Pochopení třídy nemovitostí:

Jakmile začnete investovat do nemovitostí, pravděpodobně uslyšíte, že lidé mluví o tom, že nemovitost je v lokalitě A, B nebo C. Stejně jako ve škole dostávají čtvrti známku – i když klasifikace je trochu subjektivnější. Neexistuje žádná vládní organizace, rada nebo společnost, která by přímo definovala třídu správy nemovitostí.

Třídy nemovitostí jsou, upřímně řečeno, spíše nepsaným pravidlem, které většina investorů akceptuje, a hranice nejsou neuvěřitelně jasné. Vy si můžete myslet, že lokalita je lokalita A (jednoduše řečeno „nejlepší“), zatímco jiný investor si může myslet, že je to lokalita B – nebo druhá nejlepší. Většinou se však investoři na rozlišení tříd shodnou. Různé státy a města mohou nabízet varianty, jak se klasifikace řadí.

S každou třídou jsou spojena různá rizika a odměny. Abyste zjistili, která třída je pro vás tou správnou investicí, musíte si ji řádně prověřit.

Dozvíte se více: Jak hodnotit nemovitosti třídy A, B a C

Různé klasifikační stupnice

Někteří investoři hodnotí lokality na stupnici od A do C, zatímco jiní na stupnici od A do Ž. Jinými slovy, vy můžete říci, že lokalita je „C“ – nebo si myslíte, že je nejhorší – ale někdo, kdo známkuje na stupnici A-F, si může myslet, že „C“ znamená střední třídu. Pro přehlednost budeme používat stupnici od A do C.

Kromě toho, že lokalita dostane známku, může být samotná nemovitost klasifikována jako nemovitost A, B nebo C. Můžete tedy od někoho slyšet: „Mám nemovitost třídy A v oblasti třídy B“. Aby byl systém klasifikace konkrétnější, přidávají někteří k těmto známkám ještě plus nebo minus. Můžete slyšet: „Nemovitost je dům s hodnocením B mínus v oblasti s hodnocením B plus“. Prozatím vynecháme označení plus a mínus, ale klidně je používejte, pokud chcete při investování přidat na konkrétnosti.

Nemovitost třídy A

Místo třídy A je oblast s novými budovami, horkými restauracemi, skvělými školami… a drahými nemovitostmi. Nájemníci zde dosahují vysokých příjmů a nemovitosti jsou jen zřídkakdy prázdné. Jedná se o skutečně nejlepší lokalitu, jakou můžete najít, a nejkvalitnější nájemníci si chtějí pronajmout právě zde.

Budova třídy A je zpravidla novější – pravděpodobně méně než 10 let stará – a má tedy méně problémů s údržbou. Budova má moderní vybavení, například žulové desky a dřevěné podlahy. Nemovitosti budou mít dobrou polohu, například na nábřeží, v centru města nebo na předměstí, v závislosti na oblasti.

Nemovitosti třídy A mají obecně nejvyšší nájemné, ale mohou poskytovat nižší množství peněžních toků kvůli vysoké poptávce po „snadné investici“. To znamená, že kupní ceny budou vyšší – a cash flow nižší.

Nemovitosti třídy B

Lokalita třídy B může být o něco starší než její bratranec třídy A, ale stále má slušné restaurace, obchody a školy. Obvykle jsou tyto oblasti z 50 % obývány vlastníky a ze zbylých 50 % investory a nájemníky. Může se jednat o vaši oblast střední třídy, kde mají nájemníci o něco nižší příjmy než v nemovitostech třídy A.

Budova třídy B je pravděpodobně 15 až 30 let stará. Tyto domy postrádají lesk nemovitostí třídy A. Příjmy z pronájmu jsou nižší a náklady na údržbu jsou vzhledem ke stáří domu vyšší.

Můžete zde však přidat hodnotu. Tyto nemovitosti se rekonstrukcí a vylepšením snadno povýší na nemovitost třídy B plus nebo dokonce A. Vzhledem k peněžnímu toku, potenciálu růstu a nabízené strategii odchodu vytvářejí nemovitosti třídy B solidní základ pro každého investora, který se snaží vybudovat značné portfolio nemovitostí s peněžními toky.

Související:

Nemovitosti třídy C

V lokalitách třídy C jsou obvykle nájemníci s nižšími příjmy než v oblastech třídy B a domy jsou staré – 30 a více let – bez historického zhodnocení. Tato oblast je méně žádoucí a mnoho nemovitostí vykazuje viditelné zhoršení stavu. Některé mohou být dokonce zabedněné. Tato čtvrť je pravděpodobně daleko od obchodů, restaurací a veřejné dopravy.

Také budova třídy C je pravděpodobně starší než 30 let a vypadá tak. Potřebují časté opravy, takže počítejte s průběžnou údržbou. Systémy, jako jsou vodovodní a elektrické, mohou být zastaralé a vyžadovat průběžnou pozornost. Nemovitosti se obvykle pronajímají za nižší cenu – ale budou mnohem dostupnější.

Tyto nemovitosti jsou převážně ve vlastnictví investorů a jsou obsazeny nájemníky. Nabízejí sice nejvyšší peněžní tok ze všech tříd, ale vyžadují praktický dohled a správu na plný úvazek.

Pohlédněte se po správci nemovitostí, který se specializuje právě na tuto oblast.

Související:

Kterou třídu si mám vybrat?

Mnoho skvělých portfolií stojí na silných základech třídy B, pořízených s co nejnižším zadlužením.

Poté, co si vybudujete silné základy, které vám každý měsíc vygenerují slušný peněžní tok, zvažte přijetí většího rizika. Využijte pákový efekt k diverzifikaci do oblastí třídy C, které dále zvyšují měsíční peněžní tok a umožňují rychlejší růst portfolia.

Odmítnutí odpovědnosti: V této třídě aktiv existují horory i pohádky. Před investicí proveďte spoustu due diligence a nezapomeňte vyhledat nejlepší správu nemovitostí.

(Co s nemovitostmi třídy A? Ty vynechejte. Místo toho, abyste si říkali: „Kéž bych tam bydlel,“ se tam přestěhujte, až si vybudujete velkolepé portfolio!“

Jak již bylo zmíněno, rozdělení do tříd není příliš pevné ani definované, ale zde uvedené klasifikace by vám měly poskytnout obecnou představu o tom, jak investoři vnímají nemovitosti a čtvrti. Prozkoumejte svůj trh a zjistěte, jaká strategie vám nejlépe vyhovuje.

Do jaké třídy nemovitostí nejraději investujete vy?

Řekněte nám to níže!