantes. O mercado tinha encontrado apoio em torno dessa base e estava pronto para um uptick.
No entanto, o encerramento da economia mundial do Coronavirus mudou isso. Mesmo que a Nicarágua não tenha implementado um bloqueio, a economia foi fortemente impactada, especialmente nestes dois hotpots turísticos.
Muitas poucas transações estão ocorrendo neste momento, mas ocasionais vendas a fogo acontecem; na maioria das vezes por vendedores americanos que precisam de dinheiro.
Tendo isto em mente, encontrei alguns agentes e fui ver algumas listagens. Eu não vi todas as listagens abaixo; algumas eu simplesmente peguei online. Nenhuma destas são recomendações, nem são as melhores ofertas do mercado. O seguinte é simplesmente uma lista de propriedades acima da média que eu encontrei com atributos interessantes. Eles oferecem um vislumbre das oportunidades no mercado atual.
Um investimento imobiliário em San Juan Del Sur, Nicarágua
San Juan Del Sur, na costa sul do Pacífico, é amplamente reverenciado por suas ondas de um ano. Muitos canadenses e americanos, e alguns europeus, vivem aqui em tempo integral. Há (geralmente) um turismo vibrante, um ótimo surfe, uma atmosfera relaxada, um cenário estabelecido de expatriados, e até mesmo uma escola bilíngüe para crianças. É uma opção decente para uma base de inverno ou um ano de vida.
Quando você considera que a Nicarágua oferece cuidados de saúde acessíveis, múltiplas opções de residência e grande tributação, começa a parecer mais do que decente.
Digo isto porque eu classificaria San Juan Del Sur como mais uma decisão de estilo de vida, do que uma decisão de investimento. Tendo comparado algumas listas com as taxas de aluguel (tanto a curto como a longo prazo), é bastante difícil obter qualquer retorno decente sobre o investimento, mesmo com os atuais preços “baixos”.
Após todos os custos de manutenção, impostos, taxas, etc., você pode esperar fazer menos de 2% de rendimento líquido. Escusado será dizer que isso não vale todo o risco.
Esta casa enorme fica num condomínio fechado, a uma distância a pé da cidade, descendo alguns degraus íngremes. Ela oferece uma vista incomparável da baía, especialmente ao pôr-do-sol. Esta vivenda é enorme, consistindo em duas unidades. Você pode escolher viver em uma e alugar a outra, ou guardá-la toda para si.
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Once listado a $1,200.000, agora é até o preço de venda ao fogo de 494.000 dólares. Tenha em mente que você poderia negociar o preço ainda mais baixo. Embora estas medidas incluam os terraços, você está olhando para $666 por m2 ($62 por ft2) para um imóvel de tão alta qualidade. O vendedor está definitivamente levando uma perda substancial na venda.
No final mais acessível você pode obter esta linda casa de um quarto por $89.000. É dentro de um pequeno condomínio fechado com segurança 24/7. Por menos de $100k você tem seu plano B. É uma caminhada de 20 minutos da cidade e da praia, em uma área tranquila.
Você pode pensar que é um grande investimento. Mas no mercado de longo prazo você provavelmente receberá apenas $450 por mês por ele, e uma vez que você pagar suas taxas de HOA (talvez $150), a taxa de busca para inquilinos, taxa de administração, manutenção, impostos e meses vazios, você acaba com um rendimento líquido inferior a 2%.
Repito, San Juan Del Sur não é um destino de investimento – é uma (adorável) decisão de estilo de vida, com algum dinheiro lateral em potencial para cobrir despesas.
A propriedade wildcard em San Juan Del Sur, Nicarágua para preppers
- Você acredita que a economia mundial cairá e as pessoas terão que voltar a trabalhar a terra?
- Você acredita que os governos do Ocidente se tornarão cada vez mais tirânicos e tentarão confiscar sua riqueza?
- Você é um cristão que se sente cada vez mais perseguido no Ocidente secular e quer viver em um país devoto onde o cristianismo é amplamente praticado e respeitado?
