Vait Home Loan är det mest kraftfulla verktyget för bostadsköp på marknaden. Det är en stor anledning till att det historiska VA Loan Guaranty Program har ökat kraftigt sedan bostadskraschen.
Trots generationer av historiska framgångar avskräcker dock flera myter och missuppfattningar miljontals veteraner och militärer från att ta del av denna förmån. En del av orsaken är den pågående kampen om medvetenhet – ungefär 1 av 3 bostadsköpande veteraner visste inte att de hade en förmån för bostadslån, enligt uppgifter från en VA-undersökning. Så låt oss reda ut fyra vanliga myter om VA-lån.
Myt 1: Detta är en usel låneprodukt.
Fakta: Detta är ett av de bästa lånealternativen på marknaden.
Kvalificerade köpare kan köpa upp till 417 000 dollar på de flesta orter innan de behöver göra en handpenning. FHA-lån kräver en handpenning på 3,5 procent och många konventionella långivare vill ha minst 5 procent.
Att inte ha någon hypoteksförsäkring – ett inslag i FHA-lån och som krävs för konventionella lån utan en 20-procentig handpenning – kan spara veteranerna mer än 200 dollar varje månad.
Det är samma sak med räntorna, som faktiskt tenderar att vara lägre på statligt stödda lån. Den genomsnittliga fasta räntan på ett 30-årigt VA-lån i mars var 3,82 procent, jämfört med 3,99 procent för FHA-lån och 4,11 för konventionella, enligt bolåneprogramföretaget Ellie Mae.
VA begränsar också vad långivarna kan ta ut i slutkostnader. Dessutom kan säljare betala alla köparens hypoteksrelaterade slutkostnader och upp till 4 procent i koncessioner, som kan täcka saker som förutbetalda utgifter eller till och med betala av insamlingar och domar vid avslutningen.
Myten: Du behöver stor kredit för att få en.
Fakta: Du behöver inte ens ”bra” kredit.
VA-lån är mer eftergivliga än konventionella när det gäller din kredithistoria. Faktum är att VA inte har någon kreditgräns, även om det är sant att VA-långivare i allmänhet söker efter en FICO-poäng på 620, vilket i lekmannatermer betyder ”rättvis” kredit (följt av ”bra” och sedan ”utmärkt”). Konventionella lån kräver ofta en lägsta kreditpoäng på 660, även om du kanske behöver mer som en 740 för att ha en chans att få de bästa räntorna och villkoren.
VA-lån gör det också möjligt för veteraner och aktiva militärer att återhämta sig snabbare efter en konkurs, utmätning eller kort försäljning. Du kan vara berättigad till ett VA-lån två år efter en konkurs enligt kapitel 7, ett år efter en konkurs enligt kapitel 13 och två år efter en utmätning. Vissa långivare har ingen obligatorisk väntetid efter en kort försäljning.
Med konventionella lån talar du vanligtvis om en väntetid på fyra till sju år innan du kan köpa igen.
Myten: VA-lån tar en evighet att stänga.
Fakta: De avslutas lika snabbt som de andra, och det är också mer sannolikt att de avslutas än både konventionella och FHA-lån.
Det finns en kvarstående missuppfattning om att VA-köpare tyngs av byråkrati och pappersarbete. Verkligheten är att större automatisering och effektivitet och andra förbättringar under de senaste åren har hjälpt VA Loan Guaranty Program mer än att hålla jämna steg.
I mars stängdes de genomsnittliga konventionella och VA-köpslånen vardera på 44 dagar, enligt Ellie Mae. Vad som är mer imponerande är att VA-lån faktiskt är mer sannolikt att stänga än sina konventionella motsvarigheter, vilket är goda nyheter för både köpare och säljare.
Samma Ellie Mae-data visar att 70 procent av VA-köpsansökningarna som gjordes under de föregående 90 dagarna gick vidare till stängning. Det kan jämföras med 67 procent av de konventionella köpansökningarna och bara 61 procent av FHA-ansökningarna.
Myt: Ingen handpenning gör dessa lån riskabla.
Fakta: VA-lån har varit de säkraste på marknaden sedan bostadskraschen.
Trots förmånen med 0 dollar i handpenning har VA-lån haft den lägsta utmätningsfrekvensen av alla typer av hypotekslån under större delen av de senaste sju åren.
VA:s sunda bedömningsprocess och det sunda förnuftsbaserade kravet på diskretionär inkomst (känd som restinkomst) är nyckelfaktorer för programmets säkerhet. Men den enskilt största anledningen är Loan Guaranty Services engagemang för att hjälpa veteraner att behålla sina hem.
Programmet spårar varje VA-lån i landet. Anställda vid Loan Guaranty får meddelande närhelst en veteran ligger mer än 60 dagar efter med sitt lån. Dessa specialister på att undvika utmätning kontaktar husägaren och ingriper direkt med långivare och förvaltare för att hitta alternativ till utmätning.
Sedan 2008 har Loan Guaranty Service hjälpt mer än 320 000 veteraner och militärer att undvika utmätning. Det engagemanget har sparat skattebetalarna mer än 11 miljarder dollar i utbetalningar av utmätningsanspråk.
Myt: Det här är en engångsförmån.
Fakta: När du väl har tjänat in den här förmånen är den din för hela livet.
Det här är inte en engångsförmån. Kvalificerade veteraner kan använda VA Loan Guaranty Program om och om igen. Det är faktiskt möjligt att ha mer än ett aktivt VA-lån samtidigt. Även om du förlorar ett VA-lån på grund av utmätning betyder det inte att du inte längre är berättigad.
Någon av dessa myter kan hindra veteraner och militärer från att utnyttja sina surt förvärvade förmåner för bostadslån. Tillsammans understryker de behovet av fortsatt utbildning och större medvetenhet om detta historiska bostadslåneprogram.
Chris Birk är författare till ”The Book on VA Loans: An Essential Guide to Maximizing Your Home Loan Benefits”. Han är också utbildningschef för Veterans United Home Loans. Nästan 330 000 personer följer VA Loans Insider, hans interaktiva VA Loan community på Facebook.