VA Home Loan er det mest effektive værktøj til boligkøb på markedet. Det er – og GI Bill-bogstavelig talt omformede efterkrigstidens Amerika, og det er en stor grund til, at det historiske VA Loan Guaranty Program er steget kraftigt siden boligkrakket.
Trods generationer af historisk succes afskrækker flere myter og misforståelser dog millioner af veteraner og servicemedlemmer fra at benytte sig af denne fordel. En del af årsagen er den igangværende kamp om bevidsthed – ca. 1 ud af 3 veteraner, der køber bolig, vidste ikke, at de havde en boliglånsfordel, ifølge data fra VA-undersøgelser. Så lad os få styr på fire almindelige myter om VA-lån.
Myte 1: Dette er et elendigt låneprodukt.
Fakta: Dette er en af de bedste lånemuligheder på markedet.
Kvalificerede købere kan købe op til 417.000 dollars de fleste steder, før de behøver at foretage en udbetaling. FHA-lån kræver en udbetaling på 3,5 procent, og mange konventionelle långivere ønsker mindst 5 procent.
Det at have ingen realkreditforsikring – en fast bestanddel af FHA-lån og påkrævet for konventionelle lån uden en 20 procent udbetaling – kan spare veteraner mere end 200 dollars hver måned.
Det er den samme historie med rentesatser, som faktisk har tendens til at løbe lavere på statsstøttede lån. Den gennemsnitlige faste rente på et 30-årigt VA-lån i marts var 3,82 procent, sammenlignet med 3,99 procent for FHA-lån og 4,11 for konventionelle, ifølge realkreditsoftwarefirmaet Ellie Mae.
VA begrænser også, hvad långivere kan opkræve i lukkeomkostninger. Derudover kan sælgere betale alle en købers realkreditrelaterede lukkeomkostninger og op til 4 procent i indrømmelser, som kan dække ting som forudbetalte udgifter eller endda betaling af samlinger og domme ved lukning.
Myt: Du har brug for stor kredit for at få en.
Fact: Du behøver ikke engang “god” kredit.
VA Lån er mere lempelige end konventionelle, når det kommer til din kredithistorie. Faktisk har VA ingen kreditgrænse, selv om det er sandt, at VA-långivere generelt ser efter en FICO-score på 620, hvilket i lægmandstermer betyder “rimelig” kredit (efterfulgt af “god” og derefter fremragende”). Konventionelle lån kræver ofte en 660 minimum kredit score, selv om du måske har brug for mere som en 740 for at have en chance for de bedste satser og vilkår.
VA lån giver også veteraner og aktive militærpersoner mulighed for at komme hurtigere tilbage efter en konkurs, tvangsauktion eller kort salg. Du kan være berettiget til et VA-lån to år efter en kapitel 7-konkursudskrivning; et år efter indgivelse af en kapitel 13-konkurs; og to år efter en tvangsauktion. Nogle långivere har ingen nødvendig ventetid efter et short sale.
Med konventionelle lån taler du normalt om en ventetid på fire til syv år, før du kan købe igen.
Myt: VA Loans tager evigt at lukke.
Fakta: De lukker lige så hurtigt som de andre, og de er også mere tilbøjelige til at lukke end både konventionelle og FHA-lån.
Der er en vedvarende misforståelse om, at VA-købere er tynget af bureaukrati og papirarbejde. Virkeligheden er større automatisering og effektivitet og andre forbedringer i de seneste år har hjulpet VA Loan Guaranty Program mere end at holde trit.
I marts blev de gennemsnitlige konventionelle og VA-købslån hver især lukket på 44 dage, ifølge Ellie Mae. Hvad der er mere imponerende er, at VA-lån faktisk er mere tilbøjelige til at lukke end deres konventionelle modstykker, hvilket er gode nyheder for både købere og sælgere.
De samme Ellie Mae-data viser, at 70 procent af de VA-købsansøgninger, der blev indgivet i løbet af de foregående 90 dage, gik videre til at lukke. Det er sammenlignet med 67 procent af konventionelle købsansøgninger og kun 61 procent af FHA-ansøgninger.
Myte: Ingen udbetaling gør disse lån risikable.
Fakta: VA-lån har været de sikreste på markedet siden boligkrakket.
På trods af ydelsen 0 dollar nedad har VA-lån haft den laveste tvangsauktionsrate af alle realkreditlånstyper i det meste af de sidste syv år.
VA’s sunde vurderingsproces og fornuftige krav til diskretionær indkomst (kendt som restindkomst) er nøglefaktorer i programmets sikkerhed. Men den største enkeltstående årsag er Loan Guaranty Service’s engagement i at hjælpe veteraner med at beholde deres hjem.
Programmet sporer hvert eneste VA-lån i landet. Loan Guaranty-medarbejdere får besked, når en veteran er mere end 60 dage bagud med sit realkreditlån. Disse specialister i at undgå tvangsauktion kontakter boligejeren og griber direkte ind over for långivere og servicevirksomheder for at finde alternativer til tvangsauktion.
Siden 2008 har Loan Guaranty Service hjulpet mere end 320.000 veteraner og tjenestefolk med at undgå tvangsauktion. Dette engagement har sparet skatteyderne for mere end 11 milliarder dollars i tvangsauktioner.
Myte: Dette er en engangsfordel.
Fakta: Når du først har optjent dette, er det dit for livet.
Dette er ikke en engangsfordel. Kvalificerede veteraner kan bruge VA Loan Guaranty Program igen og igen. Faktisk er det muligt at have mere end ét aktivt VA-lån på samme tid. Selv om du mister et VA-lån på grund af tvangsauktion, betyder det ikke, at du ikke længere er berettiget.
En af disse myter kan afholde veteraner og tjenestefolk fra at udnytte deres hårdt tjente boliglånsfordele. Tilsammen understreger de behovet for fortsat uddannelse og større bevidsthed om dette historiske boliglånsprogram.
Chris Birk er forfatter til “The Book on VA Loans: An Essential Guide to Maximizing Your Home Loan Benefits”. Han er også uddannelsesdirektør for Veterans United Home Loans. Næsten 330.000 mennesker følger VA Loans Insider, hans interaktive VA Loan-fællesskab på Facebook.