- Você quer distância dos governos e das elites globais que vão querer forçar a injeção de algo em você e sua família?
- Você está simplesmente farto das pessoas e quer fugir de tudo isso?
- Você quer viver em sincronia com a natureza?
Se você respondeu sim a qualquer um dos itens acima, eu tenho a propriedade perfeita para você.
Em meio a uma reserva natural, esta propriedade fica dentro de um empreendimento e tem 5 acres de terra com mais de 200 árvores frutíferas, um poço privado, enormes tanques de armazenamento de água e painéis solares suficientes para viver em completa autarquia. Esta casa tem tudo isso.
A propriedade inclui até um estúdio separado para hóspedes, pelo caminho de calhau. Está a uma curta distância de San Juan Del Sur, mas apenas o suficiente para viver em paz.
Compra a casa, arranje alguma internet por satélite, escave um buraco no chão para o seu ouro, compre algumas armas e munições no mercado negro, e esteja pronto para enfrentar qualquer tentativa criminosa (governamental ou não) de invadir a sua liberdade. 🙂
Um investimento imobiliário em Granada, Nicarágua
Granada oferece uma proposta de valor muito diferente. É uma pequena e animada cidade colonial de cerca de 100.000 almas, aninhada no grande lago da Nicarágua. A cidade histórica é composta de lindas casinhas coloniais e belas igrejas católicas. É bastante turística, mas, ao contrário de San Juan Del Sur, não é dominada por expatriados. Portanto, você pode realmente viver uma vida local. Tem também uma selecção de escolas bilingues.
A região tem belos parques nacionais para caminhadas, juntamente com uma série de vulcões, tanto activos como inactivos. A terra é extremamente fértil. Finalmente, está a pouco mais de uma hora de carro da capital Manágua.
Granada tem mais potencial de investimento. Enquanto o mercado imobiliário de San Juan Del Sur é movido principalmente por estrangeiros, Granada tem um grande mercado local. É também uma escapada de fim de semana fácil para a elite de Manágua, muitos dos quais têm casas de fim de semana ao redor de Granada.
Uma manhã, quando eu peguei o ônibus expresso para Manágua, notei muitos trabalhadores de classe média indo para a capital, como um médico. Em vez de viver numa cidade grande como Manágua, os locais podem se deslocar por uma hora e viver numa cidadezinha adorável.
Dada a demografia positiva do país, à medida que a urbanização aumenta, e à medida que o país cresce economicamente, é provável que Granada atraia cada vez mais demanda local por imóveis. Desde que se evite a dispendiosa habitação colonial na cidade, que é inflacionada por compradores internacionais, pode-se entrar na classe média local e no mercado high-end, propriedades que são menos propensas à volatilidade a longo prazo.
Esta casa consiste em quatro apartamentos separados (três de dois quartos e um de um quarto), e está localizada a dez minutos a pé do parque central. As unidades não são muito para se olhar, mas é um bom plano de aposentadoria para alguém com um orçamento ou mesmo como um investimento.
Preço a $119.000, você provavelmente pode obter $250 por mês por unidade de aluguel para aposentados ocidentais que querem passar alguns meses ao sol. O mercado local também é uma opção por +-$200 por unidade. Os custos de manutenção são baixos, e no dia 1 de cada mês você pode sair do seu apartamento em seus PJs e ir bater em portas para recolher o seu dinheiro. Este dinheiro seria mais do que suficiente para você levar uma vida modesta em Granada.
Uma vida modesta em Granada inclui saúde, frango ou peixe todos os dias, fruta fresca, e uma ou duas cervejas todas as noites.
Um cheque da previdência social ou renda passiva de volta para casa seria pura poupança.
Esta casa é também uma boa opção de compra sobre a vida. Você poderia comprá-la e conseguir uma empresa de gerenciamento de aluguel para alugar as unidades. Você provavelmente obteria um rendimento líquido de cerca de 4-5% após todas as taxas e manutenção para as quatro unidades. E uma vez que você sinta que precisa fugir, então você teria seu plano de fluxo de caixa B pronto.
