Le prêt immobilier VA est l’outil d’achat de maison le plus puissant sur le marché. Il – et le GI Bill – a littéralement remodelé l’Amérique d’après-guerre, et c’est une grande raison pour laquelle le programme historique de garantie des prêts VA a bondi depuis le krach immobilier.
Malgré des générations de succès historiques, cependant, plusieurs mythes et idées fausses dissuadent des millions de vétérans et de militaires de participer à cet avantage. Cela s’explique en partie par la bataille permanente de la sensibilisation – environ 1 ancien combattant sur 3 qui achète une maison ne savait pas qu’il bénéficiait d’un avantage lié au prêt immobilier, selon les données d’une enquête du VA. Mettons donc les choses au clair concernant quatre mythes courants sur les prêts VA.
Mythe 1 : C’est un produit de prêt minable.
Fait : C’est l’une des meilleures options de prêt sur le marché.
Les acheteurs qualifiés peuvent acheter jusqu’à 417 000 $ dans la plupart des endroits avant d’avoir besoin de verser un acompte. Les prêts FHA exigent un acompte de 3,5 %, et de nombreux prêteurs conventionnels veulent au moins 5 %.
Ne pas avoir d’assurance hypothécaire – une caractéristique des prêts FHA et requise pour les prêts conventionnels sans un acompte de 20 % – peut permettre aux vétérans d’économiser plus de 200 $ chaque mois.
C’est la même histoire avec les taux d’intérêt, qui ont en fait tendance à courir plus bas sur les prêts garantis par le gouvernement. Le taux fixe moyen sur un prêt VA de 30 ans en mars était de 3,82 %, contre 3,99 % pour les prêts FHA et 4,11 pour les prêts conventionnels, selon la société de logiciels hypothécaires Ellie Mae.
La VA limite également ce que les prêteurs peuvent facturer en frais de clôture. En outre, les vendeurs peuvent payer tous les frais de clôture liés à l’hypothèque d’un acheteur et jusqu’à 4 pour cent de concessions, qui peuvent couvrir des choses comme les dépenses prépayées ou même le paiement des collections et des jugements à la clôture.
Mythe : Vous devez avoir un grand crédit pour en obtenir un.
Fait : Vous n’avez même pas besoin d’un « bon » crédit.
Les prêts VA sont plus indulgents que les prêts conventionnels en ce qui concerne votre historique de crédit. En fait, le VA n’a pas de limite de crédit, même s’il est vrai que les prêteurs du VA recherchent généralement un score FICO de 620, ce qui, en termes simples, signifie un crédit « moyen » (suivi de « bon » puis d’excellent »). Les prêts conventionnels exigent souvent un score de crédit minimum de 660, bien que vous puissiez avoir besoin de plus comme un 740 pour avoir une chance d’obtenir les meilleurs taux et conditions.
Les prêts VA permettent également aux anciens combattants et aux militaires actifs de rebondir plus rapidement après une faillite, une saisie ou une vente à découvert. Vous pouvez être admissible à un prêt VA deux ans après la libération d’une faillite en vertu du chapitre 7 ; un an après le dépôt d’une faillite en vertu du chapitre 13 ; et deux ans après une saisie. Certains prêteurs n’ont pas de période d’attente requise après une vente à découvert.
Avec les prêts conventionnels, vous parlez généralement d’une attente de quatre à sept ans avant de pouvoir acheter à nouveau.
Mythe : les prêts VA prennent une éternité à fermer.
Fait : Ils se ferment aussi rapidement que les autres, et ils sont également plus susceptibles de se fermer que les prêts conventionnels et FHA.
Il y a une perception erronée persistante que les acheteurs VA sont alourdis par la bureaucratie et la paperasse. La réalité est une plus grande automatisation et efficacité, et d’autres améliorations au cours des dernières années ont aidé le programme de garantie des prêts VA à plus que suivre le rythme.
En mars, les prêts d’achat conventionnels et VA moyens ont chacun été fermés en 44 jours, selon Ellie Mae. Ce qui est plus impressionnant, c’est que les prêts VA sont en fait plus susceptibles de se conclure que leurs homologues conventionnels, ce qui est une excellente nouvelle pour les acheteurs et les vendeurs.
Les mêmes données d’Ellie Mae montrent que 70 pour cent des demandes d’achat VA faites au cours des 90 jours précédents ont été conclues. C’est comparé à 67 pour cent des demandes d’achat conventionnelles et seulement 61 pour cent des demandes FHA.
Mythe : L’absence d’acompte rend ces prêts risqués.
Fait : Les prêts VA ont été les plus sûrs sur le marché depuis le crash immobilier.
Malgré l’avantage de l’acompte de 0 $, les prêts VA ont eu le taux de saisie le plus bas de tous les types de prêts hypothécaires pour la plupart des sept dernières années.
Le processus d’évaluation solide de VA et l’exigence de bon sens pour le revenu discrétionnaire (connu sous le nom de revenu résiduel) sont des facteurs clés de la sécurité du programme. Mais la raison la plus importante est le dévouement du Loan Guaranty Service à aider les anciens combattants à conserver leur maison.
Le programme suit chaque prêt VA dans le pays. Les employés du Loan Guaranty Service sont avertis dès qu’un ancien combattant a plus de 60 jours de retard sur son prêt hypothécaire. Ces spécialistes de l’évitement de la saisie contactent le propriétaire et interviennent directement auprès des prêteurs et des prestataires de services pour trouver des alternatives à la saisie.
Depuis 2008, le Loan Guaranty Service a aidé plus de 320 000 anciens combattants et militaires à éviter la saisie. Cet engagement a permis aux contribuables d’économiser plus de 11 milliards de dollars en paiements de réclamations de forclusion.
Mythe : Il s’agit d’un avantage unique.
Fait : Une fois que vous le gagnez, il est à vous pour la vie.
Ce n’est pas un avantage unique. Les vétérans qualifiés peuvent utiliser le programme de garantie de prêt VA encore et encore. En fait, il est possible d’avoir plus d’un prêt VA actif en même temps. Même la perte d’un prêt VA en raison d’une saisie ne signifie pas que vous n’êtes plus éligible.
Un seul de ces mythes peut empêcher les anciens combattants et les militaires d’explorer les avantages de prêt immobilier qu’ils ont durement gagnés. Pris ensemble, ils soulignent la nécessité d’une éducation continue et d’une plus grande sensibilisation à ce programme historique de prêt immobilier.
Chris Birk est l’auteur de « The Book on VA Loans : Un guide essentiel pour maximiser les avantages de votre prêt immobilier ». Il est également directeur de l’éducation pour Veterans United Home Loans. Près de 330 000 personnes suivent VA Loans Insider, sa communauté interactive sur les prêts VA sur Facebook.