Půjčka VA Home Loan je nejvýkonnějším nástrojem pro nákup domů na trhu. Ona – a zákon GI Bill – doslova přetvořila poválečnou Ameriku a je hlavním důvodem, proč historický program VA Loan Guaranty po krachu na trhu s bydlením prudce vzrostl.
I přes historický úspěch několika generací však několik mýtů a mylných představ odrazuje miliony veteránů a příslušníků armády od využití této výhody. Částečným důvodem je pokračující boj o informovanost – podle údajů z průzkumu VA přibližně 1 ze 3 veteránů, kteří si pořizují bydlení, nevěděl, že má nárok na výhodu půjčky na bydlení. Pojďme tedy uvést na pravou míru čtyři běžné mýty o půjčce VA.
Mýtus 1: Jedná se o mizerný úvěrový produkt.
Fakt: Jedná se o jednu z nejlepších možností půjčky na trhu.
Kvalifikovaní kupující si mohou ve většině lokalit pořídit nemovitost až do výše 417 000 USD, aniž by museli složit zálohu. Úvěry FHA vyžadují 3,5procentní akontaci a mnoho konvenčních věřitelů chce alespoň 5 procent.
Bez pojištění hypotéky, které je pevnou součástí úvěrů FHA a je vyžadováno u konvenčních úvěrů bez 20procentní akontace, mohou veteráni ušetřit více než 200 dolarů každý měsíc.
Stejné je to i s úrokovými sazbami, které bývají u státem podporovaných úvěrů ve skutečnosti nižší. Podle údajů společnosti Ellie Mae, která se zabývá hypotečním softwarem, činila v březnu průměrná fixní úroková sazba u 30leté půjčky VA 3,82 % ve srovnání s 3,99 % u půjček FHA a 4,11 % u konvenčních půjček.
VA také omezuje výši nákladů, které si mohou věřitelé účtovat při uzavření smlouvy. Kromě toho mohou prodávající zaplatit všechny náklady kupujícího spojené s uzavřením hypotéky a až 4 procenta na úlevy, které mohou pokrýt například předem zaplacené výdaje nebo dokonce splacení exekucí a soudních rozhodnutí při uzavření smlouvy.
Mýtus: Abyste ji získali, potřebujete skvělý úvěr.
Skutečnost: Nepotřebujete ani „dobrý“ úvěr.
Úvěry VA jsou shovívavější než konvenční, pokud jde o vaši úvěrovou historii. Ve skutečnosti VA nemá žádný úvěrový limit, i když je pravda, že věřitelé VA obecně hledají skóre 620 FICO, což laicky řečeno znamená „spravedlivý“ úvěr (následuje „dobrý“ a pak výborný“). Konvenční půjčky často vyžadují minimální kreditní skóre 660, ačkoli k tomu, abyste měli šanci na nejlepší sazby a podmínky, můžete potřebovat více než 740.
Půjčky VA také umožňují veteránům a aktivním vojákům rychleji se odrazit od dna po bankrotu, zabavení majetku nebo krátkém prodeji. Na půjčku VA můžete mít nárok dva roky po zrušení bankrotu podle kapitoly 7; jeden rok po vyhlášení bankrotu podle kapitoly 13 a dva roky po zabavení nemovitosti. Někteří věřitelé nemají žádnou povinnou čekací lhůtu po krátkém prodeji.
U konvenčních půjček se obvykle hovoří o čtyřletém až sedmiletém čekání, než budete moci znovu koupit.
Mýtus: Uzavření půjčky VA trvá věčnost.
Fakta: Uzavírají se stejně rychle jako ostatní a jejich uzavření je také pravděpodobnější než u konvenčních úvěrů i úvěrů FHA.
Přetrvává mylná představa, že kupující s úvěrem VA jsou zatíženi byrokracií a papírováním. Skutečnost je taková, že větší automatizace a efektivita a další zlepšení v posledních letech pomohly programu VA Loan Guaranty Program více než držet krok.
V březnu byly podle společnosti Ellie Mae průměrné konvenční a VA úvěry na nákup uzavřeny každý za 44 dní. Ještě působivější je, že pravděpodobnost uzavření úvěrů VA je ve skutečnosti vyšší než u jejich konvenčních protějšků, což je skvělá zpráva jak pro kupující, tak pro prodávající.
Tytéž údaje společnosti Ellie Mae ukazují, že 70 % žádostí o koupi VA podaných v předchozích 90 dnech bylo uzavřeno. To je ve srovnání s 67 procenty konvenčních žádostí o koupi a jen 61 procenty žádostí FHA.
Mýtus: Žádná záloha činí tyto úvěry rizikovými.
Fakta: Úvěry VA jsou od krize na trhu s bydlením nejbezpečnější.
I přes výhodu nulové akontace měly VA půjčky po většinu posledních sedmi let nejnižší míru zabavení nemovitostí ze všech typů hypoték.
Klíčovými faktory bezpečnosti programu VA jsou řádný proces oceňování a zdravý požadavek na diskrétní příjem (tzv. reziduální příjem). Největším důvodem je však odhodlání služby Loan Guaranty Service pomáhat veteránům udržet si své domovy.
Program sleduje každou půjčku VA v zemi. Zaměstnanci společnosti Loan Guaranty jsou informováni, kdykoli se veterán opozdí se splátkou hypotéky o více než 60 dní. Tito specialisté na předcházení exekucím kontaktují majitele domu a intervenují přímo u věřitelů a servisních firem, aby našli alternativy k exekuci.
Od roku 2008 pomohla služba Loan Guaranty Service více než 320 000 veteránů a příslušníků služby předejít exekuci. Tento závazek ušetřil daňovým poplatníkům více než 11 miliard dolarů na platbách za exekuce.
Mýtus: Jedná se o jednorázovou dávku.
Fakta: Jakmile ji jednou získáte, je vaše doživotní.
Není to jednorázová dávka. Kvalifikovaní veteráni mohou program VA Loan Guaranty využívat opakovaně. Ve skutečnosti je možné mít současně více než jednu aktivní půjčku VA. Dokonce ani ztráta VA půjčky kvůli exekuci neznamená, že již nemáte nárok na její získání.
Každý z těchto mýtů může veteránům a členům služby zabránit v prozkoumání jejich těžce vydobytých výhod půjčky na bydlení. Dohromady zdůrazňují potřebu neustálého vzdělávání a větší informovanosti o tomto historickém programu půjček na bydlení.
Chris Birk je autorem knihy „The Book on VA Loans: An Essential Guide to Maximizing Your Home Loan Benefits“. Je také ředitelem pro vzdělávání společnosti Veterans United Home Loans. Jeho interaktivní komunitu o VA půjčkách na Facebooku sleduje téměř 330 000 lidí
.