Viver em paz perto de Granada
A $215.000, esta linda casa de quatro quartos sentada em quase dois acres de terreno tem uma piscina, um terraço com vista para o vulcão Mombacho, árvores frutíferas, mais de 200 plantas de café, cercas ao redor da propriedade e um portão elétrico na entrada principal.
É um bom “plano B”, mas perto das comodidades e do conforto de uma grande cidade (Granada) a poucos minutos pela estrada, e de uma grande cidade (Manágua) com um aeroporto internacional a pouco mais de uma hora de distância.
Não espere que esta seja uma boa propriedade para alugar. O mercado de aluguel de tais habitações é limitado.
Umas poucas dicas para navegar no mercado de investimentos imobiliários na Nicarágua
- Cuidado com a situação econômica e geopolítica da Nicarágua. Sugiro que você leia meu artigo sobre o assunto.
- Conte com um bom advogado para verificar minuciosamente os títulos de propriedade e certificar-se de que a pessoa certa está assinando os documentos. Às vezes a terra pode pertencer a vários membros de uma família, e uma pessoa tomará a “iniciativa” de vender.
- O mercado é bastante ilíquido, então não espere ser capaz de vender facilmente.
- O mercado de expatriados é dominado por norte-americanos. Se você é europeu, você deve entender isso. Em geral, os norte-americanos e os europeus têm expectativas diferentes quando se trata de bens imóveis. O que pode ser aceitável para um europeu pode ser velho e maltrapilho para um norte-americano. O mercado imobiliário desvaloriza-se muito mais depressa na América do Norte do que na Europa. Então tome cuidado para não pegar uma faca que nenhum norte-americano queira comprar de você.
- É um mercado de compradores lá fora – negocie.Leve tempo e seja recompensado com descontos de dois dígitos.
Um aviso sobre as Associações de Proprietários de Imóveis (HOA)
O mercado de expatriados tem um monte de condomínios fechados com Associações de Proprietários de Imóveis (HOA). Você DEVE levar isto em conta ao comprar.
Se você não é da América do Norte, você pode não estar familiarizado com o funcionamento destas HOA e o impacto que elas podem ter na sua propriedade e estilo de vida. Por vezes, os HOAs têm encargos mensais fixos muito elevados, o que pode significar que apenas manter a sua propriedade uma despesa significativa.
Ask para ver as finanças do HOA. O HOA está em dívida? Os outros membros do HOA estão a pagar as suas dívidas a tempo? O HOA tem poupado dinheiro para futuras manutenções e reparações estruturais? Se o HOA for mal gerido, a responsabilidade torna-se responsabilidade partilhada, e vender uma propriedade com um HOA em falta pode ser muito difícil.
Finalmente, quem está a gerir o HOA? Não para ser politicamente incorrecto, mas quer ter a certeza que os valores dos gestores do HOA estão alinhados com os seus valores. Em alguns casos, estes HOA podem ser geridos por aposentados anglo-saxões entediados que se tornam tiranos completos e procuram impor regras infinitas em nome da segurança e conformidade (multas por não cortar a relva, etc.).
Não deve ser um grande problema na Nicarágua, pois os aposentados mais perniciosos vão para condomínios fechados na Flórida ou no Arizona, mas cuidado.
Impostos sobre o seu investimento imobiliário na Nicarágua
Quando comprar sua propriedade, espere pagar cerca de 6% em custos de transação para taxas legais e vários impostos. Todo o processo de compra leva de 2 a 3 meses. Não é rápido, mas também não é particularmente complicado. Seu advogado tratará de tudo.
Os impostos anuais sobre propriedades são cerca de 1% do valor do imposto avaliado, que é normalmente menor que o valor real.
Os impostos sobre ganhos de capital sobre propriedades na Nicarágua são apenas 10%. Quanto ao imposto de renda sobre a renda de aluguel, depende se você comprou a propriedade em seu próprio nome ou usando uma corporação.
Se a propriedade está em seu próprio nome, você pode esperar pagar cerca de 15% como não-residente, e até 30% como residente. 30% é a maior taxa de imposto de renda local, então você provavelmente será tributado muito menos. Se o imóvel estiver em nome de uma corporação, espere pagar cerca de 30%, mas neste caso muitas deduções são permitidas.
Cerveja que você obtenha um bom advogado. Esconder as taxas legais ao comprar no exterior é um dos maiores erros que você pode cometer. Se você quiser as informações de contato de um bom advogado, sinta-se à vontade para entrar em contato comigo. Não use advogados recomendados por agências imobiliárias, pois há preconceitos inerentes.
Tendências positivas e negativas influenciando seu investimento imobiliário na Nicarágua
Positivo:
- Como a economia se deteriora nos países ocidentais, as pensões e a previdência social serão impactadas negativamente. Espere um aumento nos boomers que se deslocam para o Sul, onde os cuidados de saúde e o custo de vida são mais acessíveis. Isto deverá levar mais aposentados ocidentais a considerar lugares como Nicarágua.
- Como a economia se move online, milênios preferirão trabalhar a partir de bases de baixo custo. A Nicarágua divide fusos horários com a América do Norte, e seu sistema de impostos territoriais faz com que somente a renda de origem local seja tributada, tornando-a uma opção particularmente interessante.
- Muitas opções de residência tornam a Nicarágua muito atraente, inclusive para os proprietários de casas.
- Demografia local positiva.
- Indústria turística pouco desenvolvida.
Negativo:
- Um potencial problema de balanço de pagamentos na Nicarágua – o que poderia levar a uma maior desvalorização de Córdoba.
- Os impostos permanecem baixos, mesmo no setor imobiliário, mas o governo certamente os levantará para remediar as deficiências orçamentárias.
- Instabilidade política externa e interna que limita o investimento no país.
- Intimidação da política externa americana que complicará o acesso aos fundos do FMI e do Banco Mundial em caso de necessidade
Conclusão: Se você fizer um investimento em imóveis na Nicarágua?
Nesta fase, a decisão é principalmente um estilo de vida ou plano B. Não há catalisadores convincentes que levem a crer que os preços aumentarão no curto prazo. Não é um lugar ruim para se ter alguma exposição, mas não vá all-in. Alguns investimentos imobiliários na Nicarágua fazem sentido desde que a moeda não se deprecie muito. Mas é muito provável que a depreciação da moeda se acelere.
Para um investimento imobiliário puro baseado em números, há países que já discuti em posts anteriores que oferecem melhores retornos.
Se você quer fazer um investimento imobiliário na Nicarágua, não tenha pressa. Atualmente é um mercado de compradores, com muitos ocidentais procurando sair de seus investimentos. Venha para a Nicarágua, passe algumas semanas ou meses, se quiser, e negocie. Você deve ser capaz de aterrar algumas propriedades subvalorizadas a alguns preços atraentes para o seu estilo de vida ou Plano B.
Se você quiser um bom agente comprador que pode ajudá-lo a navegar no mercado – entre em contato comigo. Ele pode ajudá-lo a economizar dinheiro, evitando erros e compartilhando idéias locais para fazer a compra certa.
Eu também escrevi sobre o mercado imobiliário na capital Manágua e Gran Pacifica.
Outros artigos sobre a Nicarágua:
- Investir numa plantação de madeira de teca, vale a pena?
- A Nicarágua é um Destino de Investimento Digno?
- Um Investimento Imobiliário em Manágua ou Gran Pacifica, Nicarágua?
Serviços disponíveis na Nicarágua:
- Um Advogado Imobiliário na Nicarágua
- Criar uma empresa na Nicarágua
- Como obter Residência na Nicarágua
Se você quiser ler mais artigos sobre outros mercados imobiliários no mundo, vá para o final da minha página de Serviços Imobiliários Internacionais.